REITs·庖丁解牛①｜老百姓又多了一个投资渠道

4月30日，一纸通知，理顺并回答了“中国庞大的基础设施存量证券化路径”。资本市场的热讨开始蔓延开来。

这一步的跨出，老百姓(603883,股吧)又多了一个投资渠道？REITs究竟和房地产关联大不大？这道风雨彩虹，前方的困难和风险又是什么？和讯房产特别推出《REITs庖丁解牛系列》，带您继续深入了解REITs那些与你相关的事儿！

“中国REITs的1960时刻。”4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的当晚，中国REITs联盟秘书长王刚在朋友圈写下这句话。

在他看来，国内推出基础设施领域REITs试点，与1960年美国国会批准成立REITs一样，都意味着一个新的开始。“REITs是一场长跑，基建试点只是万里马(300591,股吧)拉松的发令枪。”

一个问题是，对于苦寻投资渠道的普通人来说，REITs会成为普通人触手可及的投资品类吗？对此，和讯房产综合各方鲜明的观点，就该问题给予大众一个参考。

REITs属于强分红产品? 适合稳妥型投资者

中国REITs联盟秘书长? 王刚

作为将在证券交易所公开上市的金融产品，从REITs持股份额来看，原始权益人持有20%，机构持有64%，剩余16%给散户，也就是说，散户可以直接购买REITs产品，此前，投资者如果想买REITs，只能购买海外REITs产品，现在可以直接购买。

REITs的投资收益整体比较稳妥。中金统计了美国、日本等主要REITs市场近10年来的整体市场表现，显示板块总回报率（分红+资本增值）年化11-13%左右。以美国自身的长历史周期表现看，各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13%，方差不大。

中金认为，这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性：在一定时期内如果股价上涨较快（可能由底层物业资产估值提升拉动），那么分红收益率相对下降，反之亦然。可以认为11-13%的总收益率是在二级市场上进行实体资产（或广义商业地产）大类投资可获得的合理回报中枢。

从具体操作上看，基础设施相关的REITs产品还是要依据很多专业的投资机构，REITs推出需要很多中介机构进来评估这些资产，然后给出投资建议。我认为，商业地产未来有望会纳入REITs范畴，相对于基础设施，商业地产的易达性更强，比如商场经营程度如何逛一圈基本上就有大致的了解，老百姓更容易做投资决策。

对老百姓来说，REITs未来会逐步做大，将变成中国除了股票、债权和储蓄之外一个很重要的投资门类，对于偏好稳妥型的投资客户来说是一个很好的选择。REITs属于强分红产品，对于此前购买理财、国库券或债券的投资者来说，以后可能选择投资REITs。

如投资资产价格下跌，也会发生亏损

第一太平戴维斯华北区估价部负责人、高级董事? 胡建明

基建类REITs试点前期可能主要投资于一些风险较低、现金流稳定的项目，比如老基建领域的高速公路或者新基建领域的数据中心等等，只要估值合适，就能保证稳定的分红、较高的收益。

从美国目前的基建REITs来看，美国6只基建REITs中有5只均投入通信领域，2013-2019年这些REITs的收益率约为24%，远高于其他REITs的表现，也高于同期股市的表现。

据美国REITs协会官网介绍，目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户投资REITs，也就是说大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs，可见REITs在美国的受欢迎程度。

REITs始终是权益类产品，不是保本保收益，每年会进行一次资产价格评估，如果投资资产价格下跌，也会发生亏损。（由于二级市场流通，也会出现流动性损益)。

总体而言抗通胀性比较强?

粤开证券首席经济学家、研究院院长? 李奇霖

从海外来看，REITs是不错的投资选择，一方面它降低了普通公众参与不动产与基础设施投资的门槛，和市场上绝大多数品种的相关性都比较低，可以帮助投资者分散风险。

另一方面，公募REITs同时兼具股和债的特性，债的特性在于REITs的分红比较稳定，股性在于其价值会波动，总体而言抗通胀性比较强。

投资者可以根据自己的风险偏好，适当的通过认购公募基金的方式参与REITs的投资，增加金融资产组合的多样性。

这类资产具备增长潜力的现金流

中国企业资本联盟副理事长? 柏文喜

基础设施公募REITs试点的推行，将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些优先试点区域，对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动要素聚集和产业发展与升级发挥积极的作用。除了保障基础设施建设筹资和扩大投资以保增长外，产业、人口的聚集，对区域内房地产市场的推动作用也是不言而喻的。

随着此次开放基础设施公募REITs试点，普通投资者也迎来了通过资本市场进入基础设施领域投资的机会，公募REITs以其高流动性也大大提高了这类资产的可投资性，这类项目资产相对稳定和具备增长潜力的现金流，保证REITs收益的稳定性，可以作为风险偏好较低的投资人和投资机构重要的资产配置标的物。

REITs产品久期相对较长，对资产的安全性和流动性提出较高要求

植信投资研究院高级研究员 马泓

公募REITs将丰富国内投资者金融资产投资选项。公募REITs在交易所发行具有很高的流动性，规定大部分收入将给投资者发放分红，对投资者购买准入门槛极低，打开了参与基建投资的通道，而对机构投资者而言，更适合长期、稳健类型的投资者，例如险资、企业年金、养老金等机构投资者。年化收益率预期将高于当下ABS的水平，即高于3%-4%，但低于海外REITs的收益率水平，2019年美国REITs的年化收益率普遍在8%-12%的水平。

风险方面，由于REITs产品久期相对较长，对资产的安全性和流动性提出了较高的要求。