商业观察?｜“江苏前首富”地产业务新风波

　　秦佳丽/文

　　一则公告将雨润集团地产业务及它的掌舵者祝义才推至前台。

　　5月19日，中央商场(600280,股吧)发布公告，称公司实控人祝义才持有其总股本的41.51%被华润深国投信托申请继续冻结，冻结期限持续3年。

　　主要原因是中央商场赢利状况堪优。

　　作为雨润集团旗下商业地产重要平台，中央商场2018年净利润亏损3.47亿元，2019年继续亏损，为5.96亿元。公司5月6日起“披星戴帽”，开始以“*ST中商”新标签在交易所面世，此后连续3个交易日内日收盘价跌幅偏离值累计超过15%。

　　不过，这并非雨润集团地产业务全部的表现。除了以中央商场为代表的商业地产，雨润地产集团业务还囊括住宅、旅游、产业等多种产品体系，但表现并不理想。自祝义才回归后，在地产业务方面也在筹划重新启动，此前是“傍”上中铁建地产，近期又大规模“招兵买马”，尝试切回主赛道。

　　但从目前表现来看，深受业绩缩水与债务风险困扰，雨润地产回归不易。

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　　商业地产“折戟”

　　巅峰时期，雨润地产业务曾在2014年达成155亿元销售额，在当年克而瑞发布的中国房企销售排行榜中位列第49。2019年，雨润地产销售额不超过66亿元，较巅峰时期缩水近6成。

　　其中，以A股上市公司中央商场为代表的商业地产板块透露出雨润地产业务脆弱一面。

　　有着“并购王”之称的雨润盘子够大，从食品生意起家，拓展至地产、 商业、物流、金融和建筑等多条领域。比起低毛利、竞争激烈的食品行业，高营收的房地产行业近年倍受雨润系青睐。

　　雨润地产板块主打多方面产品体系，包括以雨润国际广场为代表的商业地产项目，以“雨润·水世界”为代表的旅游地产项目，以“星雨华府”为代表的城市住宅等，更多分布于东部三四线城市。

　　近年来，中央商场承载了雨润商业地产重要表现力。根据最新公告，目前中央商场主营百货零售和房地产开发在全国拥有已开业百货商场15家；地产板块主要委托江苏地华房地产公司和江苏润地房地产开发有限公司代建代销，目前在建项目9个，分布在淮安、宿迁海安、盱眙、泗阳和沭阳等地。

　　然而，营收与债务危机正成为困扰中央商场的老大难问题。截至2020年一季度，中央商场未能实现业绩扭转，亏损5338万元，资产负债率达94%，其中流动负债达133.3亿元，短期偿债压力风险集中。

　　与掌托人“失联”的命运紧紧相连的是中央商场股份已多次被轮番冻结。为了财产保全，中国华融、中海信托、国家开发银行等纷纷成为对祝义才个人持有股份轮候冻结的申请人。截至目前，除祝义才个人股份与同为雨润系的江苏地华实业持有中央商场14.5%的股份也处于冻结状态。

　　关于亏损原因，中央商场在公告中表示，主要系新开百货门店处于三四线城市，受制于城市规模和尚处于培育期；地产板块则由于淮安和宿迁等项目计提减值，形成本期利润减少。

　　事实上，依照早前祝义才的见解，“只要主业稳固，多元化绝不是‘吃人的老虎’”，但近几年下来，伴随主业雨润食品连续5年业绩亏损，早年的杠杆式扩张多少令雨润表现得难以周全。

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　　雨润自救

　　面对上市公司未能“转正”业绩与超过90%负债率，雨润没有放弃自救。近期雨润地产一度透露出了不少“回归”痕迹。

　　今年4月，停工5年的青岛国际广场项目开始复工；与此同时，从3月份持续至今，雨润地产还开启了大规模招兵买马，对外陈列出项目总经理、工程经理、成本经理、区域经理等各类职位，招聘人数“若干”。

　　“这应该是集团近几年比较大的一次招聘了，根据各个分公司岗位需求量，全国各地都有动作。”雨润地产人力资源负责人回应记者致电时表示。

　　事实上，2019年9月获颁“庆祝中华人民共和国成立70周年”纪念章时，祝义才便予以表态：“全体雨润人将再砥砺奋斗3至5年，让雨润集团重回行业高峰。”

　　近一年来，雨润地产重生轨迹备受瞩目。排兵布阵方面，雨润系多位老将卸任，祝家一双儿女推至幕前。先有雨润控股集团董事、副总裁李道先被免去职务，后有执行董事孙铁新辞任。雨润食品方面，2019年3月，祝义才女儿祝媛接替俞章礼、李世保两位“元老”担任公司董事会主席及首席执行官；中央商场方面，伴随执行总裁兼董事会秘书刘宇袖、执行总裁刘梦婕离职，祝义才之子祝珺于4月份出任公司董事长。

　　初陷债务危机时，雨润地产曾热衷于寻找白衣骑士，期间融创、碧桂园等先后传出收购消息，最终戛然而止，最终依靠转让上市公司股权及部分地产项目获得中信证券(600030,股吧)、远洋地产等成功输血。

　　与此前预备断臂求生不同，近期雨润地产很少传出“卖卖卖”消息。公司最近的一番动作是去年11月“傍”上中铁建地产，提出借助对方的国企优势和信用背书，实现需求互补。按照双方签署合作框架协议时祝义才谈及的两条思路，雨润集团将进行存量土地资源开发，同时合作开发第四代商业综合体，尤其是聚焦体验性、休闲性为主导的主题商业综合体。

　　在业内人士看来，债务重组是雨润地产走出困境的快速方法，不过其当前意向和进展依旧成谜。5月15日中央商场业绩交流会上董事会没有披露债务重组计划。比起引入外力摆脱债务危局，目前雨润地产更多在靠“自救”发力。

　　当天业绩交流会上，中央商场还提出了今年“脱帽”计划，包括加快经营调改与转型，坚持百货零售为主业经营，加快存量网点建设和开发，实施房地产业态向轻资产转型。

　　作为雨润灵魂人物，祝义才近期保持一贯的低调务实。步入2020年以来，祝义才仅有的几次公开露面是为雨润食品站台，包括与银保集团签署生猪养殖合作协议，迎接江苏省委领导对玉润食品工业园的调研。面对大热的猪肉行业，雨润集团有意依靠食品主业造血。至于地产板块何时腾飞还有待拨云见日。

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