REITs 专访｜柏文喜：适时开放商业不动产公募REITs条件基本已成熟

今年3月以来，外媒关于黑石集团收购SOHO中国商业地产的报道纷纷扬扬，仅隔两个月，这一传言便在5月除迎来了最终章：由于“前景充满不确定性”，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈暂停，受此影响，SOHO中国股价暴跌26%。

突如其来的疫情使得原本就处于“寒冬”的商业地产更加雪上加霜，感到落寞的也不止SOHO中国一家。根据戴德梁行发布的报告，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高，北京则为近十年来最高位。

商业地产正在遭遇尴尬局面，但以商业地产为重要底层资产的REITs却迎来了好消息。4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，长期以来备受关注的不动产投资信托基金破冰落地。

不过，此次试点聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域，此前呼声一直很高的商业地产并不在此次试点范畴。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，由于中国商用不动产估值体系和租金体系的严重不对称与不匹配，导致本来诞生于商用不动产领域的REITs，反而暂时很难在国内的商用不动产领域内广泛实施。

不过，他也提到，适时开放公募REITs在商用物业和商业地产领域的试点，条件基本已成熟，积极推动以优质项目为底层物业的商业不动产公募REITs落地也将有积极意义，“否则将迫使更多的优质物业出境融资或者以ABS产品登陆A股市场，实际上这无论是对于商业地产的行业发展还是丰富和发展A股市场都是不利的。”柏文喜表示。

从制度层面打开资本市场的一角

近年来，国内宏观经济运行进入持续下行期，叠加近期疫情的严重影响，货币、财政呈现双宽松局面，柏文喜认为，此时推出基建REITs试点，是逆周期调节和抗击疫情的需要，“以大基建、新基建作为扩大投资是保增长和稳就业的重要抓手之一。”

柏文喜进一步解释到，启动基础设施领域公募REITs试点工作可解决基础设施项目资产标的价值普遍较大和流动性差的问题，赋予基础设施资产以较高的流动性，旨在打开投资退出通道，在激活基础设施领域所沉淀的存量资产的同时，以提升基础设施资产的流动性来提升基础设施项目的可投资性，推动多方面资源和投资进入基础设施领域，支持和配合大基建、新基建建设。另外，也可以以资本市场规范来倒逼基础设施投资建设和运营的市场化、规范化和行业可持续发展。

不过，此次公募REITs试点并未对原本所源起和服务的商用物业领域开放，因此，在柏文喜看来，试点只是从制度层面打开了公募REITs在内地资本市场的一角而已。

如往常，金融创新始终伴随着监管风险层面的担忧，一纸《通知》，也引起各方对于风险防范的讨论。柏文喜坦言，未来，随着公募REITs试点向其他资产证券化领域的推进，金融风险或将有扩大之势，这也是公募REITs试点中需要格外注意的问题。

对此，柏文喜从行业规范和信息公开透明两个角度给出了应对之策，“作好发行人和投资者教育，让资本市场有效发挥风险识别和风险筛选、定价的作用，从而实现资源的有效配置和高效流动。”柏文喜称。

具体到资产规模超几十万亿的投资新蓝海基建领域REITs，柏文喜认为，其主要风险在于资产或者权益的权属是否清晰、是否可以独立和出表进而进行风险隔离、现金流的稳定性与可预测性、可归集性以及向投资者的可分配性，是否有足够的增信措施等。如果涉及结构化安排、收益补差承诺等，还要考察结构化安排与收益补差承诺的可执行性、稳定性与可持续性。

房企搭乘REITs试点政策快车是必然的理性选择

基础设施领域，产业园、仓储物流等兼具基建和房地产特征，是此次基础设施公募REITs的试点领域，也是房企多元化较多涉足的领域，柏文喜认为，此前在产业园和仓储物流行业有所布局的房企将会受益。受此影响，柏文喜预计，未来房企可能会在投资领域选择、资产布局乃至主营业务侧重面上做一些调整，更多地涉足与自身有一定关联的基础设施和基建领域。他举例到，绿地和复星等在基建领域已进行了较大的投资布局，正好可以借此东风扩大在基础设施领域的投资广度和深度。

在柏文喜看来，多元化房企将涉及基础设施的相关房地产项目归类调整装入基础设施类项目平台，或者通过加强与基础设施类项目的业务关联来搭乘此次公募REITs试点的政策快车，是企业必然的理性选择。

柏文喜进一步指出，房企的长租公寓业务和长租公寓运营商，或都将在下一步可能扩大的试点中获益。他解释道，就长租公寓而言，持有型、重资产的长租公寓投资收益率很难满足发行REITs的基本收益率要求，房企势必要将相关资产剥离，而将运营收益拿来发行REITs或者用投资较小的集体建设用地上的长租公寓业务来发行REITs。这样一来，在实质意义上发行长租公寓REITs的房企，在很大程地上也就变成了长租公寓运营商了。

基建REITs可作为风险偏好较低投资人的资产配置标的物

《通知》明确指出，REITs试点优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区。

对此，柏文喜认为主要归因于两方面，一是这些区域是国家重点支持发展的区域，有大量的基础设施建设需求，另外，这些区域市场环境较好，要素聚集程度较高，市场化程度较高，是人口和资源的流入区域，未来基础设施资产的收益有稳定增长的趋势，无论对于提升和完善这些区域的基础设施服务水平还是对于国内资本市场的平稳发展而言都是有利的。

“基础设施公募REITs试点的推行，将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些优先试点区域，对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动要素聚集和产业发展与升级发挥积极的作用。”柏文喜表示，除了保障基础设施建设筹资和扩大投资以保增长外，产业、人口的聚集，对区域内房地产市场的推动作用也是不言而喻的。

随着此次开放基础设施公募REITs试点，普通投资者也迎来了通过资本市场进入基础设施领域投资的机会，“公募REITs以其高流动性也大大提高了这类资产的可投资性，这类项目资产相对稳定和具备增长潜力的现金流，保证REITs收益的稳定性，可以作为风险偏好较低的投资人和投资机构重要的资产配置标的物。”柏文喜表示。