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环京楼市暗流⑤| 武清:又一个准备调价的“硬核”区域

2020-06-01 09:09:24 和讯房产 

环京楼市暗流⑤| 武清:又一个准备调价的“硬核”区域

环京楼市暗流⑤| 武清:又一个准备调价的“硬核”区域

  疫情过后,环京各地楼市都在逐渐复苏,其中也包括武清。

  在环京众多区域中,武清一直是很硬核的存在。作为市辖区,武清地处京津两座城市中间,武清北部版块的客群主要来自北京,而南部版块的客群主要以武清当地改善为主,4月武清楼市成交量已经恢复到去年月均成交量的九成。

  5月30日,“通武廊”铁路建设获批,该消息让武清楼市喜提一波关注度。

  开发商想借此机会进行促销,甚至有开发商表示很多项目都已经准备调价,销售顾问则忙着约客户到访,用即将涨价的消息对购房者进行逼定。在业内人士看来,武清楼市或将进入成交小高峰期。

环京楼市暗流⑤| 武清:又一个准备调价的“硬核”区域

环京楼市暗流⑤| 武清:又一个准备调价的“硬核”区域

  谁在买武清?

  “车找人,下午14:00,小区到北工大地铁站,有三个座位。”

  每周日下午,老王都会在小区业主群里发布这样一则通知,这样做既能帮助邻居们乘车返京,也能让自己赚个油钱。老王是北京人,平时住在欢乐谷附近,一般周五下午会回到武清。

  “快的话,一般半小时就能到武清,我喜欢住这边,既安静又舒适,早上都是伴着鸟叫醒来,我老伴儿也喜欢这里,她一直都住在这里。”老王说等闺女今年高考结束,他把北京的房子往外出租,会彻底搬过来生活。他在心里算了一笔账,北京的房子每月能租6000元,扣除女儿的生活费,他和老伴儿的生活会很富余。

  据老王讲,当年他是陪着哥儿们来武清买房,后来自己也买了一套,像他们这样过来买房养老的人很多,基本上都是住在北京东三环到东五环一带的老人,而养老正是支撑武清楼市发展的一个重要因素。

  在武清北部某项目销售小丁看来,武清环境舒适,绿化率较高,河流较多,武清的城市治理能力比环京其他区域强很多,交通也方便,国贸到武清北部只有40多公里,开车最快半小时就能到,所以吸引很多北京人来养老。

  “我们项目客群都是自住,一类是有养老需求的北京人,喜欢这边的慢节奏,一类是为了子女教育问题,在武清买房落户。”

  正如小丁所言,很多北漂在北京工作一些年头后,都会面临子女上学的问题,而天津教育资源比较优质,升学压力较小,成为很多人的选择,甚至很多人结婚时,考虑到未来孩子教育问题,就会在武清买房。

  小李就是一个典型案例,她在北京工作接近10年,不仅落户无望,买房也变得越来越奢侈,随后她最终选择落户天津,在武清买了一套大户型住宅,把父母接过来照顾孩子,每日自驾往返北京和武清,她已经渐渐习惯这种生活,虽然每天都要早起,但她觉得心里很踏实。

  现在在武清买房的客群基本都是真正有需求的客群,这种需求不仅可持续,而且基本都是刚性需求,这与其他很多以投资购房为区域有很大差别,这样的楼市更健康,也更宜居。

  此外,武清在环京各个区域中,户籍门槛较低,虽然武清仍然执行严格的限购政策,但办理天津户籍相对容易。据小丁介绍,本科办理天津户口,费用大约1万元到1.2万元,户口大约一个月之内就能审批下来,对那些想买房的外地人来说,武清限购并不是难以突破的门槛。

  正是基于比较稳健的购房需求,疫情过后,武清楼市迅速得以复苏,市场活跃度明显提升。

环京楼市暗流⑤| 武清:又一个准备调价的“硬核”区域

  购房需求蠢蠢欲动

  “成交量回暖,但价格没有什么变化,和去年一样。”

  小丁表示,他所在的项目5月份成交60多套,相比前两个月,这是非常好的成绩,而且当中还有几套是总价450万左右的别墅产品。小丁说,项目一天能接待五六组客户,有时候能达到七八组,来看房的都是比较精准的客户,真心想买房。

  在小丁看来,武清项目现在的促销力度普遍较大,比如,他所在的项目5月30日新推出一些房源,主力户型为74平米两居和100平米三居,房子均价大约1.65万/平,买房送装修,包括乳胶漆、实木地板、厨卫安装等,装修价值大约800元,基本上拎包就可以入住。

  相比北部,武清南部楼市热度更高,房价已蠢蠢欲动。“价格在一点点上调。”武清南部的另一家品牌房企销售表示,项目每开一次,房价上调5%-10%,此前房价大约1.7万-1.9万,现在房价1.8万到2.1万,单价上涨了1000多元。对于价格上调的原因,她表示,主要是当地改善客群较多,需求比较旺盛。

  中指院数据显示,2020年1月至4月,武清区商品住宅总计成交3417套,总成交面积37.3万平,受疫情影响,2月成交触底,随后3、4月武清成交量开始反弹,4月达到1327套,虽然不及去年每月均值,但已经超过2017年和2018年月均成交指。

数据来源:中指院
数据来源:中指院

  中指院天津分院总经理赵玉国认为,从供应端来看,随着疫情得到控制,楼市逐渐步入正轨,武清项目开盘加推节奏明显加快,项目大多选择“低价入市”,并给出多种优惠方式抢占客群,以价换量;从需求端来看,疫情只是推迟了客户的购房需求,并没有使其消失,疫情得到控制后暂时“被搁置”的购房需求也逐步释放,市场客源增多,成交量快速上涨。

  在赵玉国看来,以2019年武清区商品住宅月均成交量为1441套为参照,4月成交1327套仅恢复到武清区月均成交量的90%,他预计后期随着楼市的持续恢复,市场供应增加,需求释放,武清楼市将进入成交小高峰期。

环京楼市暗流⑤| 武清:又一个准备调价的“硬核”区域

  价格上调5%

  武清楼市当前的涨势,更多是一种疫情后的补偿式回弹,对于未来能否持续走出一条稳定上涨的曲线,还需要时间观察,不过,业内普遍比较乐观。

  赵玉国认为,当前武清的房价处于低点,2019年以来武清区房价一路上涨,10月份达到16000元/㎡,年后受疫情影响,市场价格呈下跌趋势,4月份武清区平均成交价为13578元/㎡,已处于近一年来较低水平,而且,此外近一年武清区宅地成交楼面均价为6170元/㎡,房地价比约为2.2,处于比较合理的水平。“当前是刚需客户出手的好时机,很多人可能会考虑出手。”

  作为一线销售人员,小丁信心满满,他感觉武清楼市还会缓慢回升,原因大概有三点:

  首先是全国两会刚刚结束,对房地产的调控基调仍然是房住不炒,稳定为主;其次,现在信贷环境比较松,利率较低,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,5年期以上LPR为4.65%,当前武清首套房利率大约4.65%,二套房的贷款利率上浮60个基点,约5.25%,处于低点。

  此外,小丁表示,武清楼市非常均衡,南部是中心城区,本地改善需求强劲,是楼市的重要支撑,而北部是新城,各种配套都在逐步建设中,随着配套成熟,利好逐步落实,会吸引越来越多的人来此定居。

  通武廊铁路的站点没有公布,但从官方披露的信息看,该铁路将从武清向北依次经过河北省廊坊,北京市大兴、采育、亦庄,最后到达通州和北京市区相接,向南则通过北辰区科技园和天津市地铁5号线相连。

  业内人士认为,由于往返北京和武清区间的居民数量不断增多,促使京津城际武清区站客流量不断增大,甚至一票难求,这条铁路建成后,从武清到北京亦庄东只需要20分钟,到北京通州只需30分钟,将大大缓解武清城际站的压力。

  “通武廊铁路建设获批这事儿被炒得很火,很多开发商都在酝酿提价。”武清南部某品牌房企的置业顾问小坤表示,他所在的项目计划6月开始提价,幅度大约在4-5个点,他现在每天都在忙着给客户打电话,催促对方5月底之前来现场看房。

(责任编辑:徐帅 )
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