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重磅 | 2020年1-5月中国典型房企新增货值TOP100【第29期】

2020-06-01 18:50:21 和讯名家 

  榜单解读

  5月,根据EH50房企拿地情况,第1周和第2周虽受五一小长假影响,土地成交量较4月减少,但是在此后各周,土地成交规模均超过500万平米,且房企投资方向均以一二线和强三线城市为主,其中不乏通过联合体、股权投资、增资等方式获取土地资源。

  一.

  大中房企新增货值门槛值高涨

  从5月各梯队房企累计新增货值门槛值来看,环比继续保持增长,同比有所收窄。绿城和龙湖分列一二名,累计新增货值分别为1370和1236.4亿元。中海5月份投资力度大幅增加,单月新增货值540亿元,累计新增货值达到1073亿元。

  根据各梯队房企新增货值门槛值来看,TOP10房企门槛值为881亿元,环比涨幅达到51%;TOP20房企门槛值为546.1亿元,环比涨幅39%;TOP30房企门槛值为343.1亿元,环比涨幅74%;TOP50房企门槛值为168.1亿元,环比涨幅55%;TOP100房企门槛值为34.9亿元,环比涨幅22%。

  整体来看,5月房企投资力度延续4月热度,且TOP30房企门槛值环比涨幅最高。我们认为,在市场热度逐渐恢复的情况下,供给端调控政策的放宽、融资环境的边际改善以及需求的恢复使房企有足够的资金流入,从而加大在土地市场上的投资,以补充货源。同时,随着行业房企占位的调整,大中房企在行业中的品牌影响力更加明显,从而带动项目销售去化,而中小房企由于布局城市过于单一、品牌影响力有限等原因导致去化艰难以及融资受阻,公司资金流入有限,从而导致行业分化更加严重,最终导致大中房企累计新增货值同环比涨幅高于中小房企。

  二.

  房企投资面临的三大利好:

  资金利好、人口流入利好、基建投资利好

  01

  资金利好:融资增加和销售恢复为投资拿地提供资金保障

  2020年,若未发生新冠疫情事件,地产行业融资环境大概率如预期般严格,但疫情的发生,导致社会经济活动基本停止,企业发展受限,为及时恢复疫情带来的负面影响,地产行业迎来了相对宽松的融资环境。

  从时间线上看,1月地产行业融资政策并未发生较大变化,单月信用债融资规模相比2019年下半年各月规模相当。随后,1月底至2月中上旬新冠疫情的扩散导致社会经济活动停止,但是在2月中下旬企业逐渐复工复产后,当月信用债融资规模达到297.9亿元,下降幅度并未太明显。但是对房企来讲,销售的停滞导致企业现金流承压,各大房企随即推出“线上售房”以及“无理由退房”等措施试图缓解现金流压力。同时,政府启动救市工作,地产行业融资环境得到边际改善,融资成本逐渐走低,3月和4月的信用债融资规模分别达到967.6和1110.3亿元。时间来到5月份,房企信用债融资规模为446亿元,有比较明显的下降,且融资成本有小幅上行,这就意味着政府对地产行业的态度不曾改变,防范市场过热。

  从销售情况来看,房企的销售工作重新启动为企业带来了大量的现金回款,2019年1-5月TOP200房企合计销售金额同比增速相比1-4月大幅收窄,极大的缓解了公司的现金流压力。

  我们认为,此次黑天鹅事件为社会、为企业、为居民带来沉重压力的同时,又带来了较大的机会。地产行业融资环境的边际改善,使大量资金流入房企内部,不仅能有效恢复正常的经营发展,加大投资拿地的力度,同时更有利于加速行业内部整合,优胜劣汰。

  02

  人口流入利好:人口有望向二线和强三线城市流入,带来住房需求

  2020年4月,国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,此次报告针对提高农业转移人口市民化质量、优化城镇化空间格局、提升城市综合承载能力、加快推进城乡融合发展四个方面提出了二十六项重点任务。其中在提高农业转移人口市民化质量方面,《重点任务》提到:

  第一,督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制;

  第二,推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制;

  第三,推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口,以解决新市民住房问题为主要出发点,完善住房保障体系;

  第四,加大“人地钱挂钩”配套政策的激励力度,加大农业转移人口市民化奖励资金支持力度,加大新增建设用地计划指标与吸纳落户数量挂钩力度。

  同时在5月24日国务院新闻办公室举办的发布会上,国家发改委副主任宁吉喆表示,2020年要推动完成一亿非户籍人口在城市落户的目标。

  当前,在我国经济总体处于健康发展的情况下,户籍制度的改革将劳动力自由流动的不合理壁垒打破,有利于进一步推动城镇化建设。我们认为,落户限制的放开将吸引大量的人口流入高能级城市,尤其是在一线城市人口相对饱和的情况下,二线城市和部分强三线城市有望成为人口流入的集中地,有利于提升当地的住房需求,推动住宅市场的发展,从而为企业投资布局带来机会。

  03

  基建投资利好:基建投资带动城市经济增长,保障居民需求增长

  2020年一季度我国GDP增速为-6.8%,对全年的贡献为-1.7%,虽说二季度社会经济活动处于恢复中,但预期对GDP增长效果有限。以往,我国GDP增长主要依赖“投资、消费和出口”三驾马车,尤其是近年来,消费成为GDP增长的主要力量,而此次理论上讲同样可以利用消费来弥补一季度的损失。但是,新冠疫情持续时间较长,居民的消费热情并不高,这就意味着通过消费拉动经济增长的效果有限。在这样的情况下,GDP的增长又要瞄准投资来做功课。

  2020年5月22日的政府工作会议上提出拟安排地方政府专项债券3.75万亿元,相比较2019年增加1.6万亿元。我们认为,此次虽说是专项债券,但并没有指定具体用途,很大程度上还是会投向基建(我们发现2020年初7个省份的基建投资计划规模就达到25万亿元,与3.75万亿元的专项债规模相比差数较大,所以也不排除政府通过加杠杆的方式增加商业性债务。此处,我们暂不讨论政府加杠杆带来的债务问题)。

  整体来说,在消费受到抑制的情况下,投资将在经济活动中起到较大的作用。与前文《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中提到的“推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口”类似,基础设施的建设将会带动城市经济增长,叠加人口落户放宽政策,更有利于居民从低能级城市向高能级城市流动,保障需求的稳定增加。对房企而言,应当切实关注二线城市和强三线城市。

  总的来说,房企面临的短期利好是融资环境的边际改善为行业、企业带来了大量的资金流入,从而有效缓解企业现金流压力,并且在销售工作恢复后,充裕的资金帮助房企在土地市场上加大投资力度。长期利好是人口落户政策的放宽以及有望实现的城市基建投资,进一步提升二线和强三线城市的经济水平和地位,有利于推动居民需求增加,因此房企需密切关注二线和强三线城市土地市场。

  三.

  投资获地以大中房企为主

  统计EH50房企5月份拿地情况,我们发现企业投资方向多分布在一二线核心城市和强三线城市,且拿地以国企和大中房企为主。

  ●碧桂园:累计新增货值超1000亿元,连续入股家居企业

  碧桂园1-5月新增货值1158.9亿元,单月新增土地储备超过100万平米。5月,公司有2宗土地成交溢价率超过100%,分别位于烟台和盐城,土地规划建筑面积分别为7.3和17.4万平米,成交价格分别为2.5和6.6亿元,土地成交溢价率分别达到118.8%和125%。另外值得关注的是,碧桂园连续入股蒙娜丽莎(002918,股吧)、帝欧家居(002798,股吧)和惠达卫浴(603385,股吧)等家居企业,并与保利投资合作设立50亿基金,主要聚集投资房地产产业链上下游,涵盖生产制造、服务、运营及相关产业。

  ●绿城中国:2020拿地热情高涨,5月投资力度暂缓

  2020年1-5月,绿城新增货值1370亿元,其中累计新增土地建面612万平米,拿地金额565亿元。步入2020年以来,绿城整体投资热情高涨,2月、3月和4月稳居货值榜榜首,进入到5月,公司拿地力度暂缓,但绿城仍在杭州湾地区寻找获地机会,其中公司在宁波和杭州分别以3.3和12.1亿元获取2宗土地,溢价率分别为39.9%和28.1%。

  ●中国海外发展:单月新增货值超500亿元

  1-5月,中海累计新增货值达到1073亿元,其中仅5月新增货值便达到540亿元。公司新增土地主要分布在二线和强三线城市,包括长沙、大连、太原、天津、佛山、威海等城市。我们认为,在国内经济增长承压和行业周期下行的情况下,中海作为央企具有充足的资金优势,是公司在土地市场上获地的保障。

 

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