楼市调查 | 中海深圳四盘止渴

观点地产网 近期深圳楼市较为火热，包括招商前海领尚公馆、金融街(000402,股吧)华发融御华府等项目均陆续传出将入市的消息。在此情况下，中海地产也适时地宣布了自己的推盘计划。

5月29日，深圳中海地产在深圳市当代艺术与城市规划馆发布第五代产品+“智慧生活3.0”，同时宣布龙岗中海宝荷、光明中海寰宇时代花园、龙华中海汇德理以及坪山中海万锦熙岸共计4个项目亮相。

于中海地产而言，对深圳市场的情感似乎很复杂。

一方面，深圳是中海最早落地的城市，在这里开创了内地楼花销售、银行按揭等先河，逐步发展至3771.7亿港元年销售规模；另一方面，随着全国化业务铺开，中海在土地投资上有重仓华北的趋势，在深圳的投资反倒式微。

直到近两年，中海地产对深圳市场的重视度有所提高，公开拿地的积极性明显被带动，更甚者被媒体捕捉到集团、深圳公司领导团队现身督战土拍。

有媒体观察到，中海几乎参与了深圳每宗宅地的出让。最终，该公司斥资近117亿元竞得了坪山、光明及龙华3宗地。

与此同时，出于种种因素限制，中海地产对深圳旧改的参与较少，大部分时候仍倾向于获取净地。

考虑到深圳土地的竞争程度，如今能一口气推出4个项目实属不易，毕竟这距离中海上一次推出涉宅新盘已有三年多时间。

招拍挂取向

中海地产最新所主打的第五代产品主要理念“智慧生活3.0”，是于2019年12月底在上海举行40周年盛典时所发布。去年，中海还在上海臻如府项目上落地了号称全球首个5G社区。

进入2020年，随着新项目亮相，深圳公司才终于公开刷了一把存在感。按照中国海外深圳公司总经理蒋晓洲在5月29日的表态，今年是深圳下一个40年发展新起点，也是深圳中海“承前启后、继往开来的一年”。

据观点地产新媒体了解，最新亮相的4个项目中，有3个均是中海地产通过招拍挂获取的项目。

其中，2018年中海地产力克金科、建发等房企，以总价12.55亿元获得坪山G13302-8024宗地，项目建成后，普通商品住宅取得不动产之日起5年内不得转让。

2019年6月，深圳一口气挂牌5宗纯宅地，缺少项目的中海地产对每宗地都积极举牌，并以最高限价54.08亿元竞得光明A510-0151地块，折合可售楼面价3.82万元/平方米；同年11月，再以50.2亿元总价竞得龙华民治地块，折合可售楼面价3.74万元/平方米，最高可售单价7.14万元/平方米。

接连拍下光明及龙华项目，令中海地产在大本营补充土储的迫切得到一定缓解。

实际上，根据中国海外发展年报，2015年以来该公司仅在深圳新增4个项目，土地面积合计约13.9万平方米，建筑面积81.3万平方米。其中2015年新增的罗湖鹿丹村项目，2017年以豪宅“中海天钻”的面目现身，此后中海在深圳鲜有新盘。

5月28日发布的《深圳市住房和建设局关于2020年我市商品住宅和商务公寓房源信息情况的公示（1-5月）》显示，深圳年内计划入市109个住宅及公寓项目中，便包括中海万锦熙岸华庭、中海龙华项目（A816-0068地块）（暂定名）、中海地产光明区A510-0151地块项目，3个项目共涉及住宅面积27.70万平方米、2974套。

其中，中海地产可售体量最大的是光明项目，为12.81万平方米、1344套，有说法称预计六七月开盘。售价方面，可供参考的是几百米开外的龙光玖龙台，三期产品备案约4.6-4.8万元/平方米。

同时，光明项目附近的金融街华发融御华府已开放展示中心，届时也将为中海地产定价提供参考。如果按3.82万元/平方米成本价计，中海需要争取更高的售价才能维持利润。

其次是龙华项目，涉及可售体量10.96万平方米、1180套，由于限价因素存在，中海地产最高售价被限定在7.14万元/平方米；中海万锦熙岸项目已于1月开放样板房，2月获批预售均价4.25万元/平方米，高于周边奥园项目的售价3.5万元/平方米。

保守估计，仅上述3个项目今年就为中海地产贡献逾150亿元可售货值。

除此以外，中海地产亮相的龙岗中海宝荷项目，目前并未列入深圳住建局的开盘名单，且与其它项目不同，宝荷项目属于城市更新类型。该项目全称南约积谷田城市更新单元，计容总建筑面积26.45万平方米，共分三期开发，已计划在3月动工。

对于深圳项目的推盘计划等细节，中海方面并未披露。有市场说法称，中海有望冲击200亿元。

大本营缓行

随着中海地产将过去两年新增的深圳项目悉数推向市场，一种担忧也开始出现：这些项目售罄后，中海怎么补充继续土储？

在5月29日中海地产的发布会上，中海发展深圳公司设计总监说，中海一直坚持“在主流城市、主流地段开发主流产品”的发展定位。这句话也可以理解为，中海地产为之付出的土地成本也不会很低。

2018年3月业绩会期间，颜建国曾被媒体问及，此前一个月中海摘下的深圳坪山住宅地块，实际楼面价已经达到3.2万平方米，如此高的成本是否仍有盈利空间？对此，颜建国未解释过多，给予肯定答复。

按拿地渠道分，根据观点地产新媒体了解，在今年3月份，中国海外发展新任总裁张智超回应投资者提问时提及，2019年中海成立了投资拓展及产业合作部，采取多种渠道进行土地获取。但他转而表示，去年公司权益地价里，非公开市场获取大约仅占15%。

张智超还表示，有些非公的项目可能确实在运营效率、年化收益，甚至回报率并不一定很理想。“所以我们还是根据每个项目具体来看。”

数据显示，中海近年来投入拿地的金额逐年攀升，包括2019年总地价近1500亿元，权益地价1134亿元，今年还将安排1400亿元的拿地预算，增幅约23%。其中，华北、北方区域土储占比领先，华南从2015年14%提高至2019年的21%，华东则从12.33%降至8.9%。

中海地产在土地投资方面已逐步回归华南区域，包括海南、佛山、厦门、广州、珠海等省市均有布局，不过在公开市场拿地的指引下，土地供应稀缺的深圳依然是个难题。

观点地产新媒体了解，2015年起中海在深圳的土地储备占比均不超过2%，从2016年起更是将莞深两地的土储合并计算，至2019年底在莞深共计拥有土储105.9万平方米。

中国海外深圳公司总经理蒋晓洲也提及，公司业务覆盖深圳、东莞两地，在建开发项目7个，建设规模逾100万平米。而将这个数据扣除今年亮相的4个项目，剩余土储会更少。

一位业内人士对观点地产新媒体表示，在深圳持续发展，一定要有旧改。但他转而表示，在旧改方面，国企的决策相对“保守”。另一位人士也表示，深圳的旧改整体有难度，没有专业操盘能力难以胜任，国企有风险控制也会形成限制。

其实早在2012年，中海地产就与深圳福田区政府签订战略合作协议，合作范围包括城市更新建设、保障性住房建设、总部建设和绿色建筑建设等六个方面。这被外界解读为中海通过参与城市更新获取优质土地资源，扭转当时无土储的局面。

不过，此后中海地产鲜有披露参与旧改的进展。

在2016年那场并购中信旗下地产资产的交易中，中海获得了中信宝荷、中信龙盛广场二期、中信龙腾共3个旧改，总建筑面积约70万平方米。其中，中信宝荷即上文所提中海宝荷项目，但剩余两个项目至今仍没有确切消息。

根据张智超3月份的表述，去年中海在旧城改造方面，分别获取了深圳和上海两个“比较重要”的项目。但他当时并未透露更多详细信息。

业内人士对观点地产新媒体表示，对于深圳旧改，中海地产一直都在研究，早期曾签了几个项目。他随即表示，这些项目到后来都有变动。

值得注意的是，有消息称，近期颜建国、张智超会见了深圳政府领导，双方深入交流的话题包括中海如何进一步加大在深投资。颜建国称，中海集团将凭借在港澳的发展经验，加大在深圳的投资力度，全面参与深圳政府公共项目、高端医疗项目、人才房、国际学校、高端酒店等领域建设的意向。

这反映出中海如今对深圳的重视程度，在沉寂多年后，其开始采取更多样化的方式回归大本营。也有说法认为，参与一系列的政府意向性项目，也会对中海未来获取房地产项目也会提供帮助。

对于在深圳补充土储渠道及发展目标等事宜，观点地产新媒体致电中海地产相关人士，截止发稿尚未得到回复。