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成见 | 万科“降息”与明发饮鸩止渴

2020-06-03 08:19:52 观点地产网 

观点地产网 这是最好的时代,也是最坏的时代。

央行6月2日举行的新闻发布会上透露,今年定的目标就是公司类信用债券净融资要比去年多一万亿。

与此同时,统计数据显示,截至5月27日,申万行业二级分类属于房地产开发的企业共发行债券3168.63亿,加权平均票面利率为4.17%。

然而,巨大的资金池塘里,有位于食物链顶端的大鱼,也有夹缝中求生的虾米。

一方面,处于融资窗口期的房企们不仅抓紧机会发债,更趁势下调过去两年融资收紧期的发债利率,试图重新紧握资金市场的话语权。

另一方面,前两年因踩错市场节点而深陷泥潭的小房企们,却没能享受当下环境的红利,继续用高额的利息艰难换取狭窄的发债空间。

债券利率下调潮

6月1日,万科发布公告称,拟下调“17万科01”公司债券票面利率,预计在该债券存续期后2年,将票面利率由4.5%调整为1.9%。

对于购买债券的投资者而言,“下调”是个格外敏感的词汇,然而近两月房企却在屡屡触碰投资者的神经。

据上海证券报统计,仅今年4月就有61只债券票面利率出现下调。

其中,4月20日,金地宣布拟将2018年公司债券(第二期)(品种一)公司债券票面利率下调为1.5%。

据了解,上述债券票面利率为5.29%,存续期的第2年末(2018年5月28日至2020年5月27日),根据当前的市场环境,金地计划在后1个计息年度(2020年5月28日至2021年5月27日)的票面利率调整为1.5%。

该举动招致投资者的不满,更使得上交所发出相关监管函,要求金地解释这一调整是否符合约定。

迫于压力,一周后金地对上述调整债券利率事宜给市场造成不当影响深表歉意,并宣布维持原有5.29%利率不变。

作为第一个吃螃蟹的头部房企,虽然金地未如愿下调利率,但这无疑是一次对市场的试探,并吸引其他房企纷纷效仿。

据观点地产新媒体了解,包括华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)在内的千亿级别房企随后也宣布下调此前发行债券的票面利率。

4月28日,华夏幸福调整2018年发行公司债“18华夏01”利率,由6.8%降至5%;5月26日,该公司再度宣布,调整2018年公司债(第二期)“18华夏03”利率,由7.15%降至4.4%。

不仅利率持续走低,下浮空间也由原来的180个BP扩大至275个BP。

据推算,如果一笔债券规模10亿,那么利率每下调1%每年就能为房企节省1000万成本。对利润收缩、资金压力大的房企而言,无疑有着不小的作用。

相比之下,阳光城的利率下调地略显“谨小慎微”。

5月10日,阳光城称,2017年度第二期中期票据的债券简称“17阳光城MTN002”,发行总额12亿元,原票面利率为7%,调整后票面利率降低10个BP至6.9%。

对此,业内人士严跃进指出,企业单方面降低债券利率将直接影响投资者收益,“除此外,也会影响企业后续的一些信用评级”。

尽管如此,为降低成本,减少利息支出,仍旧有房企宣布下调已发行债券利率。

事实上,与过去两年融资紧缩时相比,今年房企债券利率已普遍降低。不仅多家房企祭出了“2”字头的利率,平均水平更是持续回落。

5月27日,万科上市的25亿公司债,利率最低2.56%;此外,两家今年三四月被证监会恢复境内发债的房企融创、旭辉,也完成规模超30亿的公司债。

其中,融创于5月27日发行33亿元公司债券,票面利率为5.60%。同日,旭辉也宣布成功发行31.2亿元公司债,利率最低3.8%。

观点指数研究院发布的报告指出,根据2020年1-4月债券融资数据的票面利率,评级房企中获得Baa/BBB级的房企有9家,加权平均成本约为3.46%,而高收益级房企平均加权收益为4.96%,大致高于投资级房企融资成本1.5个百分点。

加量不加价,如今债券市场对房企而言可谓“最好的时代”。华泰证券(601688,股吧)研究报告也指出,目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。

明发饮鸩止渴

锦上添花易,雪中送炭难。有人享受政策红利,有人却只能“饮鸩止渴”。

6月1日,明发集团公告表示,建议发行1.76亿美元债券,按年利率22%计息,该笔美元债于2020年到期。

此外,明发集团表示,如果公司在债券到期日未能按条件支付到期款项,则应自初始日(包括该日)起,至全部支付逾期款项之日期(不包括该日)按22%年利率加上按年利率10%。

换言之,若明发不能按时偿还债务,这笔债券利率将高达32%,这一水平甚至超过大部分房企的毛利率。

另据观点地产新媒体了解,今年年初,明发还完成了一笔利息15%的美元债,发行规模为2.2亿美元。

事实上,因财务数据真实性存疑,2016年4月1日期,明发被香港证监会责令停牌。

面临退市危机,明发集团几乎在最后关头“冲刺”发布2016-2018年财报,此前首席财务官潘永存曾表示对于复牌有信心,认为已达到复牌条件,惟目前复牌仍然需要待联交所批核。

然而,停牌整整4年,对于究竟何时会复牌,明发集团始终没法明确表态。

“停牌时间较长,公司信用评级受限,使得融资活动受到较大限制,不得不开出较高的价码来吸引投资人。”业内人士对此指出。

“财务造假存疑”、“长年停牌”,种种负面因素累积下,明发在资本市场基本没有任何话语权。

同样话语权薄弱的还有北京房企鸿坤。

5月28日,据鸿坤披露,公司成功发行了5500万美元公募债券,并将与鸿坤集团2019年10月8日发行的1.5亿美元债券合并。合并成功后,鸿坤集团累计发行债券规模达2.05亿美元。

据多家媒体报道,5月26日,鸿坤伟业旗下多只债券的中债隐含评级从“AA-”被下调至“A+”。

有业内人士向观点地产新媒体透露,鸿坤此次发行的5500万美元债票据,利率为14.75%。

一面海水,一面火焰,资本面前,境况不同的房企仍在上演一场冰与火之歌。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界,多数情况下我们并不是先理解后定义,而是先定义后理解。

(责任编辑:徐帅 )
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