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婚票3万起、离婚能省600万?深圳,看不清的房价与婚姻买卖

2020-06-03 17:00:00 和讯名家 

  一边是骚动的深圳房价,一边是魔幻的抢号离婚。离婚跟深圳房价,到底有关系吗?

  文|金融八卦女作者:段誉

  断供潮、离婚潮、抢房潮……这段时间,深圳楼市俨然成了弄潮儿。

  近日,网传深圳某银行一普通网点5月断供账号达到1.3万个,又提及深圳及全国的法拍房数量达到82万套,主要由断供房导致,随后得出结论:深圳的楼市断供潮已经到来!引起了市场的广泛关注。

  然后《21世纪经济报道》的记者就去求证了,也就一两笔,谈不上“潮”:

  时间再往前推。上个月,深圳突现离婚潮的话题,冲上了微博热搜。

  深圳市民政局则回应称:

  “今年4月我市结婚4186对,离婚3524对,较2019年4月的结婚3729对、离婚3494对,数量未见明显增长。”

  还呼吁:

  “及时取消预约,避免占用预约资源,造成其他市民无号预约的现象。”

  然而直到现在,深圳离婚仍然是一号难求:

  一边是骚动的深圳房价,一边是魔幻的抢号离婚,难怪网友们第一反应就是:难道离婚买房潮又来了?

  离婚跟深圳房价,到底有关系吗?深圳楼市,又到底怎么了?

  1.

  / 离婚率背后:

  “技术性离婚”成为“刚需” /

  网友的关注不无道理。

  与离婚“潮”相呼应的是,4月份深圳二手房房价同比涨幅达10.3%,居于全国涨幅前列。

  讨论是否出现离婚买房潮,得先看看是不是形成了离婚潮。

  来自深圳微时光的数据显示,相对于2019年4月离婚3494对的数据来说,今年3514对离婚并没有明显增长。

  因此,今年出现离婚潮一说就站不住脚了。

  然而离婚在深圳,确确实实是与房产有千丝万缕联系的存在。

  比如,深圳去年11月取消了豪宅税, 12月离婚量就达到3632+27(涉外)对,比2018年同期上涨约64%。

  在深圳的股权财税律师张律师认为,所谓的离婚“潮”与深圳的金融市场有关。离婚买房尤其是豪宅对于买家来说是一件很有诱惑力的事,离了婚购买房子可以省至少几百万的交易金额还有很大一笔税费。

  ▲深圳的离婚率走势,与房价走势有着相似的走势。

  “深圳的金融市场不是一般的金融市场”,张律师说道。“我前段时间还参加了一个房地产交易技巧课程,课程内容主要是如何买到优质房产,上课的老师透露自己就通过‘技术性离婚’实现通过房地产交易财富增值,做律师多年,短短2天的课程却完全刷新了我对深圳房地产的认知。”

  张律师还透露,前段时间自己一个亲戚卖了房子后离婚,又买了新房,又复婚了,在深圳,因为买房而离婚的现象挺普遍。

  “我朋友排了很久的队,前不久终于等到办理离婚手续,马上买了房,她很高兴”,深圳房地产高级分析师肖先生说道。

  在深圳,很多人都称为买房而离婚为“技术性离婚”——可以解释为用离婚去获取家庭第二套购房贷款。据肖先生介绍,由于深圳商品房资源常年紧缺,房价被一步步推高,“技术性离婚”已经是“刚需”。

  2.

  / “技术性离婚”真的靠技术:

  有人能省600万,有人“翻车”/

  网上曾经流传“技术性离婚”买房的段子:夫妻在北京有套房,房子在妻子名下,夫妻二人假离婚,妻子以高于市场总价卖给丈夫,丈夫从银行贷款后,只付了三成的首付,夫妻二人还住在原来房子里,但多出了几百万的现金。“假离婚”夫妻拿着贷款可以做其他投资偿还房贷。

  虽然这只是一个段子,现实中丈夫不可能贷到如此多的现金。但是近年来,很多夫妻靠着“技术性离婚”实现了财富增值的传说不绝于耳。

  住在深圳的小梦从事电商和数字化产业,她介绍称,若离婚,买房的首付比例可以降3至5成。自从去年11月“豪宅税”调整以来,买房的顾虑更少了,更多的人会趁机出手掉手里投资价值一般的房子,转而抢南山、宝安等“富人区”的房子。

  小梦所说的“富人区”房子就是地段好、楼盘好、动辄达1500万及以上的豪宅。

  目前,深圳的豪宅公寓正处于“开盘秒光”的状态。尽管不少媒体曝出目前豪宅的这批房源,都是开发商去年11月取得预售证,“开盘半天售罄”等都是房企策划出来的。

  但由于新房限价,很多豪宅的价格比二手房还要便宜,综合原因导致加速了很多人要“抢”豪宅的想法。

  那么,通过离婚购买“豪宅”,到底可以省多少钱呢?

  先来看,买房能省多少税呢?以合同价为1500万元、平米数在90至144之间商品房为例。

  如果首套房,契税为1500万*1.5%=22.5万元,二套房契税为1500万*3%=45万元,首套房契税比二套房省了45万元-22.5万元=22.5万元。

  其次是首付。

  二套房首付需要七成,若以离婚前家庭仅有1套住房的情况买房,则可做到最低首付5成,若能提供无房贷记录且离婚前家庭无住房证明,首套房最低只要三成 。

  按三成首付来算,首付为1500*30%=450万元,如果是二套房,首付为1500*70%=1050万元,首套房比二套房少支付600万元。

  最后是贷款,首套房比二套房有更低的商业贷款利率。

  2018年7月,深圳出台楼市调控新政,调控重点之一就包括对“假离婚”等投机行为进行抑制。

  但这并不能杜绝 “假离婚”对于工薪家庭的诱惑。

  据8号楼工作室报道,一位预估以800万置换大房的深圳市民算了一笔账:

  “以800万的房子计算,通过离婚,我计划能节约160万。因另外一方有贷款记录,所以只能把首付从7成降低到5成。”

  8号楼,公众号:8号楼工作室深圳假离婚买房夫妻:首付省了70万,过程气氛微妙

  而她的同事,也怀着跟她一样的想法。

  “深圳这座城市没有太多的道德绑架,为了多1个购房名额,离婚是件两相情愿的事情,现在南山有放出一批新房可能,很多人正努力攒钱为买房做准备了”,肖先生如是说道。

  据张律师透露,她手上的案例中很少有“技术性离婚”而成真离婚的案例,大部分的双方感情都不错,买完房后都复婚了。

  但也有例外。深圳的曾律师介绍,前2年,他的一位当事人的丈夫跟妻子说要“技术性离婚”,通过签离婚人协议,财产都归到男方名下,当事人也没有起疑心,就按丈夫的要求办理了离婚。不过,男方再也没提买房的事情,后来才发现男方有了第三者,当事人完全被蒙在鼓里。

  3.

  / “高杠杆”楼市里,

  婚姻还是一张上车票 /

  前述张律师提到的房地产投资实操培训讲师,就是通过N次离婚,撬动资金杠杆,实现财富剧增。

  最近5年,光深圳的银行表内杠杆率已经领衔全国。具体看,深圳居民存款不及北京和上海的一半,但居民贷款已经超过北京,逼近上海。

  有人说深圳目前是“杠上加杠”,过去10年深圳民间把各种资产都炒了一遍,后来发现房子成了最保值也最容易生钱的商品。

  一位在深圳做财富管理工作的朋友与笔者交流时就认为,今年4月深圳房价上涨主要原因就是经营贷流入楼市。

  在这种杠杆生意中,婚姻也成了链条的一部分。

  这几天,网名“7蟹姐姐”、48岁的苏州阳澄湖大闸蟹店主魏静女士与微博大V“深房理”的纠纷,就让很多人震惊了。

  简单捋一下这个事。

  “深房理”在微博有137.59万粉丝, 从去年8月开始,“深房理”在微信公号“房产教父”开始发他的“摇篮购房计划”并销售房地产投资课。

  从微信公号的课程来看大多是“深房理”的会员来信,内容里更多为鸡汤文,没有具体提到“深房理”是如何教会员买房。若要了解,得先花3980元加入会员。

  2019年9月15日,魏静共花费12780元参加了“深房理”的房地产投资课程,成为了 “深房理”众多炒房会员中的一员。

  据魏静爆料,摇篮计划就是买深圳房子的一张车票,加入后,“深房理”可以帮会员:

  1.获得购房资格;

  2.全程帮助会员把控贷款、过户等风险;

  3.按照会员自由三成资金帮助从银行获得七成经营抵押贷款;

  4.会员不想持有房子,“深房理”全款购入。

  不过据《每日经济新闻(博客,微博)》报道,“深房理”曾在5月26日发布长微博全盘否认“帮助外地人办理婚票”等事宜。

  而在魏静爆料中,我们可以看到的是,所谓的婚票根据不同情况,有不同收费:

  而综合看起来,“深房理”提供的是会员不会吃亏的服务。为了实现财富梦想,魏静离开苏州来到深圳,按照“深房理”的安排进行了假结婚,拿到购房名额,并办理了社保,一切看上去“顺风顺水”。

  哪知风云突变,自4月20日起,深圳收紧了政策,申请者房产必须过户半年以上。

  魏静傻了,最后各种杠杆用尽,因无法拿出6万块钱而与“深房理”闹翻,并报警、向媒体曝料。

  事情发展到这里,双方仍在僵持,而有关经营贷炒房问题也仍有待有关各方厘清。

  但有一个事实确凿无疑:深圳的婚姻是明码标价的。

  当婚姻随时可以买卖,那深圳离婚率又会有多少虚火呢?

  / 结语 /

  这几年,深圳房价可谓是一面照妖镜,有人看到了“逃回北上”,有人看到了买房造富,有人看到了收割韭菜;假离婚只不过是其中一枚碎片,但它衍射出来的却是一场人性与财富的博弈:深圳,是否真的会永远涨?

  房住不炒,任重道远。

本文首发于微信公众号:金融八卦女频道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:王治强 HF013)
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