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降价百万成常态!房价涨幅第一的城市,撑不住了?

2020-06-03 17:47:40 和讯名家 

有一个城市,还挺有个性的。

比如说,在楼市行情不好的时候,房价一路领涨;在楼市转好之际,它又开始领跌了。

它就是曾经的“房价四小龙”之一的苏州。

.01?

学区房狂降100万是常态!

苏州楼市跌落神坛?

2019年全国房价上涨最猛的城市就是苏州。

从房价冰山指数来看,2019年苏州1-11月的房价涨幅超过20%

数据来源:冰山指数

其中最火的就是靠近上海的苏州工业园区,凭借着优势集中的教育资源和灵活的入学政策(可跨区域选校),园区“学区房”价格一度水涨船高。

通过学区房带动园区二手房价格领涨,链家数据显示,2018年12月-2019年11月,园区有板块二手房涨幅达到了27.25%

但今年,苏州园区的学区房却降价了。

例如园区比较热门的小区玲珑湾,对应的学位也比较好。

差不多面积的一室一厅的房子,前几个月还有7.1~7.5万/平成交的,5月新成交的已经降到6.8万/平了!

中介表示,该小区确实降了不少,整体降了有5%~10%

中介认为,降价主要是因为疫情影响,现在小区一房降价50万、二房降价80万、三房降100万都是常态。

该小区2019年底新挂牌的88方两房,在挂牌之后不断降价,累计降价50万了,但还没有成交。

无独有偶,据链家成交数据显示,园区另一个楼盘左岸香颂,去年年中两室两厅的房子售价还在3.9万/平、4.2万/平。

今年刚挂牌的两室两厅的房子均价仅3.2万/平,而且在挂牌之后连续降价,总价大概降了近50万!

相关中介介绍说,降价的主要原因是限售政策和学区政策影响。

这样看来,苏州学区房降价确实已经是不争的事实。

那么,苏州楼市是如何跌落神坛的?

.02

二手挂牌量超8万,

苏州楼市冰火两重天!

除了学区房,苏州整体的二手房市场也面临窘境。

据链家数据显示,今年5月苏州二手挂牌量已经超过8万套,创历史新高,并且还有上升趋势。

去年9月苏州二手挂牌量仅40125套,二手挂牌量直接翻倍

因疫情等因素影响,苏州二手成交量腰斩。

5月全国各大城市楼市开始复苏,苏州二手成交量仅为去年的1/4左右。

苏州楼市到底经历了什么?

一方面,苏州由于限价政策,一二手房价格倒挂严重。

2020年以来,苏州楼市就呈现出了一二手房市场冰火两重天的神奇景象。

最近,苏州著名的倒挂盘龙湖首开·湖西星辰,相比周边二手房单价低了近4000元。

4月22号,该项目推出526套房源,500多套房仅用60秒就售罄

但二手房降价几十万也无人问津。

新房难买,二手房难卖,是苏州楼市的现状。

另一方面,去年5月,苏州因房价上涨过快,被住建局点名,随后苏州发布了2019年最严厉的楼市调控政策

1、新房三年限售,园区全域、新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新房限售;

2、二手房五年限售,园区二手房市场交易的产权房转需要满五年才能进行转让

从最初的限购、限贷、限价,到限商、限售,苏州正式进入“五限”时代。

此后不久,苏州工业园区管委会还发布新购住房“九年一学位”政策。而且今年苏州“公民同招”政策即将发布,对学位房的打击不小。

自此苏州楼市全面降温。

从新房市场来看,2019年7月以前一手房还是供不应求,行情火爆;7月政策发布后,一手成交面积大幅下滑,成交均价也经历大幅下跌。

2019年下半年苏州二手房市场降温也十分显著,成交量持续大幅下滑,有价无市、降价抛售现象屡见不鲜。

图源:克而瑞苏州

而今年的疫情又给苏州楼市带来一记重击。

.03

苏州这类城市还能买吗?

苏州也不是没有自救过。

今年1月苏州就通过调整落户限制,变相放松限购政策:有意愿到苏州就业的本科学历人才,或者在苏州稳定就业者,有大专学历+6个月社保就可落户。

但这似乎没能拯救得了楼市,至少短时间内效果并不明显。

一直以来苏州是一个人口净流入城市,2019年年末苏州常住人口为1074.99万人,已经超千万,有八成是外来人口。

2019年苏州常住人口比2018年仅增加2.82万人,增速也有所放缓。

隔壁的杭州2019年常住人口增量是55.4万人,是苏州的近20倍

虽然在江苏省,苏州是经济总量和人口总量第一,但2019年苏州经济失速,GDP名义增速仅有3.43%,2018年增速为7%,2019年增速直接下滑到全省倒数第三。

苏州这座城市,随着房价跌落神坛,暴露出炒房背后更为严重的城市发展问题。

目前苏州房价冲高之后,在政策的打压下回落,预计将保持低空飞行的态势。

    本文首发于微信公众号:地产PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:马金露 HF120)
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