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杭州近5万人扎堆“抢房”,背后是什么逻辑?这篇文章讲透了!

2020-06-03 18:48:10 和讯名家 

导读:实际上,杭州部分区域的限价天花板正在慢慢抬升。这也是还没买房的人和投资客急于入市的原因。

来? ?源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

记? ?者丨唐韶葵

编? ?辑丨徐旭

2日晚上21时,远洋西溪公馆在微信公众号公示了意向登记名单。经审核,本次购房意向登记客户有超4.5万户。

该项目销售人员透露,公示截止时间为3日21时,公示的目的在于,如果客户对公示结果有异议,可在公示截止时间内向公司提出;或者客户资料有错误、出现想放弃摇号等情况,可以到售楼处签一份申请。

21世纪经济报道此前已对远洋西溪公馆火热的报名现状做了报道,受访者之一王磊(化名)认为,远洋西溪公馆映射出老百姓(603883,股吧)“抢钱”的心态。

杭州? ?图 / 图虫创意

实际上,杭州目前房价一直很稳定,“杭州一手房几乎没有涨”,尤其是去年7月,杭州房地产市场实行“双限”(限房价、限地价)地块出让以来,所有地块在挂牌的时候就明确售价,精确到毛坯均价,最高均价以及精装修价格。

房企对地块的成本、利润看得一清二楚,可以说是凭实力拿地、凭实力赚取利润。

公开资料显示,去年7月以来,杭州已成功出让近百宗“双限”地块,期间出现多个“万人摇”楼盘,近期即将开盘的远洋西溪公馆、万象城幸福里、融创城、融信保利和光尘樾等几个项目,均存在类似情况。

如此行情,令很多已有房并还有购房资格的杭州老百姓,也想凭运气买到便宜的一手房,转手获利。

但王磊认为,杭州楼盘摇号销售以来,“茶水费”几乎已杜绝,目前来说是一个相对透明与公正的市场。

一二手房倒挂,新盘入市引发万人哄抢的效应,杭州已被外地人称作“炒房之都”。这几年,杭州借着整体形象的提升,基建、人才、土地等所有关口全开,用业内人士的话说,杭州整个楼市都进入了高周转阶段。

限价下的阶梯式上涨

硕士毕业的王磊,2018年从外地换到杭州工作,并在当年把户口迁入杭州,随后买了一套位于萧山科技城的房子。

因为项目不用摇号,王磊入手这套房子很顺利,且房子所处的萧山未来城板块交房项目不多,商业配套还没有完善,价格相对实惠,均价2.8万元/平方米。加上周边二手房市场还没有起来,到了2020年,板块内的房价还是维持原来的水平。

这表明,并非杭州所有板块开盘都火热,有一些新城板块一二手价格倒挂不明显,很多项目不需要摇号。

与萧山科技城板块一样,一手房价没有大太波动的是奥体板块,一直稳定在4万多元/平方米。王磊认为这是板块轮动上涨的原因。

实际上,杭州部分区域的限价天花板正在慢慢抬升。这也是还没买房的人和投资客急于入市的原因。

王磊更愿意用“不温不火”来形容杭州楼市。他指出,勾庄板块是今年才开始有双限地块入市,也就是说今年年初才开始限价,此前大部分项目都不是出自双限地,房价有一个上扬的空间,这是历史原因造成的。

目前杭州真正价格有涨幅的板块在未来科技城,最新限价3.61万元/平方米,比之前板块内的精装限价高出1600元/平方米;

大江东板块最新限价1.9万元/平方米,也较当前板块均价高出1200元/平方米左右。

很多杭州人几乎对每一个新盘一二手倒挂价格都了如指掌,摸透了行情入市。而且市场也确实灭绝了茶水费等灰色空间,这让杭州人觉得是“凭运气抢钱”。

图 / 图虫创意

2019年3月,香港兴业藕园开盘,均价2.8万元/平方米,与周边二手房价相比价差7000元/平方米左右,有人测算买到一套就净赚约200万。

房地产从业者张三(化名)认为,杭州整个楼市周转很快:政府卖地速度很快,房企盖房子速度也快。

滨江集团(002244,股吧)(002244.SZ)为例,2019年7月,滨江在钱江世纪城拿地,项目名为御虹府。地块楼面价3.1万元/平方米,限价4.5万元/平方米。这是萧山区首批“双限地”,也是杭州最先入市的“双限项目”。滨江拿地4个月就出了项目规划公示,2020年1月首开,相当于拿地6个月开售。

张三指出,在同一个板块里,如果一个项目限价3万元/平方米,后面即将出让的地块则会限价3.2万元/平方米,限价天花板一点点往上抬升,这种情况已经出现了。

勾庄板块的万象城幸福里,限价2.65万元/平方米;

融信、大发、弘阳联合开发的沁澜、世茂璀璨澜庭,限价2.9万元/平方米;

2020年3月,万科所拿地块,精装房限价3.05万/平方米,这也是勾庄板块首次限价突破3万元/平方米。

同一个板块,限价分了3个阶梯,但还是比二手房便宜。

综合多个在杭州开发商的看法,杭州自2015年开始出现一二手房价格倒挂,这就导致投资市场里出现了“卖房票”的人,他们从中获取利润的5%-10%;也有人用家里老人的名额,然后做接力贷。

业内人士指出,杭州“双限”地政策,可以把市场控制得比较好,确实这两年房价涨幅有限,“杭州的火是火在量上,没有体现在价格上。”一名业内人士说,公证摇号就更没有内幕可言了。“现在杭州楼市有一个很好的风气,就是没有茶水费了,所有的信息都公开、透明。”

值得一提的是,杭州这两年各个板块轮动上涨,居民购房指数上升,除了亚运会的红利之外,背后还有一个深层次的原因,从2016年开始一收房交易量是下滑趋势:

2016年,杭州市区(不含富阳及五县市)商品房整体成交194073套;?

2017年杭州市区(含富阳不含临安)商品房整体成交168970套;

2018年,杭州市区(含富阳、临安)商品房整体成交139244套;

2019年,杭州十区共成交新房133393套。

进入2020年,杭州人才政策的放开,“双限”地政策下一二手价格倒挂盘的出现,都极大程度地吸引了购买力。

正如远洋西溪公馆预售报名冻结资金超过400亿,钱从哪来?

张三指出,个人是有办法把钱拿出来投入房地产的,比如她的一个朋友李四,有一套房子,当年买的是1.8万元/平方米,拿去银行抵押200万,用的途径不是房产抵押,而是经营抵押。为了规避监管,他直接用一个皮箱,把钱存在另一个人账户来付款。

李四如此操作,就可以买总价1000万房子,否则只能买总价低的房子。“自住客户尚且如此操作,投资客的门路就更多了”。

房地产“老兵”张希文(化名)指出,越来越多钱进入房地产,这与有关部门“严控资金流入楼市”的指导方向是否相悖?

张希文认为,大家都会担心,这么多投资客买入,“接盘侠”会是谁?什么时候抛盘合适?他担忧投资客为了避免抛售踩踏,又会出现一波集中抛盘。

图 / 图虫创意

“双限”之下的拿地逻辑

如果说消费者“抢房”赚差价,那么杭州从G20峰会之后土地政策一直在收紧,直至2019年“双限”地制度出台,开发商很明确拿地之后只能赚取薄利,为何他们还要争相布局杭州?

王磊认为,一方面房企有战略布局需求;另一方面,杭州是浙江销售最好的市场。也因此有很多合作拿地开发以分摊风险的项目出现。

房企销售规模、土地储备一旦跌出前50,融资难度也会加大。比如中梁、新力、祥生,这些处于规模爬坡期的房企,为了融资便利,通过土地储备对资本市场说一个在新一线城市战略布局的故事。

2019年9月,祥生以总价143778万元竞得崇贤新城一幅宅地,折合楼面价1.26万元/平方米,溢价率25.8%。

这幅地限价2.3万元/平方米,周边在售的秋实宸悦均价2.15万元/平方米,祥生绿都京杭府均价2万元/平方米。

可以说,最近一年,房企在杭州拿地基本都是这样的情况,比周边在售楼盘限价高出2000元左右/平方米。

“这些地块刨去建安成本,基本能测算出利润率有多少,拿地只为养团队和战略布局。”一名前十强房企相关人士表示,浙江区域就杭州比较好卖,而且杭州本土房企如滨江集团、绿城集团等也给出了示范效应。现阶段,采取高周转模式的房企有利于融资和保住规模。

以滨江为例,2020年开年以来,滨江两个月内发行3次累计30亿元的中短期债务。最低一笔只要3.24%年化利率,融资成本创下近3年来AA+民企新低。

本期编辑 黎雨桐 实习生思纯

    本文首发于微信公众号:21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:赵艳萍 HF094)
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