海南各类型地产投资价值分析

　　海南各类型地产投资价值

　　1）酒店公寓：降低自持住宅的空置成本，也受限购政策约束

　　与商品住宅不同，酒店公寓在拥有独立产权、配备厨卫的传统公寓基础上，增加客房打扫、洗衣、送餐等酒店式服务。投资者既可以用于自住，又可以交由运营管理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。

　　投资方式：目前海南省的酒店公寓管理有三种模式，第一是应用最广泛的售后返租模式，即投资者从开发商手里购买房产，开发商或第三方物业管理公司代表投资者将房产出租。投资者获得不同时间长度年固定5%—7%的回报，为房价一次性折返，相当于7-7.5折出售，甚至更低。第二是酒店托管，由酒店方负责客房经营，客房收入的35%-45%由业主分配，但目前采用此管理模式的酒店式公寓并不多。第三是代租，管理公司与业主签署委托经营合同，实现风险共担，对经营利润进行分配，一般为三七分成。无论哪种方式投资者都可以获得每年一定天数的免费入住，一般为30-60天。 

　　海南部分酒店公寓返租情况

　　投资优势：（1）满足“自住+投资”两种需求：投资者在海南投资房产，大多是为了度假自住，而在自住的时间之外，房屋的空置率很高。酒店公寓的出租方式，能够合理安排房屋的出租时间，并且为业主提高每年一定的免费居住天数，可以满足投资者“自住+投资”两种需求。（2）南部区域出租率更高：海南每个区域的旅游热度不尽相同，一般是南部城市游客较多，对酒店住宿的需求大，且相关的餐饮、娱乐商业配套齐全。在这些地区由专业托管机构对公寓进行统一酒店式装修，再统一提供标准化的服务，可以形成行业规模性，保证房屋的出租率。（3）租金回报率高：相对于普通住宅出租市场的相互竞争，酒店公寓统一的运营方式使各业主的经济利益捆绑，可以保证物业的整体租价。例如观澜湖地区，面积同为67平方米的房屋进行出租，普通住宅观澜湖观邸标价3000元/月，酒店公寓观澜湖·汀澜度假公寓前5年每月返租托管金4100元。

　　投资劣势：（1）产权期限较短：如果是商住公寓产权只有40年，而且不能落户。相比于住宅类70年的产权期限，产权期限较短。（2）收益风险较大：目前来看，国家相关职能部门对于售后返租行为基本都持否定态度。如果房屋出租情况不好，开发商出现资金短缺，可能出现租金拖欠、租金无法收回等风险。（3）归入限购范围：虽然我国大多数地区的酒店公寓不受商品房限购限贷的调控，但是海南实施全域限购包括酒店式公寓。（4）首付比例高，居住性不是特别好：酒店公寓的商住类型，首付比例要求较高，一般为5成起，且不能用公积金贷款，同时过户需要缴纳的税种繁多且税率较高。酒店式公寓一般为小户型，房屋面积在40-73平方米左右，通透性、采光性较差，同时小区容积率较高。

　　2）养老地产：政策红利支持康养资源丰富，缺乏专业护理人员和社区氛围

　　养老地将养老服务融合于地产开发项目之中，养老地产的生活配套设施要比较齐全，其中医院、市场、公园是必须具备的三个要素。

　　开发形式：海南养老地产的开发形式主要有三种，一种是纯养老机构运营模式，只租不售，开发商同时担任运营商的角色，持有房产并长期租赁，按月收取服务费。对于老人需要的医疗、保健、娱乐等综合配套齐全，如海口恭和苑。第二种是纯地产开发项目，只是在传统的地产开发基础上将客户群定位为中老年人。第三种是混合型养老地产项目，直接出售产权，再将利润部分反哺到养老服务配套上，也可以实行会员制，通过缴纳会员费享受一定时间的居住权和配套使用权，如海口颐养公社·阳光城(000671,股吧)、三亚恒大养生谷等。

　　海南养老地产部分项目价格情况

资料来源：各房产官网、公开信息整理

　　投资优势：（1）得天独厚的自然条件释放“银发经济”市场空间：2018年中国60周岁以上人口占总人口比重为17.9%，已经超过了0-15岁人口，人口老龄化加剧。老年人口消费需求也不断扩大，预计到2030年“银发经济”市场规模将超过18万亿元。同时，家庭小型化的发展急需居家养老以外的补充养老模式。海南拥有发展养老地产得天独厚的自然环境和健康资源，老年人来海南养老仍有旺盛需求。（2）政策支撑医疗配套资源水平提高：在养老地产发展过程中，医疗水平是最重要的一环。为此，海南省“十三五”规划中已经指出，在海口、三亚、儋州等城市开展医养结合试点示范工作，到 2020 年，医疗健康产业总产值达到 1000 亿元。在政策支持下，目前海南已经建立了包括博鳌乐城国际医疗旅游先行区、海南省肿瘤医院，三亚国康医院、三亚海棠湾恒大国际医疗中心在内的一批各具特色、不同模式的医养结合企业和医疗机构。医院、社区医疗单位水平提高，使海南养老地产的吸引力增强。

　　投资劣势：（1）总体生活、医疗配套建设难度大，缺乏专业护理服务人员：对于房地产开发企业来说，类似于恭和苑的养老项目运营收益率在8%-12%之间，与传统的地产开发项目相比差距很大。目前养老地产并非真正从现金流赚钱，投资回报周期相当长，如果想建设非常完善的养老、医疗、康复、文化、娱乐等服务设施难度很大。导致目前众多大规模养老地产由于距市中心较远，生活医疗等配套难以跟上，专业护理人员缺乏，部分项目甚至变成以养老为噱头的纯房地产销售项目，失去了养老地产的内核。2）候鸟型居住导致养老社区氛围冷清：养老地产的的社区氛围非常重要，老年人聚集在一起生活和活动，营造老有所乐的氛围。然而由于海南的“候鸟型居住”特点，养老地产一年中大部分时间是空置的，缺乏邻里氛围和人文关怀，反而没能满足老年人的精神需求。

　　3）旅游地产：滨海资源和旅游业发展提供价格支撑，互动娱乐配套较少

　　旅游地产的传统概念是依托已有的自然资源建设住宅区，或是以人造景点来配套于住宅。近年来知名房企纷纷建设综合性旅游住宅区，集旅游娱乐配套和日常生活配套于一身，提升了旅游地产的功能性。

　　开发形式：海南省的旅游地产具有鲜明的特点，即大多为旅游度假地产。由于冬日的温暖气候，海南省在冬季会接待很多游客来此过冬，也就是“候鸟式居住”。因此旅游地产多建在著名风景区附近，专门为度假者提供，承担旅游休闲居住的“第二居所”的功能。

　　海南知名房企开发旅游地产价格情况

资料来源：各房产官网、公开信息整理

　　投资优势：（1）自然资源丰富：海南省具有天然蜿蜒漫长的海岸线，尤其是海湾资源丰富，自然景观众多，生态价值优势凸显，能为投资者提供长效舒适的居住环境。（2）国际旅游岛发展提供价值支撑：国际旅游岛建设为旅游地产提供了机遇，随着海南入境游客不断增加，对旅游地产的需求也愈发旺盛，为旅游地产提供价值支撑。（3）知名房企入驻，从粗放型开发向精细化开发转型：早期海南地产开发缺少整体规划标准，出现了很多投机性项目，以粗放型开发为主。随着旅游地产发展进阶，对资源型土地的开发门槛提高，对开发商的资质要求也明显提高。随着万科、恒大、碧桂园等知名房企纷纷入驻海南，使旅游地产整体开发品质明显提升。高端精品住宅和旅游综合体产品将成为产品开发的两大特征，根据各地块特征进行差异化的产品，满足从低端到高端旅游地产的全域客群需求。     

　　投资劣势：（1）整体空置率高，持有成本较高：由于海南旅游产业季节性明显，因此海南的旅游地产整体空置率很高，这就造成了投资者持有房产的成本较高，而且房屋出租以及再出售的机会降低。（2）重地产轻旅游，旅游配套开发程度较低，娱乐配套较少：旅游地产的资金需求量很大，周期很长，因此海南旅游地产的通病是重房产而轻旅游，对周边配套建设很慢，投资者并不能即时享受开发商承诺的生活娱乐配套。同时已建立的配套设施缺乏后期运营的支持，缺乏长效维护的支持。一个现象是目前海南的旅游地产周边很少有成型的游乐场和公园配套。例如恒大在儋州市开发的海花岛项目，从2012年得到批复，在2016年因违规破坏生态被迫停工，2019年初才开始动工世界童话主题乐园的建设。

　　4）商业地产：旅游需求旺盛不受限购约束，区域发展不平衡

　　商业地产既可以包括办公用途的写字楼，也包括娱乐、餐饮等商业经营的地产。按照地理位置可分为两种类型，一种是住宅底商，即一、二层为底商，三层及以上为住宅的建筑物；另一种是商铺，即位于沿街商业中心，全部从事商业活动的建筑物。

　　住宅底商和商铺的区别

资料来源：公开信息整理

　　投资方式：针对经营性投资者，可以有以租代售和物业回购服务两种方式。以租代售的方式可以减少经营性商家的前期投入，例如针对还未旺场的新商场，开发商先把商铺租给经营性商家，若干年后商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。物业回购服务是指经营性投资者购买了商铺后，如果经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，回购时限定在8年至10年。

　　针对非经营性投资者，可以有普通租售模式、售后包租模式、“产权式”销售模式和“商铺银行”概念销售模式。普通租售模式和售后包租模式都是先售后租，后者由开发商代为包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报。“产权式”销售模式是指开发商将整层划分为几平方米或一二十平方米左右的小面积铺位进行销售，目的是降低投资者的投入成本，促进商业地产的销售。“商铺银行”概念销售模式是指投资者支付首付购买房产，然后办理10年的银行按揭贷款，月供由开发商来出，开发商则以投资者首付为本返利；10年后，开发商收回商铺的产权，并返还给投资客户的首付款。

　　海南成熟商圈的商业地产价格情况

资料来源：各房产官网、公开信息整理

　　投资优势：（1）人口涌入基数大，旅游消费需求旺盛：海南作为国际旅游消费中心的战略定位，意味着未来将进一步吸引旅游消费需求。离岛免税政策力度加大、59国人员入境旅游免签政策的实施，再加上“百万人才进海南”计划，未来海南人口涌入基数将继续扩大。带来旺盛的旅游和消费需求，使商业地产有进一步发展空间。（2）优质企业进驻海南，商业地产需求进一步上升：根据建设自贸区、自贸港的战略定位，海南已经瞄准世界500强、全球行业领军企业和知名品牌企业开展点对点招商，目前已经取得不小的进展。例如阿里巴巴与海南国际旅游岛先行试验区签订战略协议，在信息产业、文化创意产业等领域展开合作。京东集团成立海南区域总部，在金马现代物流园区建设电子商务、物流枢纽和运营结算中心。优质企业进驻海南，商业地产的招商环境持续向好，对商业地产的需求也将会上升。（3）不受限购政策约束：在海南省全域限购房产的背景下，商业地产由于商用性质不受限购的约束，与住宅投资相比是一个比较明显的优势。 

　　投资劣势：（1）与一线城市相比，商业地产运作成熟度还不完善。目前海南的商业地产尚处于起步阶段，虽然基础商业配套较多，但有完善商业规划的项目还比较少，新建立的商圈至也少需要两至三年的成熟期。因此投资商业地产的回报周期较长，总体运作情况不如一线城市成熟。（2）区域发展不平衡，仅海口、三亚投资价值较大。目前仅海口和三亚能提供商业地产发展的客流量，因此也只有这两个地区的商圈发展较为成熟。成熟商圈已成为当地全范围内的商业中心，对国内和国际游客均有较强吸引力。如海口的海秀商圈、解放西商圈、国贸商圈，三亚的解放路商圈。成长中商圈虽然辐射范围仍待提高，但一般均选址当地最具发展潜力和经济活力地区，且规划更好，前景广阔。如海口的西海岸商圈、秀英商圈、海甸岛商圈、南沙商圈、大英山商圈。三亚的大东海商圈和新城商圈。而海南其他地区由于客流量较少，商圈成熟度与海口三亚 差距明显，投资价值较小。