高达32%！这家房企发债利率令人惊叹

明发集团6月1日发布公告称，建议发行1.76亿美元债券，按年利率22%计息，该笔美元债于2020年到期。

明发集团发债利率创新高

据悉，此次债券将在美国境外提呈发售及出售。除了银诚认购2400万美元债券外，概无债券将配售予公司任何关连人士。据悉，银诚为明发集团的控股股东，持有明发集团已发行股本总额约83.47%。

配售完成后，发行债券的估计所得款项净额将约为1.75亿美元，明发集团表示，拟将所得款项净额用于为集团若干现有债务再融资及用于一般企业用途。

此外在公告中，明发集团还表示倘本公司于到期日未能根据债券条件支付任何到期款项，则应自初始到期日（包括该日）起至悉数支付该逾期款项之日期（不包括该日）按22%年利率加上按年利率10%，以每年360天（包括12个月，每月30天，倘属不完整之月份，则计算已过之日数）之基准累计逾期款项之利息。以此计算明发集团本次债券的最高成本已经冲至32%。这可能是迄今为止亚洲债券公开市场里最高的融资利率。

由于财务报表存在瑕疵，明发集团自2016年以来一直停牌，其资金压力也不断变大。截至2019年末，明发集团流动负债达545.55亿元，其中短期借贷近65亿元，应付款项及应付票据116亿元，其他流动负债296亿元。不过，公司账上现金及现金等价物仅34.88亿元，不足以覆盖短期债务。

随着债务的不断恶化，明发集团不得不通过高息发债、出售项目来回笼资金。近期，房企融资环境出现松动，房企发债利率普遍下调，但对于类似明发集团等高风险企业，市场显然对其相当不友好。

对于明发集团的这种做法，中原地产首席分析师张大伟分析认为：“这不是正常现象，像是高利贷。企业资金链出现了巨大问题才会借这种钱，完全是饮鸩止渴。对于正常企业来说，不可能借这么贵的资金。”

债券市场整体呈现“加量不加价”

在明发集团高价续命的同时，6月1日，万科企业股份有限公司发布公告称，拟下调“17万科01”公司债券票面利率，预计在该债券存续期等后2年，将票面利率由4.5%调整为1.9%。

中原地产研究中心统计数据显示，今年以来债券市场一直是“加量不加价”，截至2020年5月27日，房企融资中的债券发行井喷，年内已高达3076亿。而2019年全年，也只有5800亿。在疫情影响下， 4月单月就高达971亿，刷新了最近几年的单月记录，5月继续在高位运行。整体看，年内债券融资同比上涨已经接近25%。多家债券利率已经在2字头，平均的发债利率在5.1%附近，而去年最高的融资成本一度冲到15.5%，平均融资成本超过7%。

华泰证券研究报告指出，目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年，融资集中度提升趋势强化，优质房企在发债规模、发债成本及发债期限等方面更占优势。根据此前统计，今年3月AAA房企平均发债利率为3.25%，已低于2015-2016年期间的最低点，大量百强房企3月发债利率创下历史新低。

佳兆业集团首席财务官刘富强在2019年度线上业绩发布会表示，公司的融资成本是在不断下降的，去年底已经从12%、13%降到9%左右，今年已经到了6.75%，长债的比例也在增加。

光大证券分析师张旭表示，地产发债主体年报显示偿债能力分化。从短期偿债能力来看，地产国企的短期偿债能力普遍优于民企，但动态的来看，民企相比于国企更为注重“现金为王”的理念，储备更多货币资金应对到期债务压力，2019年地产民企短期偿债能力同比提升；2019年大型房企、小型房企的短期偿债能力有所下滑，而中型房企的短期偿债能力有所提升。

长期偿债能力来看，2019年国企地产的净负债率同比提升4.3个百分点至84.3%，而民企地产的净负债率则同比下降了13.3个百分点至62.47%。这一分化态势也在延续，2019年大中型房企净负债率均较2018年有所下降，而小型房企净负债率仍在提升。

现金流压力测试来看，多数房企即使没有外部融资，依赖内部资金储备也足以覆盖债务支出，但样本中有约42%的地产主体可自由支配的现金无法完全覆盖债务支出，其中还有3家主体可自由支配的现金为负，需要缩减债务支出或是依赖外部融资弥补资金缺口。这些偿债压力较大的主体主要集中于中小型房企、国企，国企面临的融资环境相对更为友好，但个体资质分化较大，弱资质国企有违约先例，需要对单个主体做详细分析。

张旭表示，仍然看好地产主体的基本面。一方面，疫情拖累了销售，一季度本就为房企销售淡季，疫情影响在一定程度上有所淡化。另一方面，在销售可能不及预期的情况下，不少房企也降低了拿地支出，以销售回款制定拿地目标能够较好的平衡资金。大部分的房企即使没有外部融资，也可以依赖自有资金覆盖到期债务，且在目前的环境下房企借新还旧并没有遇到太大的障碍，ABS、CMBS、REITs等补充了房企的资金来源渠道，因此他认为房企的信用风险无需过分担忧。