资色·房企五月报③｜TOP50融资明细：保利融资规模涨三成，首开、华发大举发债借新还旧

首开、华发短债量为何大幅上升？

保利融资规模增三成，用意何在？

恒大“降负债”的动作已经开始了吗？

龙湖前五月融资规模缘何大涨373%？

民企和国资背景的企业融资利率差距有多大？

什么原因促使房企出现回购小高潮？

上述问题答案，尽在和讯网房产频道统计的《TOP50房企2020年1-5月融资榜单》。研究对象为2019销售规模前50强的房企。

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保利大举扩土 融资规模涨近三成

融资规模排行榜显示，2020年1-5月TOP50房企融资总额3010.54亿元，同比减少16.19%。但5月单月同比大幅增加72.88%。

从企业整体融资规模看，前五月TOP50房企中，融资规模超百亿的分别为恒大、碧桂园、首开、华发、华夏幸福(600340,股吧)、融创、世茂、龙湖。其中，恒大以227亿元的融资规模位居榜首，蝉联冠军。

不过，与去年同期相比，恒大融资规模已大幅降64%，2019年1—5月，恒大融资规模高达647.3亿元，高出第二名碧桂园450多亿，今年恒大与仍位于第二名的碧桂园仅相差10亿元。当然，这样的结果也与恒大2019年度业绩会上高喊“降负债”的决心相一致。

今年前五月融资规模超百亿元的企业中，另有三家值得关注：龙湖、华发、首开，这三家融资规模同比分别大涨373.41%、282.96%、134.56%，分列融资规模增幅榜的第二名、第三名和第五名。

贝壳研究院高级分析师潘浩向和讯房产表示，从龙湖、首开、华发这三家企业来看，三家情况不太一样。龙湖首先是低基数原因导致涨幅看起来比较高，首开和华发发行债券全部为境内债，这部分融资将主要用于偿还到期债务，少部分用于补充流动资金。

前五月，头部企业的融资力度依旧不小。销售额TOP5房企中，碧万恒融保，均进入融资规模前20强。但相较于去年同期而言，仅碧桂园和保利投资规模正增长，尤其是保利，以28.71%的涨幅领衔TOP5强。

保利的融资驱动来源于其对前进目标孜孜不倦的追求。2016年，保利开始积极变革。2017年，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三的目标。2016-2019年，保利积极拿地，重点布局一二线及城市圈，保持销售的快增。三年过去了，保利的目标还未达成。行业人士分析，与其他龙头房企对比，土储单薄是其劣势。而从中指院发布的2020年1—5月房企拿地排行榜看，保利正在积极扩土弥补短板，前五月保利以390亿元的拿地金额排在百强房企的第二名。

另外，今年1—5月中，仅中海和雅居乐无融资额度，而在去年同期，这两家企业的融资规模都约为35亿元。

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首开、华发大力发短债，借新还旧补充流动性

数据来源:公司公告、贝壳研究院

境内外融资规模排行榜显示，TOP50房企2020年1-5月，房企境内融资1972.29亿元，同比增长33.69%；境外融资1038.25亿元，同比减少50.95%。境内融资额比境外融资额多934.04亿元。

贝壳研究院认为，疫情海外蔓延趋势仍存不确定因素，同时5月末，海外多国多城市遭遇大规模游行示威活动，经济正常运行面临较大风险，预计6月境外债券市场将受外部环境较大影响。

境内融资方面，首开以211.10亿元位居榜首，华发和世茂分别以175.3亿元和111亿元分列第二和第三名。这三家均无境外融资。

和讯房产注意到，从发债类型来看，与2019年前五月相比，2020年同期首开和华发均加大了超短期融资债券。首开2019年1—5月超短期融资债券额度为0，2020年同期为50亿元，华发则由2019年的5亿元提升至2020同期的134.50亿元。

对此，潘浩分析，首开前5月频发债的原因主要是对补充资金流动性的迫切压力。

首开2019年财报披露其货币资金较2018年末减少75亿元，持有货币与短期债务（短期借款与一年内到期的非流动负债之和）的短债比仅为0.61，偿债压力巨大。

同时2020年一季度财报显示，首开股份(600376,股吧)实现营业收入38.19亿元，同比下降54.08%；利润总额6.86亿元，同比下降60.16%。营收的下降进一步加大首开对于资金的需求。

因此，在2020年国内金融环境宽松，债券利率下行的背景下，首开同样把握机会频在国内发债，2019年首开整体平均融资成本5.49%，较2018年的5.38%略有提升，而2020年前五月首开国内发债平均成本为3.23%。融资环境宽松、融资成本下降，将成为更多企业借新还旧时机。

而华发方面，前五月发债175.3亿元，其中超短期融资债券134.5亿元，占比76.7%。华发利用平均2.3%低利率超短期债务置换早期发行的平均利率4.8%以上的债务，降低财务成本。同时，华发2019年全年销售任务达成率约84%，销售目标不及预期也提升了企业对融资的需求，多重因素共同促成了华发2020年在债券市场上的活跃表现。

统计结果显示，TOP50房企中，华发前五月超短期融资债券同比涨幅高达2590%，其余正增长的企业还包括新城控股(601155,股吧)、金地、招商蛇口(001979,股吧)。

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国企民企融资成本差距大

从TOP50房企融资利率排行榜看，前五月，境内外融资利率均呈现下降趋势，境内融资利率同比降了0.84个百分点，境外融资下降了0.06个百分点。国内平均利率低，主要是由于国内发行的超短债利率从去年开始一路下行，拉低了整体利率水平。

境内融资成本下降最为明显的为旭辉和华发，旭辉由去年同期的7.4%下降至今年的4.15%，华发则从4.87%下降至2.64%；境外融资成本下降最明显的是奥园和佳兆业，分别下降了3.43个百分点和2.18个百分点。境外融资利率方面，最低的是龙湖，利率为3.61%，最高的为恒大，利率是11.75%。

境内融资利率方面，国企央企的融资优势凸显无疑，融资利率由低到高排列，排在前12位的清一色均为国企央企，融资利率约为2%—3%。华发以2.64%的融资利率排在首位，而民企的融资利率最高的为佳兆业，利率达到7.25%，比国企央企要高出5个百分点。企业性质影响利率水平，是资本风险偏好的体现，毕竟国资背景对偿债能力是很好的背书。

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5月房企出现回购高峰

2020年5月出现房企回购小高潮。根据房企公告显示，房企发起大规模回购企业股份与债务票据共计24起，主要涉及7家房企。最为典型的是恒大，在5月4日-29日期间，共发起16次股份回购，累计回购股份计10203万股，涉及支付资金约15.94亿港元。

除了企业股份外，还有债务票据的回购。5月内发生3000万以上票据回购主要有3家房企，其中5月7日正荣回购并注销1.69亿美元年息10.50%的优先票据，同时在融资端，正荣5月21日发行2亿美元企业债，票面利率为8.35%。除此之外，5月内中南、建发、中洲、金融街(000402,股吧)等多家房企获控股股东增持。

5月出现房企回购潮的原因，一方面是企业股份的回购有利于稳定或提升股价，缓解质押风险，增加投资人信心；另一方面则是金融环境的宽松带来的融资成本的下行，房企借机发行低息新债来回购高息旧债，缓解债务压力，优化结构。

当下的回购与增持均能够彰显出企业发展的信心，从而进一步提振行业以及整体市场。

数据来源：公司公告、贝壳研究院

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