金隅集团：高价地之殇

金隅集团董事长姜德义

乐居财经 房慧 发自北京

5月下旬，金隅集团(601992,股吧)(02009.HK)接连两次遭贝莱德BlackRock, Inc.（全球最大资产管理公司）减持H股股份，分别减持839.7万股、643.2万股，共计涉资2740.12万港元。

4月29日，金隅集团发布今年一季度报告。公告显示，报告期内，金隅集团录得营业收入约137.19亿元，同比减少14.32%；归母净利润约为1.37亿元，同比减少67.59%，净亏损约2.16亿元。

今年金隅集团已有多次融资行为。据其2019年年报显示，截至2019年末，其短期借款、应付票据、一年内到期非流动负债合计约为595.13亿元，而其在手货币资金为213.25亿元，不能覆盖其短期债务。

缩水的目标

成立于1992年的金隅集团，前身是北京市建材工业局，目前是全国第三大水泥产业集团。除水泥外，新型建筑材料和房地产开发是另两大主营业务。

其2019年年报显示，报告期内，金隅集团实现营业收入918.29 亿元，同比增加 10.48%，其中主营业务收入为 909.36 亿元；利润总额为 79.34 亿元，增加 23.11%；净利润为 51.78 亿元，同比增加 20.94%，归属于母公司净利润为 36.94 亿元，同比增加 13.30%。

其中房地产板块实现主营业务收入222.08 亿元，同比增加 0.28%，毛利率同比提升2.2%至34%，带动毛利润同比增加7.12%，至75.39 亿元。累计合同签约面积117.47万平方米，同比增加5%，其中商品房累计合同签约面积101.35万平方米，同比基本持平。

实际上，在金隅集团的主营业务中，房地产开发的毛利率相对较高，如果该业务营收有较大改善，对公司的利润提升也会有助力。

但对比其近三年的营收来看，并未有明显的增长。其2019年房地产开发板块营收虽有微增，但在总营收中的占比却下滑了2.46%。

2019年，金隅地产集团党委书记郭强在接受采访时曾表示，2020年集团房地产业务的目标是，实现合同销售金额超过500亿元,利润超过50亿元。

而金隅集团2019年，房地产板块全年预售签约额是260亿元。也就是说，要实现500亿元销售额，金隅今年的业绩差不多要翻一倍。

在今年的业绩发布会上，金隅集团执行董事兼董事会秘书郑宝金给出了新目标：房地产板块预售签约金额同比增长近20%，换算成金额大约为300亿元；2020年，公司可售资源非常充裕，但考虑疫情影响，公司在制定签约金额目标时相对谨慎。至于结转收入，相对确定性强一些，预计同比增速在两位数。

“沉睡”的地王

要想规模上台阶，土储是不可或缺的“弹药”。

2019年，金隅新增4宗土地，分别位于北京海淀区及杭州江干区，新增土地储备约33万平方米，总投资84.1亿元。截至报告期末，其拥有的土地储备总面积是799.25万平方米，主要分布在北京、杭州、重庆、海口、唐山等城市。

对于2019年新增土储情况，郑宝金在业绩会上表示，北京、杭州两地需求方面有支撑，预计都具有较好的盈利水平。

他还补充道：“尤其北京两宗土地是自有工业用地转化项目，一二级联动具有一定优势。2020年，我们仍将坚持深耕已进入城市并主要布局一二线城市的原则，审慎拿地，并加大自有工业用地转化力度。”

在实际操作中，工业用地的转化涉及到多个部门，各地政策执行也会有不同，所以转化过程中项目延期开发也很常见。但在现金紧张的形势之下，自有工业用地转化无疑更具成本优势。

对比近几年金隅集团的新增土地储备，2018年之前，其在土地市场还是颇为高调进取的。2016年，是近4年中除去2019年，地价成本最高的一年。那一年10月，金隅集团拿下天津空港经济区三宗住宅用地，耗资57.5亿元，引发业内关注。

这三宗地块的成交楼面价均超3万元/平方米，溢价率在476%—521%之间。拿地次年4月，金隅已获得三宗地块的《建设用地规划许可证》，但却未动工。直至2018年，上交所就此下发反馈意见后，才陆续动工。

如今，3年多过去，该项目仍是待售状态，公开信息显示，项目周边在售的金地、复地项目，新房均价为两万多每平米。

2016年，除了天津，金隅还在合肥以45亿总价拿下包河区总价地王，地块溢价率295.26%，这是其在合肥二次加冕地王称号。

2017年，金隅在土地市场投资更多，共斥资235亿元拿下14宗土地，新增土地储备约为136万平方米。

其中，2017年8月到2018年3月之间的7个月，金隅在成都就耗资44.94亿元，拿下了4幅地块，其中亦有地王项目。

2018年及之前，金隅所提倡的“拿地成本尽管高一些，毛利率低一些，通过‘短、平、快’的模式，安全性会更高”的想法，并未达到理想效果。这一年，其拿地金额有了明显下降。

在其2019年年报中，金隅表示，公司在房地产业务方面以“快销售、快回款”为策略，在较为低迷的市场环境中主动作为，下沉营销工作，制定优化措施，强力组织实施，保障现金流安全。?

只不过，2016年前后的拿下的地王项目，消化仍需时日。