上海楼市的信心已经全面恢复

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

近几个月在我们的后台留言中，最多提问的：

这两个月算的上是金三银四吗？下半年会不会持续复苏？

现实是，由于疫情控制得力，上海楼市从4月起，就已经回到2020年本该有的模样。（4月新房成交5000套，回到了19年全年的平均成交水平）

新房代表未来，为了回答粉丝这一问题，我们几乎每周都对新房市场进行监测。

现象

渐渐地，我们从新房市场观察中得到了以下两个观点：

1、对楼市影响最大的信心已经全面恢复，新房的成交量就是最好的验证；

2、事实上这样的信心因为疫情关系滞后了，但这样的信心呈现出了一种持续爬坡的状态。

3月在基本没有新增供应的情况下恢复到了3000套，4月在下半月集中开盘的情况线下达到了5000套。

楼市经过4个月的爬坡，终于有了属于2020年自己的疯狂。

通过克而瑞的最新新房成交数据来看，2020年5月，上海新房市场终于在成交套数上开始收复失地，实现了对于2019年成交套数上的“反攻”。

来看下最近两年上海新房前五月单月成交套数及总成交套数对比情况。

数据来源：克而瑞

这张图上有几个关键数据需要分享给大家：

9150套，是近四年上海新房单月成交的最高套数，这是一个近乎疯狂的成绩单。

2020年前4月，同比19年前四月，少了将近5000套的成交量；

而传说级的5月，刷出9150套的成交量之后，瞬间将差距缩短到了1500套以内。

楼市进入五月之后，2020年终于有了单月成交超过上一年同月的情况。

9150套成交量的背后，哪些楼盘“支配”着上海新房？

来看下上海5月新房成绩套数榜TOP30，看看上海新房哪里卖的好？

特点

成交量出奇迹有以下三个主要特点：

1、带头大哥的成交量带给楼市无限的想象。

榜首项目（东方惠礼）成交套数369套，突破前滩新房天花板的项目独领风骚。放在平时单月能够成交300套以上也十分少见。

成交套数过200的项目足足有7个，各自都有自己的标签和卖点。

绿洲康城亲水湾风华——低总价刚需房

万科天空之城——19年新房第一IP最后一期

中集金地美兰城——北上海生态宜居TOD

公元2040——优质双学区品质新房

尚海湾豪庭——徐汇滨江

同济晶萃——低密度品质小区

徐汇天悦——区域内新房断供10年，产业聚集

TOP30内亮点多多

碧云板块的碧云尊邸，成交套数成交148套，在优秀的5月里并不抢眼，但由于别墅产品，总成交面积40378平米，绝对在近两年里十分罕见。

排行榜第30位的东滩花园，成交84套，唯一一个纯别墅，成交面积上也突破了1万㎡。

我们特地把5月成交套数榜中套数破百的项目再拿出来分析，来看下成交套数榜TOP30的典型案例与19年同期成交的对比情况。

结果发现了，5月成交9000+的水平和4月5000+的水平，在典型案例（成交套数单月破百）中，从出彩的楼盘个数上来说，翻了一番都不值。

尤其这22个项目，单拿出来，放在19年的任何一个月份里，都是十分光辉的表现。

“凤尾”的成交量都要高过“鸡头”。

2、如今的上海新房，改善当道不可逆。

刚刚说了成交量，现在我们看下5月单个项目过百套楼盘的成交均价。

图中可见，总计22个项目5月成交过百套。

其中8W以上的高达8个，居然高于刚性改善（5-8万均价）和刚需（3-5万均价）的个数，而3W以下的仅仅只有金山金水湖板块的新华上湖院，均价仅仅1.78W。

豪宅以及改善的成交占比刚好五成，占了楼市总成交的半壁江山。

基于以上数据，2020年5月的成交均价为6.43万元/㎡，远高于4月的成交均价6.0万元/㎡，但这个并不仅仅说明上海新房房价单月上涨了7%。

唯一能够说明的一点就是，后疫情时代，长时间居家隔离的我们对于居住体验感受更深，改善居住品质的愿望也更为强烈。

3、楼市如此火爆，供求关系缺一不可。

我们仍然记得2月受到疫情影响，无一新增供应，即便到了3月仍然只有绿地海珀外滩位数不多的开启供应。

于是2月楼市成交惨淡，3月楼市更多的在吃老本，直到4月下半月，楼市才有了2020年1月的样子（因为2020年1月楼市真的很猛）。

4月30盘齐开，4月的成交突破了5000套，这是一个信心关口。

上海4、5两月供应面积147.1万㎡，其中4月供应95万方更是近两年的最高值，而5月成交面积89万㎡同样也是近两年的最高值。

更重要的是4、5两月总计成交167.8万㎡，就是4、5两月的供应，在5月底的时候全部消化（去化）还不算，以至于我们看到目前的新房市场已经在去化前几个月的库存了。

换句话说，如今的市场，丝毫不缺少购买力。

建议

上海楼市接下去到底怎么走？

这应该是大家最关心的一个话题。

从5月成交套数破百的项目中，在5月有新增供应的仅仅是3个。尚海湾豪庭、万科青藤公园和绿宝园。也就是说，另外19个是4月神奇30盘中的19个。

而其实我们在半个月前就和大家聊过，5月供应距离4月的供应足足少了4300套。但仍然不用太过慌张，上海楼市还有着一股神秘力量。

不少项目突然之间就推出了楼王，比如普陀石泉的宝华城市之星，普陀真如的品尊国际，又比如普陀桃浦的中环名品公馆，甚至徐家汇(002561,股吧)还藏着永新城。

但是2020年的楼市要反超2019年，并不是看上文我们说到的3000套不到的成交总套数的差值，而是需要看2020年剩下7个月的供应能否弥补2、3两月带来的供应缺失。

上图中的供应套数都是1-5月

说到底，对于居住品质的追求永远不会停步，而如果每个月都像史诗级的五月一样，那对于购房者一定是最大的好事。

最后，分享一些对于购房者的建议：

1、虽然前五月改善当道，但并不意味着2020年就没有刚需上车盘了，接下去的7个月，对于刚需的朋友，依然是个买房的好时机。

目前来看，2020年剩下的7个月，还会有将近超过100个新盘入市，而6月的供应新盘差不多有20-25个，买房者完完全全可以好好挑选。

2020年新房优质新盘真不少。

2、根据五月的区域供求数据，浦东（原南汇区域）、青浦、宝山、闵行、黄浦目前都是供不应求的区域，优选这些区域成交乃至新增认筹排行榜靠前的项目，也不失为一个当下的优质买房秘诀。

而诸如奉贤、崇明等区域，供大于求，在选择此类区域的新房时，要注意，同一板块涌入多个新盘集中供应的时候，一定要注意，通常这些区域仅仅只有头部产品（排名前三，甚至前二）的产品将将受到市场青睐，差不多单月可以有50套的成交已经十分优秀。

而如果换到优质板块，即便紧紧相隔一条街，直面PK，甚至同时都有良好成交表现。

以上为正文，来自数据分析师阿飞