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很多咬死不卖的房子,后来都陆续卖了

2020-06-08 08:38:55 和讯房产 

本文转载自公众号:“真叫卢俊”

说来奇怪,最近我们团队频繁出去踩盘,过程中有一个越来越坚定的感受

很多我们以为不卖的项目,突然开始卖了

01

来看看具体的

浦东金杨板块的标杆项目,金桥瑞仕花园,时隔12年后竟然又放出106套房源进行公开拍卖

新房几近断供的内环内徐家汇(002561,股吧),老牌项目永新城,拿地时间久远到2004年,突然冷不丁放出114套房源

宝华城市之星最后一栋楼王,本来说好价格不合适就一直拿着,没想到最近也拿出来卖了

这不是全部,如果只算内中环,还有高尚领域、品尊国际、中环名品公馆……

各位发现了吗?这些“老盘新开”或“老地新开"的项目有着比较统一的特征:

地段绝佳、很多年没有新盘加推、保留好楼栋持有或出租、屯地捂盘到快被上海新房市场淡忘

而就在大家以为只能“二手见”的时候,却扭转头来异军突起,在集中入市的上海新房市场上,扯开一个口子,搅动着原有的游戏规则

为什么会这样?

其实很多人不知道,上海楼市这么久了,也不是所有的开发商都是快周转的,有的项目有的企业因为各种各样的原因,可能会持有一些房子不对外卖了

开发商就自己拿在手里,也不干嘛,就持有拿着

为什么,其实很简单啊,因为大概率上来说,哪怕当初很多卖不掉的房子,只要现金流不紧张,持有都不会有什么问题

道理就更加简单了,因为十几年来不论调控与否,真实的房价一直在涨

各位会很清楚的发现,上海新房价格在这些年一直是稳步上涨的,过程中当然也有打压和调控,但就算行情不好的时候,持有者也都心如明镜

地产是靠天吃饭的,这话说的真对

02

问题同样出在这里,既然等了这么久,为何现在耐不住性子,要抢着跟新盘竞争集中入市

我觉得主要是因为,2020年真的是一个很特殊的时间点

而2020年之前是2017、2018、2019这特殊的三年

上海均价是一回事,但是对于具体项目来说,因为限价的原因,基本上每个盘的单价不会提升

而且这个价格都是很多时候的高楼板价项目,所谓的保本价在上海楼市里根本没有作用,预售证应该多少钱就是多少钱

所以上海楼市的这三年真真实实的给了开发商各种痛,其中最痛的就是项目不赚钱,或者说不怎么赚钱

但是2020年,突然有了一点点的希望

因为今年的预售证,我们看到了一点突破的意思

16年首开的静安府西区,开盘价8.6w,18年再开8.7w,19年再开还是8.7w,到2020年旁边的静安映和静安世纪都过了9w,这就是希望

还有热度很高的前滩,三湘印象(000863,股吧)名邸,去年给到的批复价是10.9w,在此之前单价最高的东方惠礼也不过9.2w,这两天给到的批复价:12.18w

不论如何,在横盘了三年的房价体系之后,今年在利润率上,不少项目开始有了很好的提升?

所以也让很多房企如果现在手里持有一些项目的时候现在都会有os:要不要趁着这一波卖掉算了,后市怎么样真的猜不出

当然,成交量这一块也很有趣,市场在回暖,但是呢,又不是爆了的那种

由于情况特殊,今年1月至4月略低于去年,但到了5月份,新房成交量达到了惊人的9150套,是近四年上海新房单月成交的最高套数

数据:克而瑞

单月新房成交9000+套,已经很久没在上海见到了,但是和2016年这种大年比起来又算不上什么

所以一样的,企业在面对自己持有物业的时候也会想着:要不要也趁着这一波,卖了算了

最后竞争也是那么微妙

今年会有接近200个新盘拿预售证,你不卖,别人也就卖了

03

既然现象是存在的,那这些项目的品相究竟是怎样的?

一定不会差

仔细想想也会明白,如果你是商家,是会选择屯差的产品还是好的产品,来等待价格上涨?

差项目只会赶快出掉,没有人会选择屯盘或持有

我们特地去看了这些回归的老项目,感受很深:只有当年的匠心才会做出这样的产品

不仅仅是地段稀缺,周边新房次新断供,产品力也都出奇的强势

举两个项目的例子吧

金桥瑞仕花园,很多人都会想:12年前的老项目了,无论是产品、户型、内部配套和保养

现在都过时了吧?

我本来也抱有同样的想法,但实地去踩了这个项目才发现,对于有能力成为板块标杆的定义,我可能存在一点误解

除户型稍有过时外,项目的产品力、内部配套和保养、绿化率等各项情况,从我个人的角度来看,说是碾压现在的新房也不为过

随便给大家放出三个点:

1、60%的绿化率

2、近100米的楼间距

3、历久弥新的外立面和足够宽敞的阳台

1.45的容积率,这个在洋房才有的低密,竟然会出现在21层的高层项目上

来看一张俯拍图的视角

再看一张我拍的地面实景图

小区内部到处都有这样的景观园林,葱葱郁郁,什么是种在花园里的房子?这就是

十几年房龄的外立面,经过时间的沉淀,依然历久弥新

这种面宽的阳台,你很难相信会出现在上海84平的户型上

再来看看徐家汇的老牌明星盘,永新城

三梯四户、6米高的入户大堂、外立面崭新的和新盘无异

上海新房少有的80%得房率,内部的空间尺度也足够宽阔

还有这个拐角阳台,在徐家汇可以看遍繁华夜景

看完这两个项目,说实话,我被惊到了

其他新入市的老牌项目同样如此,除了年限受损,产品力并不逊色于当下的新房

所以对于这些项目,地段和产品力一定是没问题的,唯一的问题可能就是户型会比较老,我们都知道2010年之前90平米都是做两房一卫的,和现在大家的产品规划理念差距还是蛮大的

当然很多也是因为时间,很多出挑的设计才有可能做的出来,现在的建筑规范可能不太让你做这种转角的阳台了,也就在以前的建筑规范才有可能

所以各有利弊大家自己判断

另外整体的装修不论当初配置多高,现在也折旧的厉害了

除此之外大家还需要留意下物业这块,毕竟经历了这么久的年限,好的物业会让房子的折旧慢一点,再慢一点

最后就是看价格喽,价格合适面积需求匹配,这种房子不会差的

04

好了,最后说一说,这种现象为什么发生在上海

这恰巧说明了上海整体楼市调控的成功,其实不论是作为一线城市的深圳还是长三角的杭州南京,其实楼市的热度都远超过上海

前两天我去苏州的金鸡湖,那里的普通公寓动不动也是十万朝上了,有朋友和我说要卖掉金鸡湖的一套公寓平价换到翠湖天地,我听完之后内心也不知道是什么滋味

而反观上海楼市,其实不论怎么样各种客观因素,但是整体的房价还是偏低的

关键是用户对市场的预期都比较冷静,购房者是真的觉得楼市不会有特别大的震荡,这一点是很难得的

楼市管理无非是预期管理,很多持有物业的开发商,之所以现在都拿出来卖,也就说明了他们对未来预期也比较平淡

要把楼市顶起来有一万种办法,要把楼市打压下去有一万零一种办法,但是把楼市让人感觉很稳很平,这真的蛮难的

放眼如今,也只有上海做到了

这也是为什么很多人会说上海房价被低估的原因了。当然上海到底是低估还是有泡沫这件事不重要,重要的是扎根在这个城市生活的人,是否能够买到自己中意的房子

最后根据惯例,还是给一点点小建议

1、横盘3年,今年量价趋势向好,如果你是上海的首套刚需,不要犹豫。当下的上海,对于首套,依旧友好,依旧宽松,依旧是最好的时机

2、置换也要加快节奏,静淡市场才是换房的最佳机会

最近我的老板就在加快换房节奏,对普通个体来说,我愿意相信这个老兵对市场的感知

3、今年的上海,可以选择摇号热门项目,但不要死磕。今年的新房供应不少,次新也有很多好的项目,对买房人来说,预算内是可以挑挑拣拣的

这些频繁发生的点状变化和趋势,串联成上海楼市的基本面,在我面前缓缓展开。预期管理好了,产品力就会开始提升,而更多元的模式也会开始慢慢显山露水

上海楼市,越来越值得期待了

以上为正文,来自肖申克

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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