“妖股”恩达集团的地产捞金梦

 

本文转载自公众号：“地产八卦女”

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小时候，乡里乡亲重男轻女思想很严重，为了生子，很多人会去找老中医寻祖传方子。

于是，民间有传言，某老中医如何了的，越传越神。

这种“老中医”的手法放在股市里面，就像某些机构会推荐一些小盘股一样。这些盘子不大的股票用不多的资金就可以反复操纵价格，一茬又一茬，简直就是联合收割机。

一个上过当重仓了小盘股的朋友曾经说：我不需要SEX，因为股市Fuck me everyday。

最近，小编留意到恩达集团控股（HK01480），年报显示，这家公司一年的经营活动产生的现金流量只有1个亿港币，以生产销售印刷电路板为主要经营，生产基地在深圳坪山区。不难看出，在港股中这是一家小盘口上市公司，以工业生产为主。

可是，小编为啥会突然留意到它呢？当然是，股市和地产结合在一起发生的“量子纠缠”啦。先让我们来看看，恩达集团控股（HK01480）是如何纠缠上地产的？

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小编看了一下恩达集团控股（HK01480）历年的股价走势，很长一段时间，就是“近乎一条直线”。太神奇了，于是就翻阅了恩达集团控股（HK01480）的公告，对其股价进行了研究分析。这家港商企业先后在2019年11月13日和2020年5月18日发布公告，宣称其在深圳的几块地皮与合作方签订城市更新合作开发协议？！哇塞，一个做电路板的，居然在深圳这样的寸土寸金的城市，有几块地？那岂不是牛逼大发了。难怪股价会发生如此大异动！

小编留意到，在去年2019年11月14日，小编留意到当日港股，受到香港局势不稳定等原因影响，港股大盘整体下跌，唯独恩达集团控股（HK01480）“独秀一枝”，开盘便一度爆涨80%，当日成交近4500万元港元，股价更是创近两年新高。

2019年11月13日恩达集团控股（HK01480）股价截屏

小编还刻意翻查了下2019年11月13日公告，发现原来这家港商是要高调嫁入“地产豪门”，难怪平日股价“躺尸”、今日飙升“复活”啦！

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原本，这种事在港股、A股也都是很常见的事。可是，惊呆小编下巴的事情发生了！今年5月15日，恩达集团控股又发了一则详细公告，声称出售了坪山两块地皮，并跟两家投资公司签订了城市更新合作协议。

妈呀！这家恩达集团控股（HK01480）到底有多少地啊？小编留意到，2020年5月18日恩达集团控股（HK01480）股价又暴涨，盘中迅速套现，当日收市成交近1000万港元。

2020年5月18日恩达集团控股（HK01480）股价截屏

写到这才感觉自己错过了好几个亿的节奏…，此时，小编心里是这样的

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写到这，是不是很多小伙伴们正想追高买入，股价不到2元（港币），岂不是抄底了，谁不知道在深圳有地开发就是重大利好，但业内一位朋友却提醒说：“股市有风险，下水需谨慎！”?

为啥？?

事情真的没有这么简单，翻查了恩达集团控股（HK01480）两次公告，虽然都是涉及出售他们在深圳坪山的工业用地，都是有关签订深圳市城市更新合作协议，而出售物业正是这家公司的工业厂房、员工宿舍。但是，买方（乙方）不是同一家了，我们先看2019年11月13日的这则公告：

再来看，今年5月8号的公告：

这下小编彻底懵逼了，为什么两次公告中的合作主体单位不同呢？

同时，小编查阅到在2014年恩达号称港股第一妖股，有多妖？

2015年在香港上市期间，一天283%的振幅让整个市场震惊，庄家只用了100?万股?(2.4亿股股本的0.4%)　便把恩达集团控股（HK01480）股份由30拉上100元高价，当时恩达市值240亿元。

2015年5月18日，人民日报旗下的《证券时报》有一篇文章，《请远离“货源集中型”港股》，其中谈到，恩达集团在股价创纪录新高后出现“洗仓式”下跌，显然与“货源集中”紧密相关（意指股权高度集中）。香港证监会因此提醒：鉴于恩达集团的股权高度集中在为数不多的股东手上，即使少量股份成交，该公司的股份价格也可能出现大幅波动，因此提醒股东及有意投资者在买卖该公司股份时务请审慎行事。

2015年5月29日，南方周末文章《汉能股价“腰斩”迷雾》中提到，香港证监会2015年就股权集中问题发出了9份警告，警告的9家个个都曾被称为“妖股”，其中就包括恩达集团控股。

上述历史事件让大玩家明白：原来做港股是可以不足6个月收益80倍的。

时至今日，这“妖股”洗来洗去，只剩下不到5个亿的市值。

但玩家似乎并未离场。

恩达集团控股（HK01480）用这两块地出售的消息发了两次公告，每次都让股价暴涨。而且每次都很不凑巧的是，股价暴涨的时候，都有抛股套现现象。这点就尤为值得引起大家警惕与关注了！

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为了不做无辜“韭菜”，小编专门咨询几位资深律师及地产界的朋友，一位从事地产投资的朋友告诉小编，深圳城市更新项目有明确的政策法规和“计划-专规-拆迁”流程。经常有媒体披露，说某项目列入城市更新，市场以为乌鸡变凤凰了，但其实真真假假，只有专业认识才知道，到底距离实施还有多远。

严格意义上来说，必须经历以下几个流程：

l?计划立项：在政府官方网站上正式公示，即同意其纳入年度城市更新立项计划；

l?规划审批通过：纳入计划后，更新单元规划还要取得立项批复；

l?拆迁及实施主体确认；

注意的是，如果列入了计划，但2年内未取得项目城市更新单元专项规划方案的批复，就将从立项计划中清退。

除了取得立项批复，还有注销产权、拆迁及补地价等相当繁琐的报批报建，深圳一个旧改项目通常需要5-8年的时间才能方真正进入到市场上销售。

大家可能不知道，即便列入更新计划了，但真正启动更新单元规划的，2018年底只有60%的概率。而且，根据调研，目前深圳已投资的城市更新项目多数处于“拟申报或正在申报计划阶段”。看到了没有？！多数还在打算申报或正在申报计划阶段，距离规划还有很长的距离，距离项目销售“八字没一撇”。甚至，由于规划迟迟无法完成，超过2年就被踢出去了！

小编还了解到，近年来，担心产业用地都变成房地产，担心炒作，政府出台了很多控制产业用地更新的政策：

l?打击“类住宅”

l?出台地价测算新规

l?减少工业楼宇分割转让

l?拟发展产业报告要在更新计划阶段前置

l?土地出让或竣工验收环节，签订产业发展监管协议

总之，深圳市城市更新政策有许多调整，项目启动全周期管理，特别是针对“工改”项目。一句话，在深圳的城市更新项目，容易的都更新完了，已进入越来越艰难的“啃骨头”阶段。

据此，小编请律师朋友专门查阅了深圳市人民政府官方网站、深圳市坪山区政府官方网站、深圳市土地整备更新局官方网店、坪山区土地整备更新局官方网站等网站，均未查阅到有任何与恩达集团控股旗下深圳厂房用地涉及城市更新事宜的资讯，也就是说所谓相关厂房用地进行城市更新并未得到官方批准或公示。

可见，这个项目距离启动更新，还有很长的路未走，中间充满了不确定。

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另外，一位在深圳做开发的朋友更是直白地告诉我：从恩达集团控股（HK01480）的公告来看，他们出售的应该是工业用地和旧厂房，属于“一篮子买卖”。公告中提及14亿的交易对价的合作方案中不难看出，该项目想走“工改居”的城市更新方向。否则，按坪山区现在工业用地和旧厂房的评估价值，恩达集团控股（HK01480）出售地皮及物业价值根本不足14亿。但是，这样的操作，有两个巨大的“Bug”：

一是：根据《中华人民共和国外资企业法实施细则》第三十三条，外资企业在经营期限内没有经过批准，土地是不能转让的。

二是：按照标定地价，如果搞产业升级，补缴地价是很少的，但如果建设商品房，补缴地价也是一笔不菲的成本。届时，还是否能值14亿？确认为收入和利润的，还有多少？这恐怕也还要打个折扣。

小编还留意到，恩达集团控股（HK01480）还特别就此在香港某财经网(博客,微博)发布，复牌言论，大谈发展愿景。

经查询深圳市各官方网站，对恩达主动提及的恩达电路厂房用地所在的《燕子湖片区综合性城市设计》虽有国际咨询的相关资讯，但相关设计成果并未公示，更未能查看到该地块的功能定位及相关规划。恩达集团控股在其公告中再三提及将“配合恩达电路板厂址计划用途变更”并“相信该等交易与政府的规划相呼应，将释放目标土地的经济价值”，实在让人无法不产生其他联想。

作为上市公司，其信息披露上有如此多的“Bug”，更是不得了。根据香港上市公司监管要求及信息披露规则

另外，多说一句，这个所谓的合作协议，能否转化为更新项目启动？大家想想，不考虑更新项目真正能列入计划、启动单元规划编制这些实质性的环节，合作协议有多少效力？我们经常听到，一些合作协议，除了在媒体上留下握手照，给市场一些遐想，给投资者创造炒作空间，还能留下什么呢？

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那么，对于一个目前仍在进行正常经营的工厂，对相关几块原来专门用以引进港商投资实业的工业用地，在尚无规划调整之事实，尚无项目城市更新之许可的情况下，恩达集团控股（HK01480）就高调通过一纸交易公告画了一个“14亿元的大饼”并引起股票市场的疯狂追捧和异动，让人在感叹深圳土地的热度惊人时，不得不对这家港资企业提出质疑：

其公开在港交所披露出售地皮，是否符合内地法规？

这家在香港主板市值不足5亿元的上市公司，在此次交易中，出售的资产估值14亿，其依据从何而来？

越往深处挖掘，似乎疑团越来越多，结合股价异动，小编只能感叹，当“股市遇上房地产”这样的量子纠缠，只会一次又一次加快“韭菜”收割！

政府一次又一次地强调“房子是用来住的，不是用来炒的！”，在面临如此艰巨的房地产市场调控的情况下， 当买不起房的人越来越买不起房，骂着政府，骂着企业工资不涨的时候，你们是否还看到了另一个“资本的暗流”？！股市上的庄家炒作，屡禁不止，如果搭上房地产这趟快车，会炒到什么程度呢？看恩达集团控股（HK01480）的地产捞金梦，小编似乎已不得而知！