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新一轮普涨来了?别做梦了!买房还想涨,只能这样抓局部行情!

2020-06-08 08:43:19 大胡子说房 微信号 

 

疫情过后,部分城市又出现了火热的楼市状况。

深圳,15年这波房价上涨的带头大哥,19年房价又开始出现异动。部分板块如宝中,去年到现在涨了有30%多。

杭州,二线城市中的龙头,今年又开始频频出现万人摇号的楼市盛况。尤其是上周6万人摇千套房不到的场景,再次点燃了这个城市的楼市行情。

所以,最近开始有这样的声音发出来:全国性新一轮普涨来了!买房要赶紧入场了!

论述非常振振有词。什么中国楼市一般是4-5年一个涨跌周期,头部城市涨——二三四线轮动涨——涨完后政策开始打压——楼市横盘或下跌——打压逐步放松——再次启动上涨。你看,这帮头部城市自17/18年被政策打压了两年之后,已经开始复苏了。深圳已经启动上涨,上海杭州南京已经开始在接力上涨,等上海杭州南京涨完后,其他二三四线就会接着涨。不用怀疑,中国的楼市还是原来的配方,还是原来的味道,历史不会重复,但是会押着同样的韵脚!

语毕!听众席响起了雷鸣般的掌声,好一番精彩绝伦的论述!佩服!佩服!

我呸!简直是无知!无耻!无底线!

但凡听到这些发出类似“新一轮普涨要来”言论的媒体或个人,建议你可以直接把他拉黑了!如果是仅凭一时感觉就敢给这样的判断,说好听是不靠谱,说难听就是不道德。如果是仅凭过往经验就能给这样的结论,表面上看是教条主义,实际上就是不专业!

依楼市现在的尿性,还敢说普涨啦?还敢说轮动啦?还来制造恐慌啦?还来刺激“炒房”啦?要脸不要脸?!

? ?(真想像周星驰电影《功夫》里面的包租婆一样,拿着鞋啪一下,说一句台词)

话又说回来,这两年的楼市尿性到底如何?

我们不烦来看下,部分重点城市的楼市情况。

苏州,19年年3月份突然启动了一波上涨,可以说是二次上涨。但是,这不是苏州整个城市的普涨,更多是局部板块,比如工业园区、高新区、太湖新城等的上涨。7月,苏州马上出台超级严厉的限售政策,针对核心区新房3年限售,核心区二手房5年限售。很快,苏州楼市马上冷了下来,当时追涨买入工业园区的朋友,现在还在高位站岗。

西安,19年年初楼市同样火热,5月新房房价领跑全国,上涨明显的主要也是部分区域,比如曲江一期、二期、高新区、雁塔区等。很快6月马上出台了“史上最严”新政,外地户口购买需5年社保或个税,楼市很快被打压下去,至今还没缓过神来。

深圳,19年走出了一波特立独行的上涨行情,一直到现在。什么原因?从根上说,还是深圳骨子里的原因:人多地少产业强,住宅供需矛盾突出。直接点说,就是政策刺激。上半年2月份大湾区纲要出台,下半年两大利好不断砸来,818社会主义先行示范区、双11降低豪宅税。几剂猛药下来,房价上涨明显。但上涨的,主要是西部,比如前海、宝中,光明新城等板块。东部,如罗湖、盐田和龙岗,部分板块房价甚至还有下跌迹象。

西部的火热行情一直延续到现在,疫情回来后大有继续上涨之势。在此之下,深圳开始使用一些手段打压楼市,比如彻查房抵经营贷、要求中介下架不合理的高价二手房源、打击喝茶费、甚至还提到了可能要提前出台房地产税。如此之下,西部那几个火热板块,稍微才冷了一些些。

很明显,以上这三个颇具代表性的城市,19年房价的上涨,有这么两个重要特点。一是没有形成全城普涨,基本都是局部板块上涨,城市内的板块轮动效应没有发生,更没有形成明显带动周边城市上涨的行情。二是楼市一旦过热,调控政策很快就会加码,把这种趋势给按住。

再回顾下19年其他重点城市的情况,有涨有跌。上涨的核心代表还有,宁波、南通、南宁等;下跌的核心代表有,青岛、济南、福州、贵阳等。甚至北京、广州这两个一线,楼市在去年表现得并不好,尤其是19年下半年的北京,哪怕是市中心的二手房,成交量同比大跌、挂盘价下调、转手周期明显拉长。

这是普涨吗?这是全国性房价上涨轮动吗?这是押着15年这波房价上涨同样的节奏和韵脚吗?

答案很明显,完全不是!严重的楼市分化,冰火两重天才是真相。

全国性的普涨短期内很难再有!城市内板块轮动,城市向外围带动上涨的行情很难再有!楼市的上涨,由点到线还能成气候,由线到面,再由面到全国,别做梦了!

此刻,大家最关心的问题来了,既然楼市普涨已经难再有,但是局部火热行情还是很明显。当下买房,如何能布局到房价上涨城市,还有局部板块的上涨行情呢?

我们从两个角度去分析,一个是城市角度,一个是板块角度。

从城市的角度分析,怎样的城市容易出现补涨/上涨呢?

1、那些被政策过早打压,或者打压过于严厉的城市,迟早还会上涨。

被政策打压过早的,比如说,苏州。大胡子说房从2017年开始,已经连续举办了3年楼市跨年演讲,每次演讲我都会给大家一份第二年城市涨跌预测名单做参考。在2018年的跨年演讲给出的19年上涨城市名单中,其中就有苏州。

(2018年大胡子说房跨年演讲现场)?

为何当时我会预判苏州19年会上涨?很大一个原因就是苏州楼市被打压得过早了,16年2月份苏州楼市才开始明显上涨,16年10月份就出台严厉限购限贷政策,外地人2年社保,有1套房且贷款未还清的,买二套首付从5成提高到8成。很明显,行情没涨到位,但严厉的政策就下来了。

被政策打压过严的,比如说,北京、北三县、上海。北京,16年3月才开始启动明显上涨,但是很快在半年内连续出台两次政策打压,16年9月30日新政,首套首付3.5成,二套普住首付5成,二套非普首付7成。很快,17年3月17日再次升级调控,认房又认贷,二套普住6成首付,二套非普8成首付,新购住房限售3年,贷款不能超25年。所以,这两年下来,可以说北京的买房杠杆使用率是比较低的。同时,北京落户又严格,哪怕是北大研究生毕业都难落户。

北三县,为何会从均价近3万下跌一半到1万5?因为限购太厉害了!外地人在这三个县买房,得分别需要这三个县各自三年的社保。燕郊户口买不了大厂房子,大厂户口只能买大厂,而廊坊市的户口也买不了北三县任何一个,仅从这1条就能说明北三县是全国最严级别的限购。更别说北京人怎么买呢?所以,北三县在今年只有稍微有些限购松绑,房价立马会补涨。

上海,2016年3月25日就早早出台限购,2年社保升级5年,二套普住5成首付,二套非普7成首付。同时在落户方面,和北京一样也非常严格。值得一提的是,2019年上海的二手成交量创了近3年新高,今年的房价大概率会补涨一些,但也很难做到全城普涨。

2、那些落户政策尤其宽松,城市基本面较好,就业机会比较充足的城市,比如说,杭州、苏州、佛山、宁波。

19年4月,杭州极大放宽落户政策,35周岁专科或以上就能落户。效果立竿见影,19年人口净流入55.4万,全国第一。当下为什么杭州楼市再现火热的万人摇盛况?一二手倒挂是核心,19年人口大量流入是助推。

19年人口流入明显,城市基本面良好,就业机会相对充足的城市还有:宁波、佛山、 成都、长沙等。宁波涨幅已经在19年得到明显体现,那成都、佛山和长沙呢?尤其是佛山,今年3月出台中专或以上学历就能在限购区域买房的政策,如此宽松之下,今年的楼市大概率是好转的。

同时,今年还有一些城市也开始放宽落户,包括苏州、无锡、南京等。在此之下,这些城市人口流入在今年会非常明显,楼市大概率也是向好的。

除上述两点之外,一些重磅政策出台、地铁的初次规划/开通或大面积规划/开通,都会促发这个城市的房价异动。

比如19年南通的房价大涨,一者说和上海第三机场在南通选址有关,二者说和南通两条地铁线的大规模动工或站点公示有关。

关于政策和地铁这两点,我觉得放在下面的板块/区域分析中会更合适。

从板块/区域的角度出发,怎样的板块/区域容易上涨?

1、几乎没有土地可供应,以二手交易为主的板块

比如苏州工业园区,几乎已经没有新房供应,二手房成为了核心选择。类似的,还有深圳福田、南山等区,月成交几乎90%都是二手楼为主。除开公寓,有些月份甚至没有一手住宅供应。

而且自从限售后,新房卖一套就相当于少一套、冻结一套。因为限售,期房哪怕收楼后都不能入市,限售期内对二手市场完全没有供应帮助。

2、地铁的初次规划/开通或大面积规划/开通

所谓,地铁一通,路通财通。地铁对一个城市的房价促动作用非常大,为何南京的房价如此扁平化,不管再偏,房价都要2万/平左右?因为南京的地铁爪牙伸到了四面八方。

2020年地铁初次较大面积规划被批复的,有一个典型的城市——徐州。今年2月10号,国家发改委一次性批复了徐州4条地铁规划。很明显,徐州今年的楼市有一定的支撑,同时买房要重点关注有地铁规划的板块。

那些今年地铁将要大面积开通的城市,典型的比如有成都、深圳、重庆、杭州等。这些城市在今年有8-10条地铁线要开通,基本覆盖城市的各个方向。如此之下,整体上这些城市今年的楼市会是易涨难跌的。

(以上为媒体信息收集整合,地铁的具体开通以当地交通部门通知为准)

3、在大量人口涌入背景下,那些靠着就业中心,或者有核心商业商圈和优质学区的板块

一个城市的就业中心,就是这个城市有着最多、最好就业机会的地方,同时也是这个城市吸纳新增人口最多的地方。

19年苏州工业园区的大涨,就非常符合这一点,工业园区本就是苏州的就业中心,同时有核心商圈和优质学区的加持。成都高新南区,从地理位置上明显不是成都正中心,但却是成都房价最贵的板块。因为这里就是成都的就业中心,高新南区及周边,吸纳了成都近几年大部分新增的外人人口。

那些19年人口大量流入或者今年人口政策放宽明显的城市,他们的就业中心或周边板块,要重点关注。因为这些新流入人口,往往都会被导向就业中心。

4、有重磅政策落地的板块

深圳宝中为何从去年到现在大涨30%?往大的原因说是深圳的重点方向还是西进,同时这里紧挨着前海。往细的方向说就是,19年深圳把前海扩容到宝中的方案已经递交中央,如无意外,会在8月26日,也就是特区40周年纪念日前后公布。

深圳光明,为何19年到现在也上涨明显?往大来说,也是深圳还在西进。往细的方向说,区内首条地铁开通的迫近会有所影响,但最核心还是和19年深圳要建设综合性国家科学中心的政策信息有关。2020年3月,国家一纸文件正式坐实了深圳“第四个综合性国家科学中心”的地位,和北京怀柔、上海张江、合肥相并列。光明新区作为深圳国家科学中心建设的核心承载,自然就拔得头筹。

广州黄埔,作为广州中心城区。近期出台了本科及以上学历+半年社保/个税,就可以在黄埔买一套商品房,不用再受户籍限制的政策。大概率,黄埔今年的楼市是较好的。

惠州惠阳,在深圳建设先行社会主义先行示范区的要求下,在特区40周年纪念日8月26日逼近之下,是否有被深圳扩容的可能性呢?我的观点是,很大。今年不行,未来3-5年内都会朝这个方向走。

最后,总结几句当下楼市的基调和形势。

哪怕经济受冲击,房住不炒还是底线,不要期待房价大涨,谁出头打压谁。同时,普涨是不会出现的,但部分城市或局部区域上涨也是难免的。

分化是当下楼市的核心特征。接下来,部分城市会横盘或下跌,而部分城市或区域的房价还会上涨,上涨原因要么是政策落地、或者是人口流入、城镇化持续建设,亦或是这个城市良好产业结构下能够产生持续、高效的财富创造效应。

眯着眼买房,房价就能上涨的时代过去。未来买房还想上涨,选对城市和板块是唯一出路。

-end-

以上为正文,来自大胡子李俊怀

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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