海南问答专场：自贸港时代，谁还有资格在海南买房？ | 90度问答No.6

6月1日，中共中央、国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，海南正式宣告进入“自贸港时代”。

当晚，小编联系了一位失联许久的海南房地产业内人士，抛出了一个问题：“海南这次这么大动静，你怎么看？”

对方回复速度之快，堪称秒回。总结下来，核心观点有3个：

·海南从2018年4月就开始提出发展自贸港了，这次方案是战略进入实施阶段的标志

·这两年海南已经开始了招商引资、引入人才等动作，发展自贸港是海南未来的长期方向

·关于房地产，海南的限购更加严格了，摆脱经济对房地产依赖的决心，反而是前所未有的

由此，开启了一段关于自贸港时代海南楼市动向的快问快答。

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Q：海南自由贸易港方案发布后，楼市闻风而动。能简单介绍下，这个方案包括哪些方面的内容吗？你认为它会对海南楼市产生什么样的影响？

A：这个方案涉及60条优惠政策，具体包括：人才个税最高15%、鼓励类企业实施15%企业所得税、离岛免税购物额调高至每年每人10万元等。关于房地产，提及的内容不多，包括“支持住房租赁金融业务创新和规范发展”、“支持发展房地产投资信托基金（REITs）”、“支持海南在全省深入推进农村土地制度改革”等。

政策红利对房地产来说预期向好，但海南对楼市的调控持续从严。在自贸港方案发布前的5月22日，海南印发了《关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》。通知明确提出，对本地2套房以上家庭实行限购政策。

自此，本地人限购2套，外地人购房需交2年以上社保，炒房的漏洞被彻底堵上了。在6月8日国新办举行的新闻发布会上，海南省委书记刘赐贵再次强调，要严格控制房地产，海南不要成为房地产的加工厂。

2019年以来，海南曾多次表示，要以壮士断腕的决心“去房产化”。在此背景下，海南房地产发展难有大涨空间。在经历红利期的购房躁动之后，海南楼市最终会回归平静，而海南房产最终也会回归居住属性。

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Q：进入自贸港时代后，海南楼市的关注度有没有发生变化?现在主要是哪些人在看海南的项目？哪些城市的最受关注呢？

A：安居客监测数据显示，从方案发布的第二天开始，海口、三亚楼盘的找房热度环比涨幅即超过一倍，且还有持续上升的趋势。究其原因，主要与购房者看好政策红利带来的楼市预期有关。

从关注人群来看，关注海口楼盘的用户中，除了海南本地用户，找房活跃用户的居住城市TOP5为北京、深圳、广州、西安、上海。关注三亚楼盘的用户中，除了海南本地用户，找房活跃用户的居住城市TOP6分别为北京、上海、西安、哈尔滨、成都、杭州，其中北京用户占比超5%。

从数据占比来看，本地人依然是海南购房主力，自贸港方案发布后，岛外人对海南楼市的关注度明显提升。从用户意向购房城市来看，海口、三亚依然是最热门城市。

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Q：关于海南楼市，大家现在最关心的问题肯定是：谁还有资格在海南买房？能科普一下海南的限购政策吗？传闻中的多套房限购又是怎么回事呢？

A：自2018年4月22日海南开启全域限购政策之后，海南陆陆续续出台了相关的加码调控政策，包括近期发布的“海南多套房限购政策”。目前海南的限购政策主要分为本地户籍和外地户籍。

先来看下海南户籍的购房资格：

限购区域：除琼中、白沙、五指山、保亭等四个区域（仅面向本市县家庭销售）之外，其他区域不限购

限购套数：2套

首套房首付：30%

二套房首付：70%以上

自2018年4月22日之后户口迁入海南的家庭（引进人才落户购房除外）：需要2年以上个税或社保；限购1套

再来看下外地户口的购房资格：

限购要求：海口、三亚、琼海等原限购区域需满足在海南缴纳5年以上社保或个税，除了原限购区外的其他区域购房需满足在海南缴纳2年及以上社保或个税

购买套数：以家庭为单位，限购1套

首付：70%以上

另外，新政规定，对引进的人才按照本地户籍的家庭平等对待；由省外整体迁入海南的企业总部或区域总部,其随迁员工购房政策享受本地居民同等待遇。也就是说，这两类人不受社保或个税限制，可以在海南购买两套房产。

此外，海口规定，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。这意味着，以公司名义投资海南房产的漏洞，也被堵上了。

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Q：前两天接到海南一个住宅项目的推荐电话，在我表明外地人身份后，对方依然坚称只要变通一下，还是可以买的。是不是个别房企会用不大合规的手段帮购房者买房？

A：海南全域限购，不是闹着玩儿的。现在不限购的，只有商办、写字楼、商铺这类商业地产项目。外地人如果不需要门槛就能买住宅，可能是用了不合规的手段，比如环京楼市早些年曾经用过的，找公司挂靠代缴社保，骗取购房资格。但这种情况一旦被查出来，以后都会被禁止在海南买房。

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Q：自贸港方案发布后，外地人都羡慕海南人站在幸福的中心。你觉得这个政策，会对海南本地人产生哪些方面的影响？这种影响，程度如何？

A：说实话，这个问题现在不好回答。因为对本地人来说，除了一个岛内免税购物的政策，其他利好短期内还看不到成效。至于对就业、住房、配套等方面的深远影响，都是后话了。

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Q：你刚才提到了就业、配套，据了解，这次发布的自贸港方案里，涉及企业和人才的内容很多，我们宏观一点，从区域发展的角度来看，你觉得这个方案会产生哪些影响？

A：短期来看，政策是城市吸引力中的重要筹码，往往会成为人才就业、企业入驻的重要参考因素。海南本次关于人才和企业的利好政策，如“人才个人所得税最高15%”、“鼓励类企业实施15%企业所得税”“更加便利的免签入境政策”等，在短期内很可能会引发一轮人才流入和企业入驻。

从长期来看，城市能否留住人才，最根本的还是要看产业布局、经济增长、生活工作环境等。虽然有政策红利支撑，但海南离真正发展成为经济实力强的城市，还尚需时日。目前一线城市对高素质人才的吸引力不减，二线城市的抢人大战仍在持续，在此背景下，海南如何留住人才仍是当前面临的一大挑战。