最近对上海楼市的一些隐忧

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

刚过去的5月，上海新房出现了爆发式的增长，大家都记住了两个现象级的数字：9000和100W。

成交量9000+套，这已经是上海自2016年8月，时隔44个月以来，成交套数最多的一个月。

而9000+的水平，放在最疯狂的2016年，也能排在第六位。

成交面积100万方，那就更厉害了，直接上了当晚的上视新闻。

都说新房代表楼市未来，成交量代表市场信心。我们也在第一时间分享了当下楼市的这一火爆显现。

然而，就在我们文章底部的评论区就有不少谨慎乐观的粉丝表达了自己的一丝担忧。

随着经济复苏，四、五两月里上海多个区域的多个楼盘都出现了一房难求的景象。

主要有2个原因，第一，前期积压需求的集中·释放，第二，供应放量的支撑。

所以2020年余下的7个月，上海楼市到底会去往何方？

现象

要弄清楚这个问题，最先要搞清楚，2020年二季度四、五两月的真实情况到底如何？

我们发现了当下的市场有着这样两个主要现象：

第一、新房市场火爆的背后，尤其是当二季度四、五两月的供应全部消化之后，意味着当下新房市场库存告急。

根据克而瑞的数据显示，截止至2020年5月，上海新房（住宅+别墅）库存套数仅有57707套，为近一年新低。

按照最近两个月单月成交7000套的速度来算，目前这些库存仅仅只够支撑8.2个月，即便按照过去1年来算（除去疫情影响的2、3月份），每月6000套的去化速度，也仅仅只够支撑9.6个月。

上海这样的去化周期在全国绝对算是超级健康，可以理解为新房市场供不应求。

第二、五月成交火爆的背后，难掩5月整体供应质量的下降。

先来说供应量上的差别，根据克而瑞的供应数据显示，4月新房总计有30个新盘开盘，而其中有28个是在下半月集中扎堆入市。

而5月同样出现了相同的情况，月末数据显示有21个新盘开盘。

量少了，质又如何呢？在开盘之前，第一时间判断市场对于楼盘的喜好程度，就得看认筹率。

分享一组4、5两月的认筹数据：

4月月度的平均认筹率过百，背后支撑它的是东方惠礼、中海汇德里、碧云尊邸、静安府西区、滨江凯旋门等超高认筹比的项目。（9个认筹率过百项目中，有5个项目超过且接近200%）

并不是4月所有供应都是好盘，认筹率低于30%也大有人在。

认筹好的对比认筹差的，我们发现了当下楼市的认筹特征，换句话说也是如今上海市民购房的喜好特征。

来看下四、五两月环线的平均认筹率：

除了内中环成为翘楚之外，其余基本都遵循了环线规则。上海买房，还是地段更吃香。

内环内被内中环反超，数据直指新静安的新盘没有为内环内做出应有的贡献。

特点

库存告急或是总体供应质量下降对买房者意味着什么呢？

说明市场又将回到了2020年3月极少供应量的情况。首先，急于买房的购房者难免陷入退而求其次的局面。换句话说就是矮子里把高个。

也可以解释为购房者的一种妥协，原先有诸多需求，现在总体上满意就OK。

上周在我们活跃的粉丝群里，搞了一场粉丝答疑活动。其中就有很多有代表性的问题。

500万对于上海新房来说算是一个门槛。从成交数据上来看，上海新房选择还是比较多的。500万可以看成是刚需的顶端，刚性改善的起步价。

这两个界限最大的差距还是地段上的选择，500万以内的话，青浦和松江成为主力成交区域，成交接近了400-500万总成交的半数。

以下图表是5月400-500W单月成交70套以上的代表楼盘。

这7个典型楼盘各有不同，

公元2040和万科启宸是双学区；

同济晶萃和国贸天悦胜在低密品质，

绿庭霞飞苑（绿庭尚城璟悦）近地铁，

虹桥金茂悦，品质尚可，

东滩花园，在崇明上班的，二套可以优选，首套购买需要考虑上班通勤情况。

当问题更加具象以后，我感受到了当下楼市的残酷。

根据成交以及市场情况出现的答案也十分集中。青浦华新板块的虹桥金茂悦和海玥金茂悦，虹桥金茂悦主推的99㎡的，海玥虹桥金茂悦则是85㎡的和99㎡。

青浦这个价位段，目前在售稍火一点的有且仅有“同父异母”的两兄弟。在单价相差无几的前提下，海玥金茂悦卖的更好一些，因为有总价控制的更好的85平米户型，甚至75平米。

前几周我们还说，2020年是楼市特殊的一年，极有可能出现过去几年中某些时间段的特征，并且反复出现。

如果没有更为优质的新增供应，眼下的6月就可能一朝回到今年的3月，甚至是没有太多供应的4月上半月。

而及时的成交数据能够帮我们论证这一观点。截止至6月9日的成交数据显示，6月过去将近三分之一，成交套数居然仅仅成交1233套。

六月前九天的成交，像极了当下已经入梅的天气，呴势、殟塞、乌苏、赖柴！！！

蓝瘦香菇！！！

看看成交套数TOP10的情况吧。

总体上外环外的，500万总价段的开始成为楼市主角。

而在未来的7个月里，改善以及豪宅不再占据楼市主角，刚需和刚改或将成为楼市聚光灯下的常客。

为什么这么说？

我们预估了一份今年即将开盘的全新盘，截止至6月10日，上海新房今年还将有104个入市，其中环线情况的占比情况就十分耐人寻味。

换句话说，余下7个月里，外环外的全新盘占据了6成以上，而外环内的占比仅为成。

上海楼市势必进行着两极分化。

供应少的市区盘泰然自若，供应多的郊区盘忐忑不安。

但这并不影响，人们改善居住品质的强烈愿望。因为当下的市场不缺购买力，只缺好产品。

建议

刚才我们说了当下楼市的隐忧以及呈现出来的楼市现状。

同样的也会有不少积极的一面给到大家。

上海楼市的供应总是那么的神奇！总体月份上的差异，并不影响每个月都依然会有强力的产品脱颖而出。

6月刚过去的10天里，已经有5个在6月开盘的项目公布了认筹率数据。

内中环和中外环吃香依旧在继续。融创静安映开盘首日去化接近八成，网红盘三湘2天半就轻松突破300%+。尼德兰花园依靠低密品质，66%的认筹成绩也不算不俗。

再者，上海楼市还有着一股神秘力量。不时的会带给购房者些许信心，就是2020年有好盘。

我们都知道，如今的楼市已经过了闭眼随便买的时代。而楼市资讯的不对称曾经成为横亘在普通买房者买好房的最大障碍。

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我们在跑盘的过程中，还挖掘到了不少ACC认筹和开盘项目，比如大隐隐于市的徐汇衡山路板块的全新盘乌南公馆，认筹金居然高达600W。

最后，分享一些对于当下购房者的建议：

1、“房住不炒”的基调决定了今年房价整体上依旧不会有特别大的波动。因此，余下七个月，依然会是比较好的买入与置换良机。

2、如果你是刚需，还是那句老话，自住作为第一需求，尽早买入才是正确的选择。

虽然当下旧改也是楼市的主旋律，但是往成长性更好的区域，更换更好品质，以及以下优质楼市标签的区域更换，其中包括了地段（中环内）、产业、江景、国际社区之类的标签。绝对会是明智之选。

因为，无论楼市进入何种阶段，上海的优质区域和板块，带有最新时代印记的高品质房产，在市场中永远不乏追随者。

以上为正文，来自数据分析师阿飞