房地产路在何方？李迅雷周忻丁长峰吴建斌王晞在易居沃顿揭秘

　　6月16日，易居沃顿案例研究与教育基地PMBA第9期课题发布线下公开课在上海成功举行。活动特别邀请到中泰证券首席经济学家李迅雷讲述当下中国经济的动力和发展方向。

　　此外，易居沃顿PMBA第9期四位课题组长也悉数亮相，他们分别是：易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻，万科集团高级副总裁、冰雪事业部CEO丁长峰，阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁吴建斌，珠江投资集团总裁王晞。发布会上，他们分别进行了精彩的主题演讲。

　　在特殊的时期，地产人的学习热情丝毫不减，数百位地产经理人汇聚在易居沃顿，共同探索房企未来的发展趋势与洞见。

　　房企“亚历山大”，路在何方？

　　在这个疫情主导的春天，从行业的危与机，到企业的使命探索，再到个人的思维方式，每个地产人都在不断向内自省，向外追问。面对难以预测却愈发频繁的突发事件，为什么有的企业能够安然度过，有的却只能慌乱应对？

　　市场下行压力下，中小房企的生存空间再度紧缩，为了活下去，有的被迫浴血闯关IPO，有的引入战投计划，以期自救。即使是这样，今年以来，全国已有107家房地产相关企业破产清算，其中绝大多数是中小房企。

　　头部房企的日子也不好过。虽不至于倒闭，也都被负债、资金链等大山压得喘不过气来，裁员的消息一时间甚嚣尘上。碧桂园被曝裁员30000人，恒大裁员幅度超35%，TOP30房企多数都传出降薪裁员的消息。汹涌的裁员潮背后，是行业洗牌加速的命运。

　　行业老大哥郁亮说今年万科的目标就是活下去。莫斌表示今年全年要保持审慎乐观的态度，勿以规模论英雄，要追求有利润的现金流。世贸许世坛预测今年房地产销售将下降10%-15%。恒大许老板提出全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，要用最大的决心把负债降下来。疫情的当头棒喝，让房企们迫切感受到，变化已经发生。

　　这场极端的压力测试彻底改变了房地产行业的环境，也势必重塑未来的市场格局。房企如何保持战斗力、存蓄力量应对危机？在这个不确定性陡增的时间节点，房企要如何拥抱变化之后新机遇？

　　危机涌来，与其坐着等死，不如主动应变，自我变革。越来越多地产人也意识到学习对于个人以及企业的重要性。而在地产圈，高管们青睐的学习平台之一就是易居沃顿。

　　中国金茂控股集团有限公司高级副总裁、上海区域总经理陶天海在读完易居沃顿后表示，在易居沃顿学习后最深的体会是了解到同行在行业里是怎样的打法，优劣势分别是什么，不同历史时期应该采用怎样的运作理念，大家现在又在做什么，应该朝哪个方向转型升级。

　　前路是否可期？

　　此次公开课上，易居沃顿PMBA第9期再度重磅升级，易居企业集团首席执行官丁祖昱发布了新一期的四个课题组，分别是不动产管理运营、主题地产与新商业、房地产投融资、战略与组织变革。

　　每个课题组的组长也针对各个课题发表了主题演讲，共享办公、租赁公寓其扭亏为盈的精细化运营能力和可持续商业逻辑到底是什么？穿越至暗时刻，房企如何管控现金流、优化债务结构、降低资本杠杆，做到重压之下大而不倒？疫情倒逼房企拥抱数字化，房企又该如何利用新技术赋能营销创新？

　　我们可以从他们的课程中找到答案。

　　作为中国房地产行业发展的见证者，不动产管理运营课题组组长周忻表示, 疫情会结束，世界正在改变，易居沃顿是桥梁。作为企业家，现有阶段，最需要去了解的不是疫情何时结束，而是世界因疫情正在如何改变。他认为，沃顿是美国最好的商学院，易居沃顿是整个房地产行业最好的生态圈。所以易居沃顿是行业内认识疫情下世界变化的最好桥梁。

　　丁长峰领衔打造的松花湖冰雪度假区是业内特色小镇的标杆之作。作为主题地产与新商业组课题组组长，他确实带来了令人耳目一新的主题演讲。

　　关于近期办公市场受到的冲击，丁长峰认为传统办公市场的问题根本上是供需带来的问题，不是疫情。在供给端，上海、北京这样的城市持续三年到五年，每年的供应量在150万以上，基本上就是死。在需求端，外资撤离，中国的经济遇到很大的挑战，只靠线上企业不足以弥补传统办公市场萎缩。供应在增加，需求在缩小，中间的差距在不断的扩大，疫情不过是加速了这一变化。

　　在“房住不炒”的基调下，多扇融资门被迫关闭，不确定的周期里，房企的投资和融资策略是什么？房地产投融资课题组组长吴建斌，这位业内人人称道“地产老中医”再次抛出了自己的“抗疫良方”。

　　对于中小房企，吴建斌表示，在房地产上行阶段，负债率高一点没有关系，用融资推动业务发展是没有问题的。但是房地产从2018年开始是一个横盘，利润率是下跌的趋势，差不多每年下跌1%，现在整个市场的毛利率就是25%左右，净利润率很可怜，中小房企净利润率更是只有7%-8%左右，有些小的企业更糟糕一点，这就有问题了。

　　不确定是常态，但依旧有“套路”可循。战略与组织变革课题组组长王晞现身说法。

　　他提到，管理者要认知企业发展的真相不是赚钱，而是实现价值创造。管理价值就等于管理未来。有三个公式，杜邦公式，规模与质量的生产函数，价值关键因素模型。过去遵循的杜邦公式是房地产行业变化的公式，但是有问题，不是一个单一的公式可以符合。要更多的公式、工具、模型来促成未来的走向，有了规模和质量的生产函数模型。在2015年以后，这个函数就应验了，很多追求高周转的企业，追求规模的企业出现了质量问题，品质问题。这个也给整个行业带来了反思。

　　除了四位课题组长，本次公开课上，中泰证券首席经济学家李迅雷也进行了重要的主旨演讲。他一语中的地分析了中国未来经济的动力和发展方向。

　　李迅雷表示，我们遇到的问题不仅仅是疫情，是我们正在经历的一个分久必合，合久必分的阶段，我们现在经历了分化的时代，这种分化的时代恰恰又是我们长期的和平导致的。全球贸易占GDP比重在09年时候已经出现了下行，现在拐点的趋势比较明显。全球没有一个经济体处在非常好的阶段，西方学者喜欢印度，很多中国的投资者也去印度了，但是比较看，去年中国的GDP增速下降到6.1%，但是被大家看好的印度的GDP也就5%多一点的发展，像今年它的情况比起中国就更惨了。

　　今年以来，已有208家房企破产。毫无疑问，未来依旧会有更多房企面临生死抉择。与其被时代淹没，不如主动迎接变化，积极抱团取暖，用学习武装自己，毕竟一个人走得快，但一群人才能走得远。

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