北京上半年土地市场收官：量跌价涨，非限竞房地块受热捧

　　2020年的北京土地市场，冰火两重天。

　　一方面，热门地块溢价率持续攀升，但另一方面，零溢价率成交的土地，年内已经达到13宗。

　　6月16日，北京发布了1-5月的房地产市场运行情况，全市住宅销售面积为159.5万平方米，下降39.1%；住宅新开工面积为454.1万平方米，同比增长23.8%；住宅竣工面积为107.3万平方米，增长28.3%。新房市场供需关系被认为发生逆转，这也影响了北京土地市场的走势。

　　上半年出让金额已达去年全年76%

　　近日，北京以12.5亿元的底价出让一宗位于门头沟区永定镇南区的地块，这是北京2020年第13宗零溢价成交的土地。由于6月北京再无宅地出让计划，这也宣告着北京上半年的土地市场提前收官。

　　数据显示，上半年北京住宅用地市场呈现出明显的量跌价涨的局面。Wind数据显示，北京上半年累计共成交宅地31宗，这个数量与去年上半年一致；成交建设用地面积165.54平米，同比下降20%；成交金额为1133亿元，同比上涨了30%。实际上，去年北京全年的住宅用地出让金额，也只有1495亿，今年上半年的出让金额已经达到了去年全年总额的76%。

数据来源：wind(成交土地面积、总价为左轴，成交价格为右轴)

　　从结构上来看，1月3日北京今年的首场土拍，就以石景山的两宗不限价宅地开局。此后，这种不限价的纯商品房也逐渐取代了过去两年的限竞房，成为北京住宅用地供应的主流。

　　根据中原地产的统计，这31宗住宅用地中，开发商向上竞地价、向下竞房价的“限竞房”用地，只有六宗；过去两年力推的共有产权房用地，也只有两宗；而非限竞房用地则达到了23宗，成交面积236.8万平方米。

　　冷热不均、分化差异

　　非限竞房用地的增加，也拉动了北京住宅用地市场的溢价率。

　　wind数据显示，上半年北京成交的住宅用地，总体溢价率约为18.58%，相比2019年上半年的13.15%和2018年上半年的15.28%，处在近两年来的高位。尤其是2018年北京开始大幅度供应限竞房、共有产权住房等类型的的住宅用地后，2月和5月的单月的溢价率，也仅次于2018年7月。

数据来源：wind

　　对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，今年上半年宅地成交量跌价涨的主要原因是今年宅地供应的区位及品质相对较高，据贝壳研究院统计，今年上半年成交金额在50亿以上的宅地共计8宗，而去年同期为0宗。

　　实际上，多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出，虽然总体上半年北京宅地市场出现了量升价涨的局面，但从具体地块来分析，冷热不均、分化差异的现象十分明显。

　　一方面，一些位置相对较为偏远的地块，或者说豪宅产品，在土地市场上处境不佳。根据中原地产的统计，6月10日出让的门头沟地块，已经是北京上半年土地市场成交的第13宗溢价率为0的地块。实际上，这宗地块容积率1.5，限高18米，预示着这宗地块上住宅会以别墅和洋房产品为主。另外，上半年北京土地市场还有4宗土地出让被临时叫停，分别是东坝2宗、金盏乡1宗、门头沟1宗。

　　但另一方面，一些优质不限价地块，如五环内的四季青、四环内的分钟寺等区域的地块，则在出让时则受到了房企的激烈争抢。

　　其中最被市场关注的是，5月，合生在十天内以180亿总额拿下分钟寺三宗地块，溢价率分别达到了26.2%、42.08%和37.86%。其中成交楼面价最高的分钟寺L-39地块，在经过56轮竞价后，成交楼面价达到了76168元/平方米，溢价率也有42.08%。

　　对此，有北京当地房企人士向21世纪经济报道记者表示，这与北京土地市场的供需关系发生了变化有关。一方面，供给端来说，相比不限价的纯商品房，限竞房地块位置总体较为偏远，呈现出“郊区化”的态势。但位置优越，能够快速去化的优质不限价地块，近年来供给较少。另一方面，需求端而言，北京近期限竞房的大量入市且产品同质化严重，刚需市场供过于求，一些新房项目去化困难。因此，房企在拿地时会更加理性，相对优质地块的竞争会更加激烈，而条件一般的地块，低溢价率成交或将成为常态。