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起底网红城市① | 成都万人摇:其实,罗永浩可以回去再干一场

2020-06-19 08:44:26 90度地产微信号 

这篇稿之前忽然觉得饿,于是,我这个身在北京的河北人,因想念成都谭鸭血火锅,专门打车去10里地开外的北京加盟店解了解馋。

当然,成都的吸引力远不止于此。当年,罗永浩就曾挺进成都,据说成都政府给他投了6亿元。不曾想,最后命运却是锤子科技卖身头条,成都网友直呼老罗还钱。

如今成都今非昔比,今年凭借6个“万人摇号”项目成为真正的楼市网红。脑补一下这画面,乘风破浪的哥哥姐姐大爷大妈们,挤破脑袋摇号……想想都觉得激动。

其实,老罗完全可以再回成都干一场。不过,或许成都也不缺这个老罗了,因为上百千个老罗已走进成都或正在来的路上。

1

成都人见面口头禅:我太难了

A:你摇中了没?

B:哎,没有。

A:你呢,中签了吗?

B:哎,你懂的,太难中了。

这是参与成都网红盘摇号的两个本地人见面后的对话。“摇号,我太难了”居然成了成都人心照不宣的一遍遍重复的口头禅。

有意思的是,一位刚需摇号人还跑到人民网(603000,股吧)领导留言板处向成都市政府留言直呼“我太难了,天府新区摇号太难了”。

成都市住建局的回应中透露着浓郁的官方气息:去年底成都市进行了限购政策调整,意即您可以到其他放开限购的区域买房。

今年前四月,成都有6个项目成为“万人摇号盘”:1月份1个(光华瑞延),3月份3个(恒大天府半岛两次推盘、自在轩),4月份2个(凯德卓锦万黛、川发天府上城),分布于不同区域,其中成都市使出洪荒之力大力发展的天府新区上榜的盘最多。

从推出的房源套数看,194—1170套不等。问题是这样量级的盘对应的摇号人群却是每个楼盘均超万人,尤其是距离最近一次的川发天府上城摇号人群高达40568人。

这两个数字极不平衡,导致的结果就是每个盘摇号中签率极低,仅为1%到3%,相当于100人中只有1到3人摇中。

2

浩荡大军的“占便宜心理”

浩浩荡荡的摇号大军中,都是些什么人呢?

据万人摇号盘恒大天府半岛的人描述,过来摇号买房的人群非常广泛,有自住的也有投资的,和其他项目不太一样的是,这类项目有很多投资客。

投资客出没,必有大利。在成都工作多年的“投资客”刘禹就参与了其中一场摇号,说起这些盘的“利”,刘禹滔滔不绝。“你想啊,这些新盘价格足足比周边的二手房价每平米便宜好几千块钱呢,这便宜谁不爱占呢!”

没错,某新盘项目人员就告诉90度,项目火热主要是因为限价导致新盘价格比周边二手房价低很多,所以摇号的人乌泱乌泱的。这些项目很多都是多年前拿的地,三五年前就开过一次盘,现在重新开盘,因为限价的规定,备案价也不会太高,所以就与周边二手房形成了一个“价格差”。而且这类限价新盘以后肯定会越来越少。

根据90度统计,新盘与区域二手房剪刀差价在4000—8000元/㎡不等,总房款就相差好几十万。

以天府新区的川发天府上城为例,预售价为11423-14073元/㎡,但周边二手房价都快接近两万了,这样的利润差,买到就是赚到。

“除了赚取价格差价外,你再想想这个增值空间,3年后等这个房子可以流通交易后,就变成二手房了,到时候房价肯定还会涨,那可赚大发了。”一想到未来,刘禹再次滔滔不绝。

刘禹对未来房价涨幅的“畅想”不无道理。成都市近两年二手房价还在涨。今年4月份,二手房价环比涨幅还排全国第一。5月环比涨幅仅次于北京和深圳,再次领跑二线城市。

数据来自诸葛找房

3

刚需的纠结,投资客的执着

不过,眼下,刘禹最担心的就是“死活都摇不中”,那他在这套房子上的一切投资设想都是白搭。

或许是因为对自己摇中的概率也不抱什么希望,刘禹转而又佛系地补充了一句“就摇着呗,反正也不耗费啥时间和精力,实在摇不中就是命啊。”末了,刘禹还不忘握紧拳头给自己打气,反正只要有机会就会一直摇下去。

“过了这村没这店,机会千载难逢,加油,继续摇。”这是像刘禹一样的投资客普遍的心理。

不过,相较于投资客对网红盘的坚定和执着,刚需一族则显得有些纠结和紧迫。虽然他们也在积极努力地去摇更加便宜的网红新盘,但迟迟摇不中,又让他们开始纠结要不要转身去买二手房,但内心还在徘徊要不要再等等再试一次去摇摇新盘。

一位深耕成都房地产市场多年的资深人士准确地把握了这部分人的心理:毕竟二手房的交易成本就比较高,很多人会觉得划不来。成都2016那波行情以来,新房和二手房的剪刀差最高的时候能达到1:1.4,现在虽然已经逐步抹平,但仍有很多人认为二手房价格还是虚高,还有降价的空间,并且现在的大量二手房挂牌,真正的使市场转变成了买方市场,肯定有人观望,如果足够便宜就会下手,但也不会着急。并且从二手房的价格上看,确实存在不少项目不断降价的情况。

“现在二手房挂牌量虽多,但消化的还是少。”这也从侧面说明了这个群体内心的挣扎和纠结。

4

“别摇了一圈后,二手房又涨了一轮”

那刚需族到底应该怎么办呢?成都一位资深房产博主“成都杜甫买房记”给出如下建议:

于刚需来说,稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中,有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候,错过了购买二手房的最佳阶段,这些伪刚需买不到就算了,可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现,不仅剪刀差没挣到,二手又涨了一轮了。

这位资深博主的担心有其道理。刚需们别忘了,成都还有一大波儿需求待释放,而这些也是未来房价上涨的关键因素:

1、成都每年人口自然增长带来的内生性需求;

2、2017年人才落户新政带来的30余万“蓉漂”居住需求;

3、2016年,简阳划入成都,一同并入的还有160万人口,这些人口中上百万农业人口尚待转化;

4、2019年12月4日调控政策带来的部分区域调整后的新增需求。新政中主要是放开了高新南区和成都天府新区的购房资格。

…………

除了需求外,房子本身成本也在增加。2017年成都发布了一则楼市新政:到2022年底,成都全市只能卖成品房。

成品住宅指的是在房屋竣工验收前套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位,基本达到入住条件的住宅。

装的东西越多,成本越高,这个成本当然会摊到房价里去,让购房者买单!

5

N个罗永浩走进成都

当年,罗永浩投资锤子手机失败,离开成都,转行做起了直播带货。一个罗永浩出来了,但百千个罗永浩们却浩荡挺进成都。

一个与往年不同的现象是,之前从未进入过成都的百强头部房企开始进入成都市场拿地。某当地机构在走访企业时就发现,一些企业的策略开始聚焦像成都这样“极具吸引力”的二线城市。

毫无疑问,政府工作报告中提到的国家级战略“成渝双城经济圈”、西部大开发战略,以及成都东部新区的成立,这些都在吸引着全国企业望向成都。据说,近来,成渝两头的政府、协会、企业接触频率更加密集,看来是高高兴兴共谋大计的节奏啊。

根据诸葛找房土地成交走势图显示,从今年2月份开始,成都土地市场回温,楼面地价直线攀升。4/5月份还有不少高价地拍出来。估计成都市高层们又兴奋又紧张,毕竟,频出高价地不是“稳”的表现。而且由于成渝肩负的是国家级战略,地方政府和中央政府都高度关注,所以在房地产这块尤其是价格上的政策必然会非常谨慎!

但不管怎样,一个不可回避的事实是,越来越多企业进入成都,结果就是在更加市场化的厮杀和竞争中,成都地价理所当然地走出了一条上扬曲线,进而推动房价上浮。

所以,“成都的美食好吃到什么地步”?这道题的正确回答姿势应该是:麻烦先给我的爱人来一套房,当街灯亮起宽窄巷子漫步,这才是世上最美丽的双人舞!

 

 

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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