质造·盘点 | 北京限竞房楼盘抱团降价，有没有刚需捡漏的机会？

　　没有想到，在国家房住不炒的大方向下，帝都的房子也有降价、形成买方市场的一天。这情况，是发生在某些区域的限竞房项目当中。

　　近日，据媒体报道，位于北京房山区的首批限竞房项目——旭辉舒朗苑（推广案名“旭辉城”），与2018年刚开盘时39000元/㎡的销售价格相比，项目新开楼栋每平方米直降1万元，部分房源甚至卖到27000元/㎡。

　　随着旭辉城直降1万元/㎡，定位和配套近乎相同的情况下，房山良乡新城区域周边项目已有部分项目跟进降价。中海、首开、保利和龙湖联合体竞得的中海金樾和著项目。地块规定且最高销售单价不得超过40944元/㎡，但中介透露，目前的活动价是32000元/㎡。

　　这样的情况不仅在房山、也不是近期才开始出现。据自媒体消息，前有昌平南邵某项目，2018年6月首期开盘87平三居叫价500万；2019年9月就推出总价385万特价房。到了2020年，最低352万/套起。这可以说是陡崖式的下降了。

　　再有从年初大热的金茂北京国际社区，到上月开盘的大兴和悦春风，均低于限均价快销走量，降幅甚至高达17%。

　　某些限竞房，房价实打实降了，如果你是一名刚需北漂，会心动吗？会为此买单吗？

　　首先，说到降价原因，不得不提到限竞房的“硬缺陷”，限竞房有5年的限售期，加上拿到房产证后基本8年才能交易。另外就是北京的限竞房普遍的大多位置较偏、配套设施不足，价格也没有明显优势。所以，对于自己中意的产品，还是要多观察、对比，希望大家不要买到降价盘。

　　其次，限竞房的“庞大”供应量也是降价原因之一。根据北京中原数据，北京限竞房入市未售库存2万套、北京大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有3-4万套。从这众多未消耗库存中，同质性产品竞争激烈，不过也是购房者挑选的良机。

　　最后根据北京今年供地情况以及未来大趋势，限竞房近两年已经达到了助稳北京房价的目的。同时，限竞房的消失已成为趋势，中原地产首席分析师张大伟预计，2020年四季度，上市新盘中，不限价项目将占据一半以上。整体看，2020年将是限竞房为主的最后一年。留给刚需捡漏的机会还在，但时间已经不多了。

　　据此，小编根据《地产营销人》2020年前5月的北京的限竞房成交榜中，挑出成交额前几的楼盘，并对楼盘逐一进行了基本信息的盘点、及简短的“排雷简评”。因为，前5月限竞房成交额排名榜一定程度上代表了市场与购房者的选择。前10名中，单价最高、最低的价格分别是75000元/㎡、47000元/㎡。或许，刚需的你能从这篇文章中找得出自己“意中盘”的答案。

图片来源：地产营销人

　　热门限竞房信息盘点

　　NO.1 萬橡悦府

　　区域：昌平朱辛庄北五环外

　　地址：京藏高速与北清路交汇口东2公

　　开发商：建工+华润+首开

　　产品：73㎡两居、89-125㎡三居、137㎡四居

　　价格：51000元/㎡

　　简评：前5月限竞房成交额第一的楼盘，距离地铁朱辛庄站的步行距离是1.6公里。交通便利是一大优势但也是在注重居住环境购房者客群眼中的劣势。疫情的来临，让大家思考健康住宅需要具备什么条件，处在人员密集、交通发达的地点的社区，不仅生态环境差了些、交叉感染的风险也在扩大。另外，看中项目的粉丝需要注意，近日萬橡悦府业主在维权，原因是虚假宣传，项目配套、学区是否有减配是需要提高警惕的。

效果图（来源：贝壳找房）

样板间

89㎡3室2厅2卫户型图（来源：贝壳找房）

　　NO.2 禧悦学府

　　区域：石景山区西五环外

　　地址：西黄村田村路

　　开发商：新城+首创

　　产品：75㎡、90㎡、120㎡、135㎡2居-4居户型

　　价格：62000元/㎡

　　简评：步行300米就到西黄村地铁站是项目一大优势之一；另外，“盘如其名”，有优质学区资源助力，是值得考虑入手的刚需盘之一。

规划图

样板间

89㎡3室2厅2卫户型图

　　NO.3 华樾北京

　　区域：朝阳区北五环外

　　地址：望京板块、地铁14号线善各庄站C口

　　开发商：首开+金地

　　产品：89㎡三居、143㎡四居

　　价格：75000元/㎡

　　简评：看价格是属于普通刚需“高攀”不来的豪宅限竞房产品，也是《地产营销人》前5月限竞房成交榜前10名中单价最贵的楼盘。距离善各庄站步行几分钟可达。但有意向购房者反映，户型设计实在不太让人满意。的确，从89㎡做到三室两厅一卫来看，的确有些局促的不宜居在。

效果图（来源：贝壳找房）

样板间（来源：贝壳找房）

89㎡3室2厅1卫户型图（来源：贝壳找房）

　　NO.4 台湖金茂悦

　　区域：通州东南五环外

　　地址：台湖环渤海总部基地北侧

　　开发商：中国金茂

　　产品：80㎡、89㎡、132㎡

　　价格：47000元/㎡

　　简评：与万科东望同属于一个地块，位置相邻，但金茂悦总建面不足东望三分之一。户型设计上，玄关正对卫生间是一个槽点，但户型基本做到了南北通透、全明。另外，台湖板块的生活配套还需等待。

规划图（来源：安居客）

80㎡户型图

　　NO.5 中铁诺德逸府

　　区域：丰台区西南四环外

　　地址：樊羊路与六圈南路交汇处往南500米

　　开发商：中铁系

　　产品：69-79㎡两居、89㎡三居、118-137㎡四居

　　价格：65000元/㎡

　　简评：交通方便、环境也不错，绿化率35%，价格也算限竞产品中的豪宅了。项目直线距离2公里范围内享丰台万达广场、花乡奥莱村、永旺梦乐城等配套。花乡地区是本次北京疫情的高风险地区，不知道中铁在健康住宅上有没有具体的实施方案。

　　样板间（来源：贝壳找房）

　　89㎡3室2厅2卫户型图（来源：贝壳找房）

　　NO.6 西山锦绣府

　　区域：海淀区西北五环环外西北旺板块

　　地址：海淀北部地区西北旺镇亮甲店村村东

　　开发商：北京紫光科城科技发展有限公司

　　产品：89㎡两居、89-155㎡三居、155-180㎡四居

　　价格：58000元/㎡

　　简评：位于码农圣地西北旺，距离地铁16号线西北旺站的步行距离是1.8公里。据意向购房者反映，不太满意的点有得房率低及户型设计。89㎡的户型，两个次卧使用面积只有6㎡左右，舒适度的确差了一些。不过项目所处的海淀北部地块优势足，未来溢价趋势明朗。

　　效果图（来源：诸葛找房）

　　155㎡3室2厅2卫户型图（来源：贝壳找房）