运营承压、商户闭店自救 沪商业地产“生意经”难念

本报实习记者 张孙明烁 记者 张玉 上海报道

“现在已经不招商了，生意不好。”6月24日，位于上海市黄埔区马当路新天地时尚B2层负责超市内部招商工作的李先生言语间充满了无奈。

与炙手可热的地摊经济形成鲜明对比的是，今年以来商业地产空置率不断上升的窘境。

连日来，《中国经营报(博客,微博)》记者先后实地走访了新天地时尚、新天地广场、月星环球港、梅龙镇广场、兴业太古汇、龙之梦购物公园等商业综合体发现，目前各大商场均有10家以上店铺处于闭店或围挡待招租状态，其中环球港待招租店铺30余家，新天地时尚占据整层面积的超市生活卖场业态目前正在抛货，卖场内多家小商铺已撤场。在繁华的马当路上，华府天地商场和新天地时尚的数家沿街商铺却都处于围挡状态。

针对上述情况，本报记者致电致函月星集团有限公司方面，截至发稿未获回复。兴业太古汇相关负责人则表示，暂不披露调改事宜。

核心商圈空置率上升

“这个店下个月底就撤了，合同到期了，租金涨了，像我们这种新品牌很难生存下去。”在近期国际品牌Space NK和Esprit等相继宣布撤出中国市场的同时，一些尚未站稳脚跟的国内新兴品牌连亏数月后也直喊“吃不消”。

日前，位于中山北路的月星环球港3层的一家女装商铺工作人员告诉记者，由于营业额仍未恢复至年前水平，公司负担不起每月3万余元的租金等费用，决定撤掉其品牌在上海的唯一一家实体店。该工作人员还透露，据其了解，同楼层Lily等女装品牌目前的月营业额仅2万余元，是月租金的三分之一左右。

走访中记者注意到，从环球港B1层至4层，共30余家商铺处于围挡待租或未正常开业状态，此外，有近20家商铺的围栏上写着“品牌升级”或“opening soon”字样。

而在位于南京西路的兴业太古汇，共有20余家商铺处于围挡装修或招租状态，其中位于3层的凌美门店前展示了带有“店铺调整中”字样的通知。据凌美相关工作人员介绍，该门店已于4月撤场。

同样位于南京西路商圈的梅龙镇广场也出现一轮店铺调整，据记者不完全统计，目前有近20家店铺处于围挡或待开业状态，其中3～4层服装类商铺变动较大，原位于6层的儿童业态调整至7层。

比起单个店铺的调整，位于上海市黄浦区马当路的新天地时尚B2层的超市业态或将经历一轮大洗牌。走访中记者发现，新天地时尚B2层超市区域内入驻的多家家电、家纺、生鲜等品牌的商铺空荡荡，部分商铺贴出“隆重招商”的信息。据超市工作人员介绍，超市内部的品牌商铺已经撤场，自疫情暴发以来超市整体的销售额一直不佳，加之店铺面积较大，租金高昂，目前超市正在清货撤场。

“现在已经不招商了，生意不好。”6月24日，在拨通招商电话后，负责新天地时尚B2层卜峰莲花超市内部招商工作的李先生在电话另一头感叹。

记者在走访同位于新天地商圈的瑞安房地产迭代商业零售品牌“新天地XINTIANDI”旗下首个项目——新天地广场时发现，由于商场总体面积较小，商铺分布紧凑，围挡格外显眼。1～5层部分转角位置出现2家商铺相连围挡的情况。据不完全统计，目前新天地广场有12余家商铺处于围栏待招租状态。此外，虽然地处黄陂南路地铁上盖，但总体来看，连接地铁站区域的B2层相对冷清，多数小商铺无人光顾。

《第一太平戴维斯2020年第一季度上海市场回顾》显示，新冠肺炎疫情期间，上海全市公共交通、多数购物中心及超市保持正常运营状态，但2020年前两个月，上海零售总额同比下降20.3%。核心商圈购物中心空置率较上季度增长1.4个百分点至7.4%。

世邦魏理仕《中国房地产市场报告2020第一季度》显示，全国18个城市仅有2个新项目在一季度开业，总面积约16万平方米。一季度末全国零售物业市场整体空置率上升0.5个百分点至6.6%。上海零售物业市场无新增开业项目。

就此，戴德梁行董事、华东区商业地产服务部主管魏建历向记者表示，出现这种情况会有两方面的原因：一是购物中心的正常调整，商场进入成熟期后，为对抗市场进行的自主调整过程。二是因为突如其来的疫情造成一些零售商的资金链出现问题，零售商为自救，首先要采取的方法就是关闭店铺。

近日记者走访位于上海市普陀区中山北路3300号的环球港，据不完全统计，B1层至4层，共30余家商铺处于围挡待租或未正常开业状态，此外，有近20家商铺的围栏上写着“品牌升级”或“opening soon”字样。

餐饮业成洗牌“重灾区”

疫情之下，在部分抗风险能力弱的中小企业选择闭店的同时，“重灾区”餐饮业态的调整尤为明显。

多家餐饮商铺工作人员向记者反映，5月份以来，客流虽然较4月有明显回升，但与疫情前相比仍有一定差距。

记者在走访中看到，位于环球港3层的台湾餐饮连锁品牌“度小月”贴出了闭店通知。通知显示：“因租约到期，将于2020年4月11日起停止营业，未消耗完的积分可至其他‘度小月’分店兑换。”

据“度小月”官方工作人员介绍，疫情发生以来，情况变得更复杂，租约到期是撤店的原因之一。另据“度小月”其他分店工作人员透露，该分店生意不好。

官方信息显示，“度小月”于2016年入驻环球港，目前在上海美罗城、上海大悦城(000031,股吧)等的其他3家分店正常营业。

为进一步了解大型餐饮店铺和B1层小型餐饮品牌目前的恢复情况，记者采访了位于环球港的5家餐饮店的工作人员。

位于4层的一家连锁火锅品牌的工作人员告诉记者，目前周末生意基本恢复至年前水平，但周中的情况距离疫情前仍相差很多，“平时已经没有等位的情况了”。

位于B1层的一家店面规模较大的餐饮门店工作人员向记者感叹，近期周末一天的营业额仅3000～4000元，与疫情前周末的上万元营业额相去甚远。不过，该工作人员表示，公司决定继续坚持，暂时没有撤店计划。

小餐饮方面，B1层一家商铺工作人员表示，目前其店铺生意恢复八成左右，处于可维持状态，不过，由于连亏数月，公司目前仍只发基本工资。

在走访位于长宁路的龙之梦购物公园期间，记者发现5层至8层的餐饮商铺变动较大，共有6家餐饮品牌未正常营业或处于围挡状态，在走访当天晚上7时左右，记者发现餐饮店人气不足，用餐人数甚少，多位工作人员在门口揽客。

而在位于黄陂南路的新天地广场，记者发现在主打餐饮的B1、B2以及6层均有面积较大的商铺处于围挡或即将开业状态。

《第一太平戴维斯2020年第一季度上海市场回顾》指出，受新冠肺炎疫情影响，部分小型餐饮品牌抗风险能力较弱选择关店。

“这次的疫情对餐饮的冲击仅次于娱乐业态，餐饮行业以中小企业为主，抗风险能力较弱。而这次疫情的长尾效应较长，必然会淘汰一些没有特色和竞争优势，以及没有积极布局线上的餐饮企业。优胜劣汰是自然法则，疫情后，零售商都将重新审视自身的公司经营和生意模型，在危机中找到机会的零售商将更具备竞争力和后续的发展能力。”魏建历表示。

租金承压

“从上海的商业供给来看，已经处于过剩状态，竞争压力不断加大，所以商场之间如何PK，如何吸引消费群体驻足关注，对各个商场来说至关重要。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，疫情将会为购物中心的竞争格局带来新的变化。

在外部竞争日趋激烈的背景下，由于资金投入巨大，投资回收期长，同时叠加疫情因素，购物中心面临的资金压力备受关注。

据太古地产有限公司2020年第一季度运营数据，上海兴业太古汇零售销售额同比下滑30.4%，预计2020年租金收入将有所下滑。

上海新天地广场的开发商瑞安房地产有限公司在2019年全年业绩报告中表示，新冠肺炎疫情可能对其2020年的业绩产生显著影响，主要缘于向租户提供的租金优惠和补贴，以及施工进度和预期预售时间的延误。

企查查显示，月星集团有限公司2020年共有两笔总数额为6.631亿元的出质股权记录。

世邦魏理仕《中国房地产市场报告2020第一季度》显示，第一季度全国购物中心首层固定租金环比下降1.0%，暂停营业、减免租金以及客流下滑等因素叠加令业主一季度的租金收入受到较大影响。其中上海地区优质零售物业租金下降2.1%，每天每平方米34.3元。上海零售物业市场将在未来6个月迎来超过40万平方米体量的新增供应。估计全市空置率将小幅上扬，全市租金水平则将继续承压。

疫情下半场，购物中心将如何渡过难关?在魏建历看来，市场虽然一直再变，但从购物中心的经营来看，脱离不开“人、货、场”这三个字。获得成功的购物中心，只是把这三个字做到了极致。因此不管疫情是否发生，购物中心的稳定发展都要围绕这三个字，只是现在科技和通讯技术的进步，带来了新的手段和方法。

事实上，各个商场也在积极谋变。

仲量联行近期进行的逾千份零售商/业主调查反馈显示，超六成受访零售商表示在年内仍有拓店需求，其中部分延迟到下半年;仍看好消费水平随疫情控制逐步恢复，疫情对于行业的冲击促发新兴需求;开拓线上渠道、收购品牌、灵活租赁需求攀升;小部分零售商表示受现金流等因素影响会有关店风险。

瑞安房地产执行董事罗宝瑜在2019年业绩报告中表示：“可持续发展和数字化是我们融入业务战略的两大趋势。新冠肺炎疫情的暴发已推动我们加快在这方面的发展。”

值得一提的是，跟月星环球港等早早策划线上直播活动与商户共同“自救”相比，迟迟未加入直播大潮的兴业太古汇近期也开启了两场直播活动，并提出希望把直播做成“直播综艺秀”。

不过，对于目前火热的直播模式，卢文曦也表达了他的担忧：“现在大家都在想办法往线上搬，销售数据也明显出现反弹，但不可忽略的是，将东西搬到线上的同时，后期会存在线上和线下脱节的问题。”

(编辑：石英婧 校对：颜京宁)