上海买1500万房子的客户开始变少了

本文转载自公众号：“真叫卢俊”

今年，上海很多地段不错的项目都相继开盘。这项目跟商量好了一样，扎堆在上半年来了个集体亮相

比如一些，很多年都没有消息的盘，都陆陆续续推到市场上，比如说金桥的瑞仕，还有徐汇的永新城，还有西康路989，甚至老牌豪宅翠湖天地……

这些项目出来，我还蛮吃惊的，不管是新房加推，还是二手形式面世，我都没想到这些项目还会有房源出售，有一些都是十几年的老项目了，为什么按耐不住躁动的心，都选择此刻出道

其中，我想很大一部分原因就是，市场上豪宅客户，不多了

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今年算是罕见的豪宅年，上半年豪宅项目扎堆，有钱人的房票，都被消耗的差不多了

这是最直观的现象

今年上半年，几乎认筹比超过100%的项目，都是来自于豪宅项目，或者说是中高端的楼盘。比如，总价在2700万到1个亿的碧云尊邸，认筹率280%；还有中海汇德里，认筹率311%；滨江凯旋门、上海湾豪庭、绿地海珀外滩……这些豪宅认筹比都高的吓人

这是上海前五月成交排行版，其中八九万单价以上的，就将近10个。如果你经常有关注上海成交排行，你会发现，比较靠前的，都是以量取胜的刚需盘，很少出现豪宅盘扎堆在某时间段集中成交的

这些豪宅大部分也都是以日光结束。就是整个上半年，上海楼市买豪宅，买出了抢白菜的既视感

这张分布图可以看出，上海五月份成交总，你很难看到8万单价以上的占比能够达到整个成交的小半，8万以上和10万以上的差不多占将近40%的数据

所以，这波操作下来，还没有开盘的豪宅都急了，再不开盘，客户都被其他竞品搂走了

甚至整个上海现在出现了总价段竞品。自己项目已经不是以板块以及周边板块等这种地段竞品的打法，而是以总价段为竞品

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豪宅扎堆，竞品分流，客户的选择已经从跨区域，到全上海买房

总价范围在1500万以上的客户，真的是跨区域看房，满上海买房，就是说，整个上海这个总价段范围的客户都在被分流

我们曾多次说过这样的观点：1000万总价以下的购买力，在上海出奇的多，密密麻麻数都数不过来，开发商只要脑子没抽筋，设计一些奇葩户型，只要位置不错，都会被抢光

因为整个市场，800~1000万这个总价段，属于僧多粥少的状态，只要有产品，没有差到极致，都会被抢光

但是1000万以上就不行了，一旦到了这个总价段位，每增加100万，客户就被分流掉一批

这也是为什么，市区的豪宅，都把房子的总价控制的非常低，甚至一些内环的项目，出现了90平不到的三房产品，其中最大的原因就是控制总价

比如，1000万，买外环的三房，还是买内环的两房，你可能会犹豫。但是1000万，买外环的大三房，还是买内环的小三房时，我想大部分手上不止一套房子的客户，都会毫不犹豫的选择买内环的小三房。毕竟不止一套房的情况下，地段为王是恒古不变的真理

而到了2000万上下的客户，这个总价范围选择的空间就更大了

甚至可以说，这个总价范围，在全上海任何一个黄金地段，都可以选到还不错的房子

而，恰好今年豪宅的推量非常集中，这个总价范围的客户，几乎每一个推盘出来的项目，都可以去挑挑拣拣的看一看

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最关键的是，总价段超过1500万以后，市场上的竞品可不止一手房，连二手房也同样会截流客户

在上个月，卢俊和兔博士的创始人在一直播做过一场直播《哪些房子最抢手》，有兴趣的朋友可以回过头再去看看，当时，有过数据就是，二手房什么价格段最容易出笋盘

答案是1500万以上的房子

各位可以看一下，在兔博士APP中，有一个关于房东溢价系数的公式，即房东挂牌价，除以最终成交价格，估值系数为1，高于1，溢价就高，低于1，降价空间大

那么在图标中，我们是可以看到，低于估值系数成交的，都是在1500万总价范围的。也就是说，1500万的房子，更容易淘到笋盘

也就是说，如果你的预算，已经有1500万以上的话，那么，你在整个市场上的选择是非常多的，可以是位置好的一手房，也可以是产品好的二手房

因为对于这个价格段的二手房房东来说，整个上半年，不管是因为市场也好，还是疫情后遗症也好，这个价格区间的房东，可能需要周转资金也好，就是整个用钱的渠道是非常多的。也最有可能会大幅度降价

就好比，同样的房子，降价10%的情况下，1500万的房子直接降的就是150万。而同样的，500万上下的房子，是不太会愿意降10%

原因也很简单，房子总价在500万上下的客户，有可能只有一套房子，卖掉也是为了置换，而不是其他用途，如果降价幅度非常大的话，他可能就买不到自己想置换的房子，那宁可就不卖，所以也不会降价

所以，整个上半年看下来，你可以观察下中介的转发数量，豪宅笋盘的概率是很大的

而且，上半年二手房的成交，中高端楼盘也占据了不小的比例。这点我们之前也有讲过，中高端的项目今年成交非常的好

所以，对于1500万以上的客户来说，可以选择的空间和范围，是远远高于1000万上下的客户

所以我们之前的建议也一直讲，如果可以的话，把预算稍微调高一些，那么选择的范围也相对更大一些，买到好房子的概率也会更大一些

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之前我们说过，市场上改善的客户，全新购买力是不多的。大部分都是依靠置换，也就是说，不管是银票，还是房票，都是靠卖掉，再买入

但是，对于1500万以上的客户来说，置换的难度是比500万上下来的更困难的

据了解，一套1500万上下的二手房，其置换的周期会比500万上下房子周期来的更漫长

甚至在前面几年的数据显示，整个周期要达到1年左右的时间

比如，前面两年的数据看下来，整个2018年二手房住宅平均成交周期是115天，而市区的二手房成交周期与郊区相比，普遍较长

与之相对应的是，总价范围在300万以内的，成交周期最短。而价格越往上走，成交周期越慢，甚至到了1500万往上，甚至是2000万的时候，周期就被无限拉长

而到了2019年的时候，上海二手房成交周期中，周期被拉的最长的，是1500万总价范围的，平均的周期也在200天左右，甚至溢价空间也非常大

可以说，今年上半年的豪宅客户，也是上海横盘2年多的时间，积攒下来的一批豪宅客户集中释放。这波韭菜割完，下一茬周期可能需要很久

这也是我们看到的，为什么现在豪宅都赶着在上半年集中推量，就是趁着豪宅客户还有，大家在做最后的收割

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以上说了这么多， 我想，不管是对于任何客户而言，今年都是置换年。只不过相比于1000万以下的客户来说，市场对1500万以上的客户显得格外的宽容

因为，整个上半年，从来没有过的现象就是，豪宅都像刚需盘一样，全都冒出来了

以前，我们说豪宅留着慢慢卖的。今年全都是日光

我想，这些好项目怎么突然都出来了，还是扎堆集中推盘

也许很大一部分原因是来自于疫情的影响。大家对于今年的楼市信心不足。所以地产公司都需要大量的流动储备资金用来过冬

所以，很多捂在手上很多年的，或者还没有急着开的项目，都拿出来换取资金

而为什么，豪宅的客户一下子也冒出来了呢？

一部分，是我们一直倡导的观点，不管任何时期，只要有好产品，就从来不缺购买力

其次，横盘了2年的上海，原本到今年，就是爆发的一年，大家掰着手指头算日子，两年多的上海没有上涨，就是在跌。况且限价之下，能够买到好地段的房子，也不失为一种购置优质房产的策略

而且，我想，也有一部分人，因为疫情，想要置换优质产业也好，因为手上闲置资金无处安放也罢，甚至希望趁机捡便宜……各种原因都有吧

只是谁也没有想过，所有的原因集中在一起之后，形成了这样一个蔚为壮观的豪宅年

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2020上半年是有钱人的天下

前滩三湘名邸的认筹率，也突破了之前东方惠礼的556%，差不多将近700%

它的半日光是最火爆的了

但也有一些豪宅认筹并不算十分理想，甚至很多都未公布数据

接下来，留给豪宅项目的时间真的不多了，毕竟，豪宅的客户已经被集中消耗了

而那些留下来的，还没买到房子的，预算在1500万以上的漏网之鱼，也恭喜你们，到了下半年，基本上，可以安下心，慢慢的，挑挑拣拣了

以上为正文，来自咸鱼