注册

增加土地供给,就能降房价吗?交大教授:高房价与泡沫过大无关

2020-06-29 08:06:15 光宇吐楼市微信号 

房价为何这么高,好像谁都能说出很多理由来。无论什么原因,似乎有一点基本上没有什么争议,那就是土地供给控制下的地价上涨,决定了房价上涨。

严格意义上来说,地价决定不了房价,成本也决定不了卖多少钱。面粉代表不了面包卖多少钱。但人们喜欢用这个逻辑去分析。实际上忽略了很多关键因素。

实际上,决定房价的不是地价,而是价值,影响房价的是供求关系。这个问题一会我再说。

近日,上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究院执行院长陆铭,就近期一线城市房价大幅上、今年房地产政策调控空间、以及2020年下半年楼市展望等话题进行了探讨。

他表示,中国房地产的核心症结不在于货币超发或泡沫过大,而在于供求关系的空间错配:在人口流入的一线城市,土地供给是收紧的;在人口流出的三四线城市,土地供给反而放松。一二线城市与三四线城市的房价分化将是未来长期持续存在的现象,人口流出的三四线城市缺乏房价上涨的后劲。

他还建议,中国应该实施因城施策的结构性房地产政策(即,在人口流入的一线、准一线城市增加土地供应和住房建设),以起到拉动经济增长、缓解房价上涨、满足真实需求等“一石几鸟”的目的。

那么2020年下半年楼市会怎样发展?会不会出现“报复性买房”?为此,陆铭认为,这取决于四个因素:住房需求是否迎来一轮释放、货币政策是否进一步放松、土地政策是否迎来改变、以及是否是人口流入的一线和准一线城市。

我认为,大局已定,无论客观影响有多持久,不难判断,未来房地产市场的稳定大局不会改变,也就是说房价大涨大跌的可能性基本上不会有。

那么,对于土地与房价的关系,他说得到底有没有道理?我觉得当前本来就是执行的房子是用来住的不是用来炒的这个定位,在此基础上做到因城施策,至于增加大城市住房供给或者说土地供给,谁都知道,但是真的是想增加就增加吗?如果想增加就能增加大城市还是大城市吗?这本来就是一个矛盾。

如果一个专家说出连一个普通老百姓(603883,股吧)都懂得的道理,那么还有什么存在的价值和意义?泡沫只是表象,肯定不是高房价的本源。

我们是多么希望有多少土地能供给的都拿出来,你们想用多少给你多少,这样土地成本能够降下来,也不至于天天让你们以地价上涨为借口而为高房价找理由了。

地价越来越贵是事实,土地供给越来越跟不上也是事实,因为大城市的人口是流入型城市,而大城市本就资源有限,这个我信,如果是这样,房价不涨才怪,可是如果都这么简单,那岂不是谁都能当专家了?

我想说,地价涨导致房价涨,可是反过来成立吗?土地供给多了,房价就能降下来吗?地价降了房价就能涨吗?不一定吧。以前有的城市地价几乎为零,等于土地不要钱,但我没见过哪个开发商卖房子说成本价给购房者的。

即使地价便宜,你的房子会便宜卖吗?土地本就是稀缺资源,这是不能改变的事实,谁也改变不了。我们必须承认这些年各地方学聪明了,学会控制节奏放地,但开发商一个劲咬着说土地供给不给力,因为他们心里明白土地本来就不可能随便说供就供,只要死死咬住这个,开发商就没有错。

开发商总喜欢说现在面粉贵过面包了,房价能不涨吗?我想说,为什么你跟另一个人进货时按同样的价格进货,到头来赚的不一样,卖的价格也可能不一样呢?如果是成本决定价格你们应该卖一样的价格啊!所以,决定房价的是价值,影响房价的是供需关系,而供需关系也影响着你的定价。

我们可以看,现在也在努力改变地方对土地的依赖,摆脱土地财政的恶性循环。不仅在加大土地供给,也在住房供给结构上做了调整,满足不同阶层的住房需求。

加大供给当然有必要,但是与其谈加大供给,倒不如说供给的土地和房子哪去了更重要。否则,增加多少供给都只是开发商增加利润的借口,而不会成为真正的有效住房供给。增加土地供给是必须的,但是只增加土地供给是远远不够的,还需要把控各个环节,防止肥了利益既得者,而真正需要住房的刚需改善人群却无法享用。

当然,央行主管的《金融时报》就曾发表文章《地方应担负起楼市调控职责》,矛头对准地方,明确指出地方没有尽到责任,得为高房价负责!而且个别地方打着自己的小算盘,不能将地方利益与国家整体利益统一起来,扭扭捏捏,与国家进行博弈。

现在看来,不少城市都在努力摆脱房地产的过度依赖,进而逐步走向房地产长效机制的完善。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。