起底网红城市③ | 皮肚面的诱惑：南京的房子谁买得起？

“你牵着我走进金陵饭店

点了一碗热呼呼的皮肚面

两个人聊得嬉皮笑脸

对未来没概念也不想要有概念

脑子里只关心汤面会不会太咸”

江南佳丽地，金陵帝王州，南京以深厚的文化底蕴彰显着自己独特的魅力，王力宏即兴而作的这首《南京 南京》曾一时引爆网络，唤起人们对南京的关注，不过，真正让南京瞩目的还是今年。

年初至今，疫情横行，对经济发展造成巨大冲击，一季度国内GDP罕见出现负增长，降幅达6.8%，几乎所有主要城市经济都呈现衰退，但南京实现了逆势上涨，一季度南京GDP实现1.6%的正增速，是唯一一个保持增长的万亿规模经济体量城市。

除硬核实力，人们对南京的另一个关注点是其楼市，在疫情后的复工复产过程中，南京楼市表现亮眼，出现了万人摇号、开发商“抢地”、房价上涨等现象，真正上演了一幕逆势飘红。

中签率只有1.3%

“以江畔都会上城为例，报名人数有11823组，房源只有156套，中签率 1.3%。”小玉觉得这套房子大多数人都是陪跑，但没办法，南京的几个热门楼盘几乎都这样，买到要靠运气。

小玉是南京本地人，像她这样的改善购房者在南京有很多，她觉得现在是合适的购房时机，这次疫情让她明白房子的安全性特别重要，她想买一个独立性更高的联排产品。

金基集团品牌总监李汇丰也有同感，有些项目甚至还没开盘，关注度就已经很高，比如南京南部新城的大校场板块，由于过去几年一直没有楼盘供应，现在出现一些新盘，还没有正式开放，对外释放的价格大约5万/平，据说意向客户已达四五千组，热度非常高。

南京统计局数据显示，1-4月份，南京全市住宅类销售面积270.52万平方米，同比增长21.4%，其中，占住宅销售面积的78.3%的90平米-144平米大户型销售面积同比增长45.2%。

此外，南京房价也出现上涨。国家统计局数据显示，4月，南京新房价格指数环比上涨1.8%，成为全国房价增速最快的城市之一，5月南京新房价格指数保持1.2%的高增速，仍居全国前列。

南京楼市热度较高主要与限售政策有关。据当地开发商介绍，除了偏远的郊区盘，南京新房和二手房价格倒挂现象很严重，尤其是很多好位置的楼盘，比如核心区售价限价3万，但周边二手房有些已经卖到4万多，新房买到就是赚到，所以大家买房积极性比较高。

另一个很重要的原因是供需水平，据李汇丰介绍，南京的新房库存水平一直在4万套左右，南京历史上最高的库存大约5.5万套，最低的大约2.3万套，供应量一直比较有限，特别是主城区，再加上限价，好位置的楼盘基本都会卖的不错。

地价平均涨了1000元

疫情发生后，让购房者加速入市的还有一个重要原因，即地价上涨。

在小玉看来，疫情得到控制后，南京楼市迅速反弹，4月初开始，南京地价开始上涨，大家都觉得未来南京房价肯定不会降，所以都纷纷出手买房，导致市场热度迅速升高。

南京土地市场多热呢？一般情况下，多家开发商抢地会导致土地价格升高，而超出原本土地成本价格的部分，称为溢价，溢价率越高，就意味着拿地成本就越高。根据中指院提供的数据显示，截止目前，南京总计成交了38宗住宅地块，其中有12宗地块的溢价率超过30%，有4宗地块的溢价率甚至超过40%。

不仅如此，在南京拿地的都是恒大、万科、融创、龙光等品牌房企，这些房企纷纷加码南京，更进一步提升了人们对南京楼市的信心。据某房企拿地负责人介绍，房企拿地主要是通过地块周边的项目去化情况评判土地价值，如果楼盘卖得好，地价一般就会很高，如果地块周边房价不低，大家肯定会去抢。

“开发商对南京市场预期比较高，南京购买力比较充足，好位置的楼盘，价格已经不低，但想购买的人还是非常多。”

在这种激烈的争夺中，南京地价随之上涨。中指院数据显示，截止6月19日，南京宅地市场的平均楼面价约为11866元/平，已经连续三年上涨，比2019年平均每平方米涨了约1000元。

6月5日，南京首次推出“限房价、竞地价”地块，外界认为，该价格设定对应到南京各片区的房价有一定幅度的下调。不过，新政对于南京楼市未来的影响目前还很难说。李汇丰认为，政策对精装修的限价有一些不确定因素，如果给精装房一个宽泛的范围，开发商还有一定的空间。

某品牌开发商项目经理谢总认为，开发商拿地要评判楼盘限价和土地价格之间的利润情况，土地新政对开发商影响比较大，但不用担心购房者，因为即便限价，南京市场还是倒挂，市场热度不会减少。

3.1万的房价算高吗？

根据房天下提供的房价地图显示，2020年6月南京房价为31562元/平方米，这样的房价高吗？?

“均价3万多，南京房价很高。”毕业后留在南京的小杰表示，自己今年30岁，月收入1万，这样的收入在南京还不错，但在南京主城区买房压力很大，只能考虑偏远一点的房子，即便这样，稍微不错的房子也要2万左右，需要家里帮忙才行。

“稍微有点高，但也没有完全不正常”。谢总表示，南京主城区面积较小，只有6587平方千米，只有其他市的一半或三分之二，这制约了一些购房需求，导致南京主城区的需求比较大，但供应较少，因此主城区房价比较高，这是南京自身存在的一些问题。

“南京的楼市特点是房价上下两头不贵，但中间有些贵，单价3.5万才能买到主城区好一点的房子，3万的楼盘比价难找。”媒体人小白认为，南京房价最高约7-8万元/平方米，相比杭州和郑州等地的高端盘，最高房价不高，在南京，房子总价超过800万，基本就很难销售。

当前，南京楼市存在的问题是库存分布不均。据李汇丰介绍，目前，南京楼市库存大约4.6万套，属中等水平，这些库存主要位于远郊，其中，江宁区库存高达1.3万套。

虽然土地开始限价，但人们对南京楼市依然充满信心，稳步上涨是大多数人对南京楼市的预判。有业内人士表示，热门区域和优质楼盘会卖的非常好，但一般区域的普通楼盘可能会表现平平。

是什么在支撑南京楼市？

南京楼市未来会呈现什么样的趋势？要想弄明白这个问题，需要先看看南京楼市的基本构成。

本地人改善购房，这是南京楼市的重要特点，前几年国内盛行炒房之风，直接导致楼市泡沫风险加剧，而南京市场可以说是一个没有受到外地投资者“侵袭”的地方，市场相对健康，抗风险能力较强。

不仅如此，南京对外地人的吸引力非常强劲。公开数据显示，到2019年末，南京实有人口1031.22万人，比上年末增加42.98万人，更重要的是，南京户籍人口总数有加速提升的趋势，2017年和2018年，南京户籍人口每年新增约20万人。

数据来源：南京统计局

用当地人的话来说，这些新增人口都是刚需客群，过几年就会成为改善客群，得益于源源不断的人口增长，南京楼市会持续向好。

那么，为什么南京对人口有这么强的吸引力？在小杰看来，能提供好的工作机会，这是南京最吸引他的一点，他很看好南京的发展，2019年南京GDP 为14030.15亿元，增速高达9.44%，今年一季度，南京以38204.8元的人均GDP超过苏州、杭州、上海等地，成为长三角城市群的人均GDP冠军。

不仅是小杰，他的很多外地同学在南京毕业后都留了下来，据统计，南京高校在读学生规模大约80余万，每年有大批外地户籍毕业生选择留在南京。

小杰很喜欢南京这个城市，觉得这里很适合居住，南京承载着了太多中国文化意象，无数文人骚客用华美的诗词歌赋吟咏过这座城市，这种文化底蕴在潜移默化中形成了南京的气质，那就是包容和博爱，这一点很吸引小杰，也让他更容易找到城市的归属感。

三十而立，小杰觉得是时候安定下来，他已经跟家人商量好今年在南京买套房子，然后跟相恋多年的女友结婚，勇敢迈入人生的新阶段。