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起底网红城市③ | 皮肚面的诱惑:南京的房子谁买得起?

2020-07-01 08:54:50 90度地产微信号  刘宝丹

你牵着我走进金陵饭店

点了一碗热呼呼的皮肚面

两个人聊得嬉皮笑脸

对未来没概念也不想要有概念

脑子里只关心汤面会不会太咸”

江南佳丽地,金陵帝王州,南京以深厚的文化底蕴彰显着自己独特的魅力,王力宏即兴而作的这首《南京 南京》曾一时引爆网络,唤起人们对南京的关注,不过,真正让南京瞩目的还是今年。

年初至今,疫情横行,对经济发展造成巨大冲击,一季度国内GDP罕见出现负增长,降幅达6.8%,几乎所有主要城市经济都呈现衰退,但南京实现了逆势上涨,一季度南京GDP实现1.6%的正增速,是唯一一个保持增长的万亿规模经济体量城市。

除硬核实力,人们对南京的另一个关注点是其楼市,在疫情后的复工复产过程中,南京楼市表现亮眼,出现了万人摇号、开发商“抢地”、房价上涨等现象,真正上演了一幕逆势飘红。

中签率只有1.3%

“以江畔都会上城为例,报名人数有11823组,房源只有156套,中签率 1.3%。”小玉觉得这套房子大多数人都是陪跑,但没办法,南京的几个热门楼盘几乎都这样,买到要靠运气。

小玉是南京本地人,像她这样的改善购房者在南京有很多,她觉得现在是合适的购房时机,这次疫情让她明白房子的安全性特别重要,她想买一个独立性更高的联排产品。

金基集团品牌总监李汇丰也有同感,有些项目甚至还没开盘,关注度就已经很高,比如南京南部新城的大校场板块,由于过去几年一直没有楼盘供应,现在出现一些新盘,还没有正式开放,对外释放的价格大约5万/平,据说意向客户已达四五千组,热度非常高。

南京统计局数据显示,1-4月份,南京全市住宅类销售面积270.52万平方米,同比增长21.4%,其中,占住宅销售面积的78.3%的90平米-144平米大户型销售面积同比增长45.2%。

此外,南京房价也出现上涨。国家统计局数据显示,4月,南京新房价格指数环比上涨1.8%,成为全国房价增速最快的城市之一,5月南京新房价格指数保持1.2%的高增速,仍居全国前列。

南京楼市热度较高主要与限售政策有关。据当地开发商介绍,除了偏远的郊区盘,南京新房和二手房价格倒挂现象很严重,尤其是很多好位置的楼盘,比如核心区售价限价3万,但周边二手房有些已经卖到4万多,新房买到就是赚到,所以大家买房积极性比较高。

另一个很重要的原因是供需水平,据李汇丰介绍,南京的新房库存水平一直在4万套左右,南京历史上最高的库存大约5.5万套,最低的大约2.3万套,供应量一直比较有限,特别是主城区,再加上限价,好位置的楼盘基本都会卖的不错。

地价平均涨了1000元

疫情发生后,让购房者加速入市的还有一个重要原因,即地价上涨。

在小玉看来,疫情得到控制后,南京楼市迅速反弹,4月初开始,南京地价开始上涨,大家都觉得未来南京房价肯定不会降,所以都纷纷出手买房,导致市场热度迅速升高。

南京土地市场多热呢?一般情况下,多家开发商抢地会导致土地价格升高,而超出原本土地成本价格的部分,称为溢价,溢价率越高,就意味着拿地成本就越高。根据中指院提供的数据显示,截止目前,南京总计成交了38宗住宅地块,其中有12宗地块的溢价率超过30%,有4宗地块的溢价率甚至超过40%。

不仅如此,在南京拿地的都是恒大、万科、融创、龙光等品牌房企,这些房企纷纷加码南京,更进一步提升了人们对南京楼市的信心。据某房企拿地负责人介绍,房企拿地主要是通过地块周边的项目去化情况评判土地价值,如果楼盘卖得好,地价一般就会很高,如果地块周边房价不低,大家肯定会去抢。

“开发商对南京市场预期比较高,南京购买力比较充足,好位置的楼盘,价格已经不低,但想购买的人还是非常多。”

在这种激烈的争夺中,南京地价随之上涨。中指院数据显示,截止6月19日,南京宅地市场的平均楼面价约为11866元/平,已经连续三年上涨,比2019年平均每平方米涨了约1000元。

6月5日,南京首次推出“限房价、竞地价”地块,外界认为,该价格设定对应到南京各片区的房价有一定幅度的下调。不过,新政对于南京楼市未来的影响目前还很难说。李汇丰认为,政策对精装修的限价有一些不确定因素,如果给精装房一个宽泛的范围,开发商还有一定的空间。

某品牌开发商项目经理谢总认为,开发商拿地要评判楼盘限价和土地价格之间的利润情况,土地新政对开发商影响比较大,但不用担心购房者,因为即便限价,南京市场还是倒挂,市场热度不会减少。

3.1万的房价算高吗?

根据房天下提供的房价地图显示,2020年6月南京房价为31562元/平方米,这样的房价高吗??

“均价3万多,南京房价很高。”毕业后留在南京的小杰表示,自己今年30岁,月收入1万,这样的收入在南京还不错,但在南京主城区买房压力很大,只能考虑偏远一点的房子,即便这样,稍微不错的房子也要2万左右,需要家里帮忙才行。

“稍微有点高,但也没有完全不正常”。谢总表示,南京主城区面积较小,只有6587平方千米,只有其他市的一半或三分之二,这制约了一些购房需求,导致南京主城区的需求比较大,但供应较少,因此主城区房价比较高,这是南京自身存在的一些问题。

“南京的楼市特点是房价上下两头不贵,但中间有些贵,单价3.5万才能买到主城区好一点的房子,3万的楼盘比价难找。”媒体人小白认为,南京房价最高约7-8万元/平方米,相比杭州和郑州等地的高端盘,最高房价不高,在南京,房子总价超过800万,基本就很难销售。

当前,南京楼市存在的问题是库存分布不均。据李汇丰介绍,目前,南京楼市库存大约4.6万套,属中等水平,这些库存主要位于远郊,其中,江宁区库存高达1.3万套。

虽然土地开始限价,但人们对南京楼市依然充满信心,稳步上涨是大多数人对南京楼市的预判。有业内人士表示,热门区域和优质楼盘会卖的非常好,但一般区域的普通楼盘可能会表现平平。

是什么在支撑南京楼市?

南京楼市未来会呈现什么样的趋势?要想弄明白这个问题,需要先看看南京楼市的基本构成。

本地人改善购房,这是南京楼市的重要特点,前几年国内盛行炒房之风,直接导致楼市泡沫风险加剧,而南京市场可以说是一个没有受到外地投资者“侵袭”的地方,市场相对健康,抗风险能力较强。

不仅如此,南京对外地人的吸引力非常强劲。公开数据显示,到2019年末,南京实有人口1031.22万人,比上年末增加42.98万人,更重要的是,南京户籍人口总数有加速提升的趋势,2017年和2018年,南京户籍人口每年新增约20万人。

数据来源:南京统计局

用当地人的话来说,这些新增人口都是刚需客群,过几年就会成为改善客群,得益于源源不断的人口增长,南京楼市会持续向好。

那么,为什么南京对人口有这么强的吸引力?在小杰看来,能提供好的工作机会,这是南京最吸引他的一点,他很看好南京的发展,2019年南京GDP 为14030.15亿元,增速高达9.44%,今年一季度,南京以38204.8元的人均GDP超过苏州、杭州、上海等地,成为长三角城市群的人均GDP冠军。

不仅是小杰,他的很多外地同学在南京毕业后都留了下来,据统计,南京高校在读学生规模大约80余万,每年有大批外地户籍毕业生选择留在南京。

小杰很喜欢南京这个城市,觉得这里很适合居住,南京承载着了太多中国文化意象,无数文人骚客用华美的诗词歌赋吟咏过这座城市,这种文化底蕴在潜移默化中形成了南京的气质,那就是包容和博爱,这一点很吸引小杰,也让他更容易找到城市的归属感。

三十而立,小杰觉得是时候安定下来,他已经跟家人商量好今年在南京买套房子,然后跟相恋多年的女友结婚,勇敢迈入人生的新阶段。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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