万科回笼390亿，这笔钱会用来干嘛？

三年前的2017年6月30日，万科召开股东大会，王石正式辞任万科董事会主席。而就在王辞任的前一天，万科豪掷551亿元拿下了广信资产包。

彼时，广信资产包公开拍卖挂牌价为446.77亿元，万科与中海、保利、越秀、碧桂园、华润、信达等展开激烈争夺，10亿一跳价，被市场誉为一场“史诗级的交易”。

三年过去，在2020年6月30日股东大会的前一晚，万科A（000002.SZ）发布公告，广州万科拟将全资子公司广州万溪50%股权转让给战略投资者，总计将可回收390.4亿元资金。

广州万溪就是运营广信资产包的主体公司。

公告显示，引入的战投投资者为以四大AMC之一的信达为首的7家公司共同委托中信信托发起的“中信信托?广州万溪股权投资集合资金信托计划”。

其中，信达持有信托计划50%份额，深圳市绿景华城实业持有信托计划20%份额，上海瑞塘持有信托计划7.5%份额，深圳琳珠凯粤持有信托计划7.5%份额，深圳景阳投资持有信托计划5%份额，深圳兴远持有信托计划5%份额，深圳勤升持有信托计划5%份额。信托计划规模为196亿元，存续期为7年。

万科回收的390.4亿元资金由两部分组成：

1、万科转让广州花溪50%股权，作价70.4亿元。其中，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元。

2、根据同股同权原则，收回前期万科向广州万溪或广信资产包提供的股东投入，计320亿元。其中：

信托计划向广州万溪提供借款70.4亿元，用于归还万科给广州万溪的前期借款；

引入330亿元银团并购贷款，其中的249.6亿元用于归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

公告明确，广州万溪的主要资产包括广信资产包和“天河软件园”项目，本次交易的合作范围仅限于广信资产包项目，对应权益可开发计容面积约为210.98万平方米，主要位于广州荔湾区和越秀区。

交易完成后，广州万溪将由广州万科的全资子公司变更为持股50%的合营公司，不再并表。但广信资产包仍由万科操盘运营，并按股权比例享有广信资产包经营收益。

公告同时披露，三年来，万科对广信资产包累计投入470.4亿元，转让50%权益对应投入为235.2亿元，获得30.4亿元的溢价并不高。

市场关心的是，为何万科选择在耕耘广信资产包3年后，将50%的权益转让出去？

其一，如公告所言，广信资产包是超过20年历史的不良资产，权益可建设面积仍然存在不确定性。

公告显示，截至目前，万科已推动完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决，金额约23.91亿元。未解决的诉讼和债务可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题。

截至目前，土地清收率达到46%。后续部分土地因涉及到与历史融资单位的合作、与村集体的权属红线重叠以及历史遗留的征地复建问题尚未解决，土地清收时间暂无法确定。

而引入的战略投资者，信达是中国四大资产管理公司之一，主营业务就是不良资产处置；绿景华城实业是绿景集团旗下公司，绿景集团被誉为深圳旧改之王，与同在深圳做旧改起家的佳兆业不同，绿景90%以上的地皮都是通过城市更新的模式获取。

在今年6月30日万科2019年度股东大会上，万科总裁祝九胜也回应，引进信达等战略投资者，不但能够助力将广信这个不良资产包解好，万科还能建立起自己的不良资产的盘活能力。

市场公开消息显示，今年4月28日，深圳资产管理有限公司成立，第一大股东为深圳市投资控股有限公司，持股50.6%，万科为其第二大股东，持股比例24.1%。

其二，如国金证券(600109,股吧)分析，交易完成后，广州万溪不再并表。在净负债率指标不变的情况下，万科可以新增390亿元的权益资金，进行新的房地产开发业务。

目前坊间有传闻，TH要引入的战投是WK，并且双方已经处于比较深入的洽谈阶段，可能近期就会落地。至于这个WK是不是万科，谁也不敢说，红姐也不敢问。

上面这张图片，是雪球上一位追踪研究泰禾股票多年的资深人士近日发表的一条言论，倒是直接分析如果万科接盘泰禾，两家是完美互补。但是，只要不官宣，一切就都还是未知数。

最后，附上2020年6月30日万科2019年股东大会股东大会问答实录。内容很长，还是点击下面的链接或者左下角“阅读原文”跳转阅读吧~

万科2019年度股东大会暨2020年第一次A股类别股东大会及2020年第一次H股类别股东大会问答实录（点击跳转）

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