起底网红城市④|房价涨幅领跑全国、地王频登场:为什么是唐山?

2020-07-03 08:45:00 90度地产微信号  徐帅

“宫廷玉液酒,一百八一杯,这酒怎么样,听我跟你吹......”1996年的春晚舞台上,赵丽蓉老太太用熟练的唐山口音逗翻观众,这是标志性的唐山元素,也是大多数人印象里的唐山味道。

从流量来看,唐山可能算不上是“网红城市”。虽然这座城市,曾诞生过我国第一条标准轨距铁路,第一台蒸汽机车,生产过第一袋水泥……但当中国人一脚跨进新世纪,特别是近十年来,众多新一线城市纷纷掏出新经济、科技、互联网的靓丽名片走进新时代时,这座以煤炭、重工业为标签的北方老城,显得格外落寞茫然。

不过,当我们以为唐山会像众多面目模糊的三四线城市一样归于平静时,2020年庚子年三四月份疫情期间,唐山房价悄无声息地来了波大涨,新房房价同比上涨高达13.2%,涨幅领跑全国,一鸣惊人。唐山究竟有什么魔力,在三四线城市的下行区间走出一条上扬曲线?

品牌房企躬身入局 “地王纪录”屡被打破

唐山在哪?

从北京和天津间的中点向东一指,就能准确地找到唐山的位置,驾车从国贸出发,两个半小时就能开到唐山市区,如果明年京唐城际铁路全线开通运行,从北京到唐山仅需30分钟。

唐山市区并不算大,路南和路北是绝对的核心区域,路北区是市政府所在地,商业及生活配套较发达。路南区发展较晚,是政府正在发力的区域,南湖产业带、南湖中央CBD正在建设中,是距离曹妃甸深水大港、曹妃甸保税区和京唐港最近的中心区。

从通勤距离来看,唐山称得上是一座环京城市,但如果只把目光局限在以环京楼市的逻辑上,并不能窥得她的楼市全貌。

“从前年到现在,唐山房价一直在涨,年年都在涨,只是之前涨的慢一点,现在涨的快了。”本地置业顾问张琪介绍,这与环京楼市走势显然不同,周边诸如天津、保定、沧州等一众城市成交量、成交价格纷纷下滑的大环境映衬之下,唐山新开盘商品房价格扶摇直上且大有一房难求之趋势。

为什么一直再涨?直接原因就是,房价构成要素中最重要的土地价格正在大幅上涨。

去年,唐山“地王”楼面价为9600元/平米,但今年4月唐山土地市场先后拍出了超过1万元/㎡、1.1万元/㎡、1.2万元/㎡的楼面价。5月8日,“地王”价格再次被荣盛地产刷新,楼面价14010元/㎡,溢价率43.25%。但这个“地王”位置仅仅坐了一个月,就被另一家河北房企隆基泰和抢了过来,楼面价达到了1.6万元/㎡。

供需关系是推动房价上涨的重要因素,虽然4月份以来,唐山有一波较大规模的土地出让,但在此之前的两年间,唐山市土地供应量锐减,库存紧张,去化周期徘徊在9个月以下,总体处于供小于求的局面。

层出不穷的“地王”,不断走高的房价,买涨不买跌的市场情绪,诱惑着更多的购房者入局。

唐山新房市场的另一个特点是,历经洗牌,新房市场已经进入品牌化时代。无论是深耕唐山多年的华润万科,还是近两年新进入的融创、龙湖、禹洲、蓝光,唐山一路向好的市场吸引了众多房企一掷千金,相应的,品牌房企入局又将房价不断推升。

这种情形下,本土房企的生存空间被不断压缩,许多当地房企只能与品牌房企合作开发求生,例如宝升昌地产与绿城物业合作,通过提升项目的服务与产品力突出重围。

不过,不可否认的是,唐山仍是重工业城市,仍具有三线城市的发展通病,但发展总是需要时间,而且唐山整体经济和楼市都向好,或许这便是众多房企重点加持唐山的根本原因。

蹭“地王”热度??二手房“待价而沽”

环北京的大多数城市,大多陷入了一个楼市“冰火怪圈”,一面是新房市场逐渐升温,一面是二手房市场保持冷清,交易并不活跃。这是因为这些区域的开发商可以搞定新房购房者的资质问题,二手房却只能依靠本地的购房需求来消化。

但在唐山,这个规律不适用。

链家网显示,唐山在售二手房 18606 套,6月二手房均价同比去年同期上涨 21.78%,有中介称自己所在的门店一个月有40多套二手房成交。为什么唐山的二手房市场这么突出?

土拍是房价最好的托,当“地王”频频易座,土拍槌落下的一瞬间,就为周边的二手房便打入了一阵强心针。

由于地价不断走高,业主“待价而沽”的情绪越来越浓。

李亮正在出售的住宅是位于路北区的“万科金域华府”一套140平方米的三房户型,该小区紧邻日前隆基泰和拍下的“地王”。去年年底,他委托房产中介机构挂牌出售该套房屋,开价2.2万元/平方米。在得知旁边的地块拍出了1.6万元/平方米的楼面价后,李亮几乎立刻提高了报价。“等那块地开发完成,到时候又能涨一波,所以我现在不着急卖。”

不仅如此,多位中介表示,唐山二手房在实际操作层面已经有部分放松。此外,二套房首付只需要40%也在一定程度上提升了二手房市场的热度,首付比例较低意味着可以用更少的资源满足置换、改善、投资需求。

“唐山的房地产市场客群基本都是当地人,大多来自下面的区县,都是刚需,投资炒房客很少。”深耕唐山市场二十年的宝升昌董事长成户建介绍,“当地年轻人结婚成家,很多女方家庭会要求男方在唐山市区有一套房,另外大量农民进城、区县的改善型客户,也带来大量购房需求。新房多是大户型,面向的是市区里的改善需求,二手房户型多是两居室,总价低,适合刚需上车。”

未来楼市的底气

亲切又舒服。这是许多生活在唐山的人对这个城市的评价,“工业体系完备发达,营商环境在河北省几乎是最好的,普通人找工作不是很难,唐山人上学买房压力小于很多城市,大多数人其实蛮幸福的。而且唐山地方大,物产丰富,农业渔业都不错,作为唐山人,觉得挺安逸的,所以比较恋家。”

京津冀城市群内,由于北京、天津汇集了太多的社会资源要素,并提供了众多的就业岗位,人口流失似乎成了京津周边三四线城市的宿命,众多的大学毕业生和年轻人都走向北京、天津。但唐山却恰恰相反,是为数不多的人口持续增长的城市。唐山房租一直在上涨,也在另一个维度上证明了唐山的人口流入情况。

根据统计数据,唐山人口大概750万,市区人口约190万,大多人口在县、郊区,2019年唐山城镇化率达到了64.32%,相比北京、天津80%以上的城镇化率而言,还有很大的上涨空间。

2019年,唐山小学生在校生54.2万人,增长3.4%;幼儿园在园幼儿22.6万人,增长2.2%。小学生人数和常住人口有非常高的相关性,这些数据的背后是,越来越多的年轻人选择落户唐山,在这里生儿育女、工作生活。

不少当地人表示,唐山房价目前在河北省排在离北京最近的廊坊与省会石家庄之后,这个价格其实是比较合理的。因为唐山市的GDP领跑河北,在京津冀城市群中仅次于北京和天津,2019年排名全国第29位。而且唐山对省会石家庄GDP的领先优势在逐年扩大,已经从2016年的448.4亿元扩大到了2019年的1497亿元。

在业内人士看来,唐山是一个典型的房地产内生市场,城镇化率一定程度上决定了市场未来的发展空间。未来,唐山凭借其早年较强而且雄厚的工业基础,经济转型已经逐步展开,通过第三产业增速发力,在京津冀协调发展步调下,“底气”会更足,而这恰恰也是未来楼市的“底气”。

不过,“底气”的代价是当购房门槛不断提升,后来者所面临的购房压力也会越来越大。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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