2万亿！土地市场上半年火热收官，“卖地王”居然是它！

2020年上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元，土地出让金超过1000亿的城市分别为杭州、上海、北京、广州。

从年初上海超300亿元黄金地块的出让，到广州一日上架12宗地块的“史诗级土拍”，再到杭州、武汉、福州等多地单日土拍收金超百亿元，上半年的土地市场一片火热气象。

这火热的背后是各地加速优质地块供应和相对宽松的信贷环境，房企拿地热情被点燃。中国指数研究院（下称“中指院”）披露的上半年房企拿地数据显示，1-6月过半数房企拿地不输去年，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值。

不过，受访专家向记者表示，下半年随着推地节奏加快，预计土地供应规模充足，市场由此将会逐渐回稳，而经历了“报复性”拿地的房企，未来也可能会趋于谨慎理性。

1

拍地高潮频现

一季度疫情的影响下，除了2月底上海拍出总价310.5亿的黄金地块外，土地市场整体显得有些沉寂。中指院数据显示，一季度全国300城推出、成交土地面积分别同比减少14%、23%，出让金总额亦同比减少10%。

进入二季度，各地政府明显加大土地供应力度。其中，核心城市优质地块集中放量住宅用地推出3.6亿平方米，同比增长11.6%。

4月，上海出台的相关政策中便提出加快经营性用地出让节奏，适当增加年度土地供应量。同时，据第一太平戴维斯观察，在6月份推出的部分地块中已经取消15%自持要求，成为目前的一种趋势。

5月18日，广州一日内集中出让12宗地，上演了“史诗级土拍”，单日揽金超过230亿元，土地交易中心官网访问量暴增，系统一度崩溃；而今年以来，南京住宅用地供应力度突破了近5年新高，其中6月，以132亿元总价集中挂牌10宗包含住宅用地属性的地块。

大批优质地块的出让，引起了房企的热抢。诸葛找房数据中心分析师陈霄表示，“疫情期间积压的土地需求集体释放，房企拿地热情高涨。”

4月21日，南通市通州区地块竞拍超300轮，溢价率近60%；5月20日，南京成交的4宗地块中，栖霞区一宗地块成交楼面价超2.7万元/平方米，刷新区域新高；6月15日，招商蛇口(001979,股吧)经过796轮竞价以138.45%的溢价率拿下徐州一宗宅地；6月1日，阳光城(000671,股吧)以100.11%的溢价率获得了佛山一宗地块……

同时，中指院数据显示，金地重仓长三角核心城市，1-6月，分别以71亿元、94亿元的拿地金额成为南京拿地冠军、上海拿地亚军；持续深耕大本营的滨江集团(002244,股吧)以272亿元的拿地金额成为杭州拿地之首位；合生创展则在北京分钟寺豪掷180亿元，并成为北京前6个月拿地总额冠军。

截至2020年5月，土地溢价率走势

市场的火热也持续推高溢价率。克而瑞数据显示，6月，全国300城土拍溢价率约为17.2%，环比上涨1个百分点，热点二三线城市优质地块土拍热度不减，厦门、宁波再出单价地王。而此前，土拍溢价率已经历了连续5个月的上涨。

尽管高溢价率地块频繁出现，但整体来看，土地成交溢价率较2019年仍保持在低位。克而瑞发布的研究报告显示，2019年上半年，全国300城土地成交溢价率平均约为17%，其中4月份溢价率高达23%，此后随着各地“限地价”的推进，成交溢价率在五六月回落至20%以下。

另据中指院数据，上半年全国300城住宅用地成交楼面价5154元/平方米，同比上涨16.5%，平均溢价率16.5%。

2

杭州领跑

具体来看，疫情对土地市场影响较为短暂，整体恢复迅速，一二线热点城市率先复苏，长三角热点城市土地市场火热。

中指院数据显示，上半年全国300城土地市场土地出让金总额为22657.9亿元，土地出让金超过1000亿的城市有4个，分别为杭州、上海、北京和广州，比去年同期增加3个城市；土地出让金在500亿-1000亿的城市有11个，分别是苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡，较为集中于长三角地区。

另据亿翰智库提供的数据，2020年以来，其跟踪的50家典型房企在长三角和珠三角地区投资占比合计53.7%，长三角地区占比达到32.1%。

来源：中指研究院

值得一提的是，杭州上半年以1814.1亿元的土地出让金位居全国首位，超过上海的1350.5亿元、北京的1143.7亿元。

事实上，近年来杭州在土地出让方面一直位居全国前列。中原地产研究中心数据显示，2017年杭州土地出让金首次超过2000亿元，2018年达到2501亿元，2019年则增加至2836亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，杭州卖地积极是由于亚运会概念，基建力度大，多少需要各类资金支持；而城建发展下，对供地也有积极的作用，这都会带动土地市场交易的活跃。此外，杭州地价本身并不便宜，也使得整体土地交易金额相对较大。

3

下半年走势或趋于稳定

除了土地市场供应加速之外，货币政策放宽、销售回暖，使得房企资金得到补足。

亿翰智库数据显示，2020年三四月，房企信用债融资规模均超过1000亿元，同时典型房企的融资成本也普遍下降，万科、华润置地最低融资成本仅在2.5%左右，保利、滨江、金地的融资成本也低至3.5%以下。

58安居客房产研究院分院院长张波进一步分析，部分城市在土地政策上也给予了一定放松，包括付款、准备金要求层面的降低，一定程度上提升了房企拿地的意愿度。

房企高涨的拿地热情在上半年拿地金额方面得到了充分反映。

中指院披露的上半年房企拿地数据显示，1-6月，50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年的1706.9亿元；其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储。

不过，这样的火热情况在下半年或会得到缓和。

陈霄认为，近两个月的土地市场热度主要是前期积压的需求释放的结果，下半年房企拿地可能会趋于谨慎理性为主。严跃进则提出，若销售市场情况还不错，那么部分房企依然会积极拿地。

亿翰智库分析指出，从全国土地供应与成交量来看，下半年普遍高于上半年，因此预计下半年土地供应与成交双升；但在疫情冲击影响得到消化后，政府供给端的纾困政策预计会逐渐退出，企业拿地成本提升，热情下降，同时叠加“房住不炒”，地产行业仍将面临“严控资金流入房地产”的状况。