杭州发布“限售、限购、限摇”新政，一盆“冷水”泼向火热的长三角楼市

导读：7月2日，杭州发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》。其中，三大政策调整——“限售”、“限购”、“限摇”引发关注。

对于当前火热程度全国领先的长三角来说，杭州这样的中心城市政策“冷水”有没有效果？长三角楼市将走向何方？

图 / 图虫创意

7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》（以下简称《通知》），对公证摇号销售有关事项进行了明确。

其中，三大政策调整受人关注。

一是“限售”，杭州增加人才购房后限售5年的条件；

二是“限购”，对“无房家庭”提升门槛，户籍所在地属于杭州非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求；

三是“限摇”，规定一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记。

这样政策的出台，被认为有着风向标意义。

对于当前火热程度全国领先的长三角来说，杭州这样的中心城市政策“冷水”有没有效果？

对于长三角内部越来越分化的人口形势所带来的楼市需求侧影响，地方如何采取不同的政策来应对和调控楼市需求？

长三角楼市火热

杭州的“冷水”，撒在了火热的长三角楼市上。

价格方面，根据国家统计局的数据，5月份在全国70个大中城市中，11个长三角地区城市的新房价格均实现同比正增长，其中徐州、扬州、无锡、宁波、金华和杭州的上涨幅度达到5%以上。

环比起来看，宁波环比增长1.4%领跑长三角城市，在全国70城中排名第2，南京和无锡的新房环比增幅为1.2%和1.0%，也进入70城涨幅前10。

价升，量也涨。

贝壳研究院数据显示，杭州、南京2020年上半年成交面积累计增长分别达到了11.9%和24.4%，苏州也同比上涨8.8%。

贝壳研究院称，长三角区域城市在新房市场复苏较快，仍表现出较为积极的上涨意愿。

数据来源：贝壳研究院

实际上，楼市长期的火热，已经改变了长三角一些城市的住宅市场供需平衡。

易居研究院使用城市月末新建商品住宅库存面积，除以最近6个月新建商品住宅成交面积平均值，求得城市住宅库存去化周期即存销比，计算得出的数据显示，截至今年5月底，宁波新建住宅存销比仅2.9个月，在其测算的100个城市中居首。而杭州、合肥、马鞍山则仅有4.4、4.8和5.9个月，市场消化状况良好。

住建部曾要求去化周期在6个月以下的城市“不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”，显然，上述长三角城市都在此列。

土地市场延续前一年的态势，长三角地区依然是房企重点布局的区域。根据中国指数研究院的数据，在其监测的300个城市中，上半年完成土地出让金前20的城市里，有8个来自长三角。

数据来源：中国指数研究院

在反映土地市场热度的溢价率来看，根据易居研究院的统计，6月宁波、扬州、无锡、杭州和金华的土地成交溢价率分别达到28%、24%、22%、22%和16%，土地市场较为火热。

贝壳研究院则表示，上半年土地市场带动稳预期，长三角区域领涨全国。

得益于国家级规划的利好刺激及积极的供给土地意愿，长三角地区恢复速度领先全国，其中苏州、南通规划建面增长保持4成以上，量价增速均处于全国前列。

人才政策不再单一宽松

杭州此次人才购房政策的调整，对于长三角楼市政策调整有着标志性的意义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年以来，杭州人才导入政策比较宽松，在导入更多人才的同时，也出现了一些炒房的现象。类似限售政策，在既有人才政策的同时，打了一个补丁，有助于防范借人才政策来炒房的行为，进一步促进住房交易市场的稳定。

实际上，不只是杭州，长三角地区前一段时间的人才政策也以放松为主要导向。

同策研究院在分析现阶段长三角楼市政策特征时就指出，过去一段时间，长三角地区的住宅市场主要依靠人才政策做定向宽松。多个城市出台人才政策放宽人才落户、购房限制，对需求端进行定向放松。

6月20日，义乌出台《关于调整〈义乌市人才购房补助实施办法〉部分条款的通知》，做出三点放宽：

第一、取消户籍限制，即对于非义乌户籍的人才，也可以申请相关的购房补助。

第二、取消社保要求，即对于社保缴纳不满2年的，只要承诺后续在相关单位服务满7年，即可申请补助。

第三、降低首付要求。过去申请人才购房补助后，购房首付比例为50%，新政取消了这一要求。

稍早的4月，南京宣布放宽人才落户门槛，40岁以下大专参保半年可落户。

苏州工业园区管委会也发布通知，将本科和硕士等人才购房资格条件，从“过去两年无住房交易记录”改为一年。

这类针对需求端的调整，也被认为与长三角地区人才和人口竞争激烈有关。

数据显示，2019年，杭州与宁波两地的常住人口增长数量，占到整个浙江省增长的79%以上。而这两个城市，也是这一轮长三角楼市当前最“火”的城市。

数据来源：WIND

多位分析人士都向21世纪经济报道记者指出，过去两年各地的经验来看，人才政策的调整和放松，确实对于楼市需求有着明显的刺激作用。

对此，有长三角房企高层人士向21世纪经济报道记者表示，由于人才房房源占比一般较小，所以杭州这次的限售等政策，对市场的影响并没有大到扭转市场形势的程度。

但其更重要的意义是，随着人口流入的状况在长三角内部也出现分化，反过来也会对楼市需求造成影响，杭州的举措表明了地方政府的一个态度，即人口流入、楼市火热的地区，也可能收紧政策走向，而不是一味放松。