几何中心≠ 发展中心？南沙要成过气网红？

　　最近有网友在群里问：不知道南沙房价会不会像深圳前海那样猛涨。

　　有人就认为，南沙这几年发展较快，房价会平稳上涨。

　　曾经最具争议的南沙，能C位出道吗？

　　.01

　　几何中心=发展中心？

　　南沙地理位置优势是明显，地处珠江出海口，是广州市唯一的出海通道。

　　摊开粤港澳大湾区的地图，不难发现南沙还是粤港澳大湾区地理几何中心。以南沙为圆心，100公里范围汇集大湾区11个城市。

　　自从粤港澳大湾区概念出来后，南沙定位升级，被寄予厚望。

　　南沙定位提升

　　从目前湾区各城市的发展方向来看，广州向东、向南，东莞、深圳向西，中山、珠海向东，南沙几何中心位置越来越凸显。

　　不过，南沙虽然处于几何中心位置，但南沙与广州中心区域有一定距离，更靠近江门-中山-珠海-澳门等城市，离发展强劲的东莞-深圳-东莞距离较远。

　　目前处于起步阶段的南沙还因为前期以第二产业为主，产业少、人气不足，离中心区远，而深受诟病。

　　对于南沙的未来，很多人还保持怀疑态度：几何中心能成为发展中心吗？

　　.02

　　2025年南沙迎来第一个兑现？

　　抛开光环，现在真实的南沙是什么样的？

　　我们主要从几大方面来看看南沙目前的发展现状：

　　1

　　GDP增速全市第一

　　2016年、2017年、2019年南沙GDP增速均为全市第一。

　　特别是2019年，南沙GDP达到1683亿元，同比增长10.5%，是全广州市GDP唯一保持两位数以上增长的区域。

　　不过，从全市排名来看，南沙GDP排名较后，与排名靠前的城市相比，还存在较大差距。

　　值得注意的是，南沙地区生产总值中，第三产业首次占比超过一半以上，南沙的转型初见成效。

　　2

　　人口增长迅猛，但不及预期

　　南沙人口少，是一个很明显的问题。

　　2019年，南沙区常住人口总量仅79.61万人，较2018年末增加4.44万人，增长量全市第三位。

　　从近7年南沙的常住人口增长情况来看，平均年增长2~3万人左右，增量较小，在近几年常住人口增速才加快。

　　根据《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》，到2025年，南沙常住人口规模约为230-270万人。但2019年南沙人口还在约79万左右，按现在的人口增速，要在6年内完成目标，难度不小。

　　3

　　半小时生活圈初步形成

　　近几年，南沙的交通建设进展迅速，正在从大湾区的几何中心转变为交通中心。

　　其中，连接广州中心区的18号线、22号线，预计2022年建成通车。

　　南沙地铁线路规划，来源：网络

　　从湾区跨海动脉来看，南沙占有多条要道，连接湾区西岸城市。

　　值得一提的是，最近南中高速规划出炉，预计2024年建成，未来与深中通道对接后，通过深中通道，广州南沙与深圳前海十余分钟即可互达。

　　粤港澳大湾区“半小时交通圈”已经初见雏形。

　　4

　　产业发展迅速，南沙仍有很长的路要走

　　从产业方面来看南沙，就不得不说过去十年是南沙失落的十年。

　　南沙曾被定位为临海工业和重化工业区，近几年，南沙才开始调整发展方向。

　　到2018年，南沙高新企业数量已经达到475家，相比2015年增长近8倍，到2019年，南沙已经拥有142个世界500强企业投资项目。

　　不过与排名第一的天河相比（2018年，天河认定高新技术企业1014家，总数3388家，位居全市第一），还有很大差距。

　　根据规划，南沙主要发展科技金融、航运金融等特色金融业。截至2019年底，南沙落户金融和类金融企业6500多家，比自贸区挂牌前增加52倍，持牌法人金融机构11家，占全市1/5，发展较快。

　　5

　　南沙港口客运能力提高

　　南沙的王牌其实是港口经济。

　　南沙港区到2019年累计开通137条集装箱航线，实现集装箱吞吐量同比增长7.1%，外贸集装箱增长15%。

　　2019年，南沙港区集装箱吞吐量达到1678万标箱，增长7.1%，商品车吞吐量113万辆，增长12.7%。

　　据统计，南沙水上运输业货运周转量占全国18%，居全国第二。

　　总体来看，南沙因地理位置优越又有政策加持，近几年发展迅猛。但由于前期发展基础不够好，目前发展还欠火候。

　　也正是因此，南沙总是备受争议，市面上有人唱衰南沙的，也有人吹捧南沙。PLUS认为，罗马不是一天建成的，南沙发展成规划的样子，只是时间问题。

　　根据广州2020年重点建设项目规划，南沙主要的灵山岛尖、横沥岛尖、庆盛枢纽区块、万顷沙保税港加工制造业区块重点建设项目，将会在2022年-2025年完工。

　　到2025年，南沙就会迎来一个关键节点。

　　.03

　　南沙楼市潜力在哪？

　　在自贸区获批、大湾区概念来了之后，南沙楼市也火了。

　　近几年，南沙新盘如雨后春笋般冒了出来。

　　2019年，南沙房地产开发投资额同比去年增加25%，其中住宅竣工面积同比增长662.6%！

　　南沙房价也从几年前的2万/平，涨到现在的3.8万/平。

　　价格供参考，以售楼处说法为准

　　但南沙楼市依然面临一个尴尬的问题：虽然一手楼市火热，但二手市场成交并不活跃。

　　2019年南沙一手成交量超1.3万套，仅次于第一名的增城。

　　但南沙二手房成交量始终处于低位，去年上半年南沙二手房成交量仅为793套，全市垫底，这一情况一直持续到现在。

　　一方面是南沙二手盘放盘量少，一手房货源充足；另一方面在南沙二手房与一手房价格相比，优势并不大。

　　南沙二手房挂牌数量，图源；链家

　　目前南沙一手市场火热，大量投资客进场，南沙楼市的投资逻辑还是长线投资。待城市配套建成、人口聚集，南沙还需要时间。

　　PLUS认为，如果不是在南沙工作生活的刚需购房者，想买南沙要慎重考虑，以自身实际需求为主。

　　在南沙投资买房，最好是买在近地铁、带学位、未来有规划的区域，部分区域的二手笋盘也可以考虑。

　　如果想了解更多南沙楼市详情，可以回顾我们之前的文章：

　　四大热门板块PK！现阶段南沙的机会在哪？

　　购房大学 | 南沙应该怎么买？这篇文章都告诉你了！

　　佛山VS南沙，哪里更值得投资？

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