盈利能力强于百强企业的港龙中国地产，上市筹资持续寻求高质量增长

    随着我国房地产行业步入存量时代及城市更新的全面推进，房地产投资目标开始向核心经济地域转移。长三角地区及粤港澳大湾区两大城市群作为我国未来下一波经济周期腾飞主要的驱动力，自然成为各大房企“兵家必争之地”。

　　以长三角地区为例，即便新冠肺炎疫情拖慢我国房地产行业复苏的步伐，却难以阻碍长三角成为土地拍卖的“主角”。据了解，2020年上半年全国卖地金额排行前十的城市中，长三角城市占据了一半。

　　正当全国房地产“投资热”聚焦至长三角地区，港股资本市场也迎来了长江三角知名房地产开发商港龙中国地产集团有限公司（下称“港龙中国地产”）的加入。据港交所披露易显示，港龙中国地产已在诸多内房企业中率先通过港交所的上市聆讯，并于今日完成招股，距主板挂牌交易只差临门一脚。

　　在长三角地区逐步成为我国后房地产时代风向标之际，港龙中国地产此时赴港上市进行股权融资，无疑是如虎添翼，未来发展大有可为。

　　源于香港，扎根长三角，品牌实力及号召力强

　　作为源于香港的房企，港龙中国地产于2007年在我国江苏省的“龙城”常州市注册成立。自成立以来，凭借多元化的拿地策略及稳定、经验丰富且锐意进取的管理团队的前瞻性眼光，港龙中国地产已成为扎根于长三角洲区域、并将项目扩展至该区域周边城市的知名房企。公司以“美好生活筑城者”为愿景，秉承“用心创新、以诚筑城”的核心价值观，并致力以精益求精的态度，专业的技术能力和勇于开拓的精神，不断追求卓越，持之以恒的创新，为每座城市创造一个又一个品质优良的产品。

　　与其他小型房企为开发而开发不同的是，在开发最初的地皮之前，港龙中国地产已以行之有效的二级组织架构，制定了一套完备高效的流程及一个全流程操作指示系统管理房地产开发项目。这套流程以「投融管销」概念为中心要素，其最大优势是可最大限度地确保产品品质、提供经营效率、保障项目开发进度及降低施工成本。

　　如此一来，本着持之以恒的创新及追求精益求精的精神，港龙中国地产多个项目均已赢得市场的热烈追捧。“酒香不怕巷子深”，其品牌影响力亦是如此。此后，“港龙”各产品系列的优良质素及信誉迅速赢得良好的口碑，并赢得市场的高度认可。

　　2015年、2016年、2017年及2018年连续四年获多个地方工商管理局评为“守合同重信用企业”；连续于2014年及2015年获得常州市企业信用（合同）评审委员会评为“信用（合同）AAA级企业”；2018年获“常州市2018年第一次建筑市场综合大检查综合先进奖”称号；2019年获“2018年度常州明星企业”称号；2020年获“2019年度常州五星级明星企业”称号及于2020年5月获中指院评为“2020值得资本市场关注的房地产公司”等等。

　　在收获口碑及声誉的同时，港龙中国地产影响力逐步扩展至整个长三角地区（中国经济最繁荣、最具活力的地区之一），业务版图开始向上海、江苏省常熟、盐城、南通及南京以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市扩展，并在该地区实现战略性地区覆盖。

　　值得一提的是，与开发模式一样，港龙中国地产在进入一个核心城市之前，并不只是以拿地为目标，而是采用多元化土地拿地策略，来丰富及优化自身土地储备，支持业务长远发展。截至2020年3月31日，港龙中国地产与附属公司、合营企业及联营公司开发于22个城市拥有64个开发项目的多元化项目组合。 其中，21个城市的53个开发项目的总土地储备为5,444,423平方米。从合约销售额方面看，2019年，港龙中国地产从19个城市52个项目取得总合约销售额234亿元，突破了200亿元大关。

　　除此之外，凭借“港龙”日渐强大品牌影响及号召力，港龙中国地产于2018年先后进入一线城市上海及和河南省和贵州省内多座核心城市，并逐步成为住宅物业行业百强企业。根据行业报告，按照2019年出售的合约建筑面积计，港龙中国地产在中国住宅物业市场的物业开发商中排名第83位。

　　现如今，港龙中国地产扎根于中国长三角地区且是名声响亮、品牌强大的房地产开发商。回头看，港龙中国地产成功并不靠所谓的“运气”，而是靠实力。这是一种具备战略性及前瞻性深耕长三角的硬实力，以及一种多元化拿地且注重创新能力的软实力。

　　港龙中国地产：懂发展，更懂得经营

　　与枝大叶大的房企不同，小而美的港龙中国地产除了懂发展外，更懂的市场需求，更懂得经营。在开发项目之前，港龙中国地产通过改善产品的质量及设计风格来迎合市场日新月异的需求变化，并为客户创造价值的同时，为自身带来可观的盈利。

　　具体而言，港龙中国地产根据项目所处的城市住房需求进行策略性调整。例如，对首次购房者客户，港龙中国地产的产品设计专注提升建筑面积及平面的实际使用率，并提供标准室内装修；对中端住房改善型购房者客户，港龙中国地产的产品设计专注考虑其家庭成员多的特点，并提供标准室内装修；对高端住房改善型购房者客户，港龙中国地产的产品设计专注增加建筑面积并提供豪华室内装修。此外，港龙中国地产还会为项目设计符合目标客户群体的社区设施，如停车场及配套设施。

　　从业绩表现来看，港龙中国地产的经营策略是可行的且值得同业竞争对手效仿。截至2019年12月31日止三个年度，港龙中国地产的营业收入分别约为人民币4.34亿元（单位下同）、16.6亿元、19.8亿元，复合年增长率高达113.5%；净利润分别约为3,280万元、3.32亿元及4.70亿元，复合年增长率为278.6%。从营收及净利润增速来看，港龙中国地产盈利能力提升速度远高于收入规模，意味着公司在全力推进开发项目的同时，经营质量并未受到市场政策性风险过多的影响，反映出公司具备较强的抗风险能力。

　　此外，与港股房地产板块净利润排名前40强均值比较，港龙中国地产的毛利率要高于前者，这可进一步证明公司的盈利亮点。截至2019年12月31日，港龙中国地产的毛利率为42.7%，高于同期港股房企TOP40毛利率均值的40.99%。

　　更为重要一点是，港龙中国地产强劲的盈利能力，也给股东投资者带来非常可观的回报。截至2019年12月31日止两个年度，港龙中国地产净利率分别为20.0%及23.8%，高于同期百强企业净利率均值的11.60%及11.10%；港龙中国地产的ROE分别为64.90%及39.90%，同样高于同期百强企业均值的16.70%及15.90%。

　　与营收规模相近的房企比较，港龙中国地产投资回报同样占优。据Wind数据显示，2019年营收在约18亿元至25亿元之间港股上市房企有首创钜大、中国新城市(300778,股吧)、SOHO中国及景业名邦。剔除首创钜大ROE负值不进行比较，港龙中国地产39.9%的ROE是高于SOHO中国ROE的3.76%、中国新城市ROE的0.46%及景业名邦ROE的30.69%。由此可见，在同一营收规模的房企中，港龙中国地产的资产回报率是处于领先的位置，甚至不亚于排名居前的百强头部房企。

　　登港上市之日，业绩高质量发展迎提速

　　在经营业绩取得高质量增长之际，港龙中国地产选择登陆港交所这个国际化大舞台，除了进一步提升品牌影响力及号召力外，更为重要的目的是，推进江南桃源、山水拾间、紫御府、秋实宸悦、君望美庭及港龙首府等现有项目开发步伐，加速提升经营业绩高质量增速，为长期支持港龙中国地产的股东及投资者创造更为丰厚的股本回报。与此同时，基于未来长三角地区房地产行业发展方兴未艾，港龙中国地产想依托自身在长三角的品牌影响力及号召力，继续采纳多元化获地策略，丰富的土地储备的策略，深耕长三角地区，并战略性拓展华中地区等其他新市场，以谋求做优、做大、做强。

　　就长三角地区住房需求而言，长三角是我国参与国际竞争并走向舞台中心的主要平台，是全国经济从高速度转向高质量的主要引擎，亦是我国经济社会发展稳健发展最重要的催化剂之一。故政府一直不断为长三角地区城市群发展提供必要的政策支持。

　　例如，于2018年，国务院颁布《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，将长三角地区大都市的发展规划升级至以上海为中心的国家战略水平；2019年5月国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》明确地指出要将长三角地区打造为更加成熟的世界级城市群。因此，即便我国房地产行业步入存量竞争阶段，但长三角地区在我国经济复苏启动至关重要的作用，住宅需求依旧会领跑全国，这点从上述提及的今年长三角成为土地拍卖的“主角”便可窥见一斑。

　　就长三角地区物管需求而言，近些年，随着房地产行业步入存量时代，物管行业借助全国新型城镇化进程的不断加快及城镇人口数不断增加的驱动，以成为资金及市场最为追捧的行业之一。据弗若斯特沙利文报告显示，预计我国物管公司市场总收益将从2018年2,937亿元增至2023年的4,400亿元，年复合增长率为8.4%。

　　按照地域划分，长三角地区将成为未来超4,000物管收益规模最主要的受益地域之一。据弗若斯特沙利文报告显示，预计长三角地区物管公司总收益将从2018年的1,119亿元增至2023年的1,723亿元，年复合增长率为9.0%。

　　从长三角地区城市圈来看，港龙中国地产所处的大本营江苏省，将成为长三角地区物管收益规模增长最主要的驱动者省份之一。据弗若斯特沙利文报告显示，江苏省物管公司收益规模将从2018年的482亿元增至2023年的727亿元，年复合增长率为8.6%。其中，2023年收益规模约占长三角地区物管公司收益规模的42.2%。

　　结语：

　　在长三角房地产投资热度不减之际，业绩屡创新高且呈现高质量增长的港龙中国地产此时上市，势必会成为今年港股市场最受资金追捧的新股之一。毕竟，在全球经济增速放缓及避险情绪高涨的当下，要找到一家业绩处于高质量增长、发展前景又可观及抗风险能力强的企业并不易。因此，港龙中国地产上市之后，会给股东及投资者带来怎样的惊喜，我们拭目以待吧。

　　文：沈大班

    主要参考资料及文献：
http://i2.hexun.com/2020-07-06/201662023.pdf  港龙中国地产招股书
http://news.officese.com/2020-6-29/94511.html 2020年上半年长三角地产成为主战场相关报道