世茂隐秘入局合生创展高价地

　　作者： 孙梦凡

　　不出市场预料，合生创展（00754.HK，下称“合生”）此前以百亿元高价抢下的分钟寺地块，迎来隐秘合作方。

　　天眼查信息显示，近日该地块两家项目公司新增对外投资企业，其中多位管理者来自世茂集团（00813.HK，下称“世茂”）。

　　具体而言，拿下L-39地块的北京合昕辰锐企业管理有限公司，对外投资成立北京合力运兴置业有限公司，该公司董事长为刘辉，董事包括李广、袁海滨、王超、安博，经理为王超，监事包括陆婷、丁焕丹。

　　拿下L-41地块的北京合盈锐恒房地产开发有限公司，对外投资成立北京合盛润景置业有限公司，该公司法定代表人为袁海滨，公司董事长为王超，董事包括贾丽萍、刘辉、袁海滨，监事包括陆婷。

　　资料显示，刘辉为世茂集团副总裁、华北区域董事长，袁海滨为世茂华北公司京冀公司总经理，贾丽萍为世茂集团北方大区财务负责人，陆婷为多个世茂集团子公司的关联监事。

　　世茂以多少资金代价入局目前还是未知，但从上述工商信息变更看，双方大概率将合作开发分钟寺地块。

　　今年5月，合生斥资180亿元连夺分钟寺三宗宅地，引发市场轰动。其中，经过56轮竞拍，合生以42亿元拿下分钟寺村L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米；又经82轮争夺，合生再以65.4亿元拿下分钟寺村L-41地块，溢价率37.86%，楼面价73912元/平方米。

　　“分钟寺地块位于三环和四环之间，属于北京中心地区，不常有土地供应。”在合生方面看来，此番拿地可补充集团在一线城市的土地储备，提高集团赚取更多收益的能力，系良好的投资机会。

　　按照合生规划，L-41地块将建设7栋公寓楼，定位为首次置业、初级改善物业，2021年1月开始动工，2021年3月开始预售；L-39地块将建成4栋住宅楼，2021年2月开始动工，2021年4月开始预售。

　　不过，大手笔豪爽拍地仍让市场诧异，毕竟合生去年销售额才212.58亿元，营业收入仅170.44亿元。截至2019年底，合生现金及现金等价物116.56亿元，而一年内到期需偿还的贷款约148.28亿元。

　　正是基于对合生基本面的考虑，早在该集团拿下地块前，便有市场消息传出合生将引入其他房企合作开发。此时世茂入局，不仅能暂缓项目资金压力，还可增强品牌效应，利于后续市场推广与产品去化。

　　反观世茂，过去一年，该集团频频发力收并购市场，相继拿下泰禾集团(000732,股吧)、万通地产(600246,股吧)以及粤泰股份(600393,股吧)等多个企业合计22宗并购交易，总价款204.13亿元，对应权益货值超800亿元，成为仅次于融创的新晋并购王。

　　进入2020年，世茂再次牵手福晟，双方于1月10日正式签订战略合作协议，由世茂海峡主导成立“世茂福晟”新平台，经营管理主要由世茂操盘。此宗并购案落地后，福晟的大量土储有望为世茂补充可观货值。

　　不过，来自一份克而瑞的研究报告认为，通过收购获得土地会面临诸多不确定性，如与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项；福晟在大湾区的不少项目都是通过收购而来，债权、股权关系复杂，一些拆迁项目协商签约的过程漫长。

　　最终，这些资产包将对世茂的毛利率、去化及现金流压力有何影响，仍需观察。以分钟寺地块为例，该项目楼面价接近7.2万元/平方米，业内预估其盈亏平衡点为12万元/平方米，总货值约300亿元。

　　亿翰智库华北院认为，去年北京单价超过11万元/平方米的项目成交总额约105亿元，这意味着以北京市的高端客户购买力，需要三年才能消耗掉这个项目。当合生渐渐释放“快周转”信号，分钟寺地块能实现这一目标吗？