华侨城︱三线地产商如何翻身？

　　1978年底，中国拉开了改革开放的序幕。对于外国资本的态度也从“没有外债”转变为“充分利用”。于是从1979年到1984年，180多亿美元外资涌入中国，而其中华商投资占了70%多。“衣锦还乡”的时代背景下，时任国务院侨委主任的叶飞于1985年在东莞召开的一次侨务会议上提出，要建设一座“华侨城”作为吸引侨资，发展经济的桥头堡。当年11月华侨城集团成立，也就是今天华侨城A（000069)、深康佳A（000016）和云南旅游(002059,股吧)（002059）等公司的母公司。值得一提的是，叶将军本人就是菲律宾华侨，也是唯一一位双重国籍的开国上将。

　　开国元勋叶飞将军

　　一、慢到没朋友的华侨城

　　1997年，华侨城集团重组旗下旅游资产成立了华侨城A（后文简称华侨城）。直到今天，华侨城的自我定位仍然是一家旅游公司，地产在公司的主营业务中只排第三。

　　摘自《华侨城2019年年报》

　　战略定位决定了华侨城早期的基本打法：以文旅项目为主，房地产作为配套在城市远郊拿地，等文旅项目建成之后再卖房，而且预售期很短。拿橙哥相对熟悉的北京华侨城项目来说，一期开盘时间是2006年6月18日，当年7月19日就交房，10天后项目最大的卖点，与楼盘毗邻的北京欢乐谷正式开园。要知道房地产行业的主流玩法一直是“预售”，没拿到预售证就开卖的项目也不罕见。在这个高周转的行业，手握欢乐谷这种文旅品牌，换作其他任何一家房企都会在游乐园立项的第一时间就卖房。这样来看，从2002年北京欢乐谷立项就开始卖房也不奇怪。毕竟，根据统计局数据，预售款是房地产开发最主要的资金来源之一，占比超过银行贷款的2倍。

　　很多人都没有注意到欢乐谷的开发商就是华侨城

　　采用这种模式的华侨城，其存货（主要是土地和在建项目）周转周期平均要达到5、6年，在大家都恨不得坐上火箭的行业里慢悠悠地蹬着自行车。在万科销售额首次破千亿的2010年，华侨城只卖了116亿。这里要注意房企平时发布的销售业绩其实是一个现金流概念，要把财报中“营业收入”、“预收账款”和“合同负债”几个科目结合起来看。

　　地产走得慢，如果文旅这个主业的大把赚钱也可以。但是我们都知道，地产是近20年来最好做的生意。2019年，华侨城旅游和地产板块的毛利差了94亿。

　　摘自《华侨城2019年年报》

　　大橙子看许多文章认为，“旅游综合”业务包括了旅游商用地产收入，应该重新划分，这样算下来纯粹来自文旅的收益就更低。但橙哥认为文旅运营是系统工程，需要综合把握，所以华侨城的表述也没问题。

　　文旅是一门慢生意，地产也慢慢悠悠的结果自然就是慢上加慢，慢到没朋友。

　　二、从慢生活到快成长

　　这么慢的华侨城在资本市场真的没了朋友，如果有人在在2011年第一个交易日以12.24元的开盘价买入华侨城并持有到现在的话，那他会亏掉1/3。所以华侨城一度被称为“价值投资的坟墓”。

　　如梦方醒的时间是2017年。从这一年开始，公司拿地节奏明显加快，2017和2018年两年存货都同比增长50%以上，并于2019年继续增长14.7%达到了185.34亿。

　　摘自《华侨城2019年年报》

　　增加储备的同时，公司也希望提升周转效率。不提具体数据，在2019年年报中，华侨城提到已经有项目可以实现拿地当年就回款。

　　摘自《华侨城2019年年报》

　　显然，公司已经意识到慢生活是没有出路的，再也不能这么活！但是看到房地产行业通行的玩法被华侨城冠以“开创性”的美誉，橙哥真有恍若隔世之感。

　　但是追赶不会那么容易，根据克而瑞数据显示：

　　2019年华侨城地产业务全口径销售金额为795.9亿，排名45；

　　今年上半年全口径销售金额为140.7亿，排名78。

　　差距进一步扩大。在疫情影响逐渐消退的当下，这真的值得警惕。尤其是克而瑞数据包括了旅游地产销售的，排名的变化就更能说明错过了房地产黄金时代的华侨城，面对的是日益紧闭的时间窗口。而公司25%的增长率也只能说是中规中矩。

　　摘自《华侨城2019年年报》

　　只要提到华侨城的增长率总难免争论一番旅游和地产的营收划分。由于公司一直对所谓“纯旅游”的业绩情况语焉不详，所以对华侨城的一个观点就是公司的地产业务其实增长很快，只是被文旅业务拖慢了整体增速。橙哥这里想问的是，这么考虑的朋友有没有想过，公司之所以把大量地产营收放进旅游综合板块，显然是因为公司要维持毛利较高的竞争优势还是要打文旅牌。没有这张牌，就保不住目前的利润率。这也是橙哥认同华侨城收入划分的重要理由。

　　三、结语

　　中国房地产市场的集中度不断加强是显而易见的事。20名开外的房企想逆袭越来越难。按照华侨城目前的全口径销售额，即使排除疫情影响也够公司卖个2年多，如果市场出现进一步的不利变化，公司恐怕会有不小的麻烦。

　　当然，华侨城手中的文旅品牌和出色的运营能力仍是不容小觑的财富。对于越来越注重居住体验的房地产业，这或许可以成为公司的撒手锏。只不过，想从三线开发商进化到一线，实在是一条太难走的路。

本文首发于微信公众号：星空财富。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。