房价丨4700万后浪不见了，谁来接盘楼市？

　　短期看政策，中期看土地，长期看人口——这是影响房价的一个基本逻辑。

　　“学弟你好，我是XX专业09级的学长……”

　　“哇哦！09级……10岁……”

　　“

　　”

　　以上是小白菜前段时间跟一个大二小朋友的对话……

　　脏话憋在胸中的感觉真是TM的难受！想当年小白菜我也曾经是响当当的90后小鲜肉，如今也只有被嘲讽“老”的份了！

　　刚刚过去这周，新一届的高考结束了。如果没算错的话，这波大部分应该已经是2001-2002年出生的娃儿们了！

　　我们这些90后的“后浪”们估摸着也快要被拍在沙滩上了（90后的老韭菜们已经被收割完了，新一茬正在茁壮成长，静待收割）。

　　01

　　楼市“接盘侠”不太够了

　　谈起这些00后，小白菜最近看到了这样的一篇文章：

　　没错，又是人口问题~~

　　文章中指出，本世纪前20年，比上世纪最后20年少出生了1.0375亿人，减少幅度约四分之一。

　　据Wind数据显示，我国90后比80后少1172万，00后又比90后少4700多万，10后比00后也少了24万。另据相关机构披露，我国80后、90后、00后、10后人数分别为2.22亿、2.11亿、1.63亿（16330万）、1.63亿（16306万，生育率已呈不可逆转的下降态势。

　　这背后更加严峻的就是人口出生率的持续下滑。2019年，我国出生人口1465万人，人口出生率为10.48‰，再次刷新了1952年以来的历史新低水平。

　　另一个值得注意的数据是，2019年劳动年龄人口总量下跌，而老龄化程度继续加深。

　　2019年，16-59周岁的劳动年龄人口89640万人，占总人口的比重为64.0%（比2018年降低了0.3个百分点）；60周岁及以上人口25388万人，占总人口的18.1%（比2018年上升了0.2个百分点），其中65周岁及以上人口17603万人，占总人口的12.6%（比2018年上升了0.7个百分点）。

　　短期看政策，中期看土地，长期看人口——这是影响房价的一个基本逻辑。相信凡是关注楼市的小伙伴们都知道这句话。

　　人口是楼市的一个重要支撑因素，尤其是年轻人。他们代表着未来潜在的市场规模。

　　一般来讲，20-50岁为主力置业年龄。那么就意味着从2020年开始，00后马上要进入主力置业的群体中了。毕业——结婚——生子，每个阶段都有对房子的强需求。

　　可如今，00后和10后人口大幅下跌，尤其是00后比90后少了4700多万人，这对于市场的影响是千万套级别的。

　　况且，我们还得考虑老龄化带来的影响。老龄人口的去世，也会释放一定量的供给到市场上。

　　供给增加、需求减少~~楼市未来的“接盘侠”感觉有点后继乏力。

　　目前来看，二孩政策的放开并没有带来明显的生育率的提升，所以这个趋势恐怕影响是长远的。

　　02

　　收缩or膨胀？

　　当然，代际人口的减少是一个整体性的数据变化，不会影响到所有的城市。

　　现在国内市场分化很明显，这里很大的一部分原因其实是人口流向。最近这两年，抢人大战成为了国内各大省市的一项重要工作。

　　从上图我们看到，2019年人口流入前三名的城市是杭州、深圳、广州，宁波、佛山、成都、长沙等紧随其后。

　　这些都是在过去这两年疯狂出政策抢人才的地区。尤其是杭州反超广州深圳，成为人口增量第一城。

　　所以，我们来看一下，杭州楼市2020年上半年都发生了什么：

　　成交68091套，在近5年中列第四；

　　共发生了5次“万人摇号”，更有“6万人抢900多套房”的盛况；

　　十区卖地金额1739亿元，是近5年的新高。

　　杭州这55万的新增人口不是白玩的。深圳上半年楼市的火爆也是如此，小白菜就不过多举例了。

　　有的城市在膨胀，也有的城市在收缩。

　　最近，一个27岁的年轻人到黑龙江鹤岗花3万元买了套房，然后2.2万元卖掉的新闻再次引发了热议。

　　故事的主人公本来是想以“抄底白菜价”的方式圆个安居梦，可谁能想到鹤岗的房子竟然会这么没有“底线”。

　　在这座东北小城，用只能买来一线城市一块地砖大小的价钱，就可以换来一套房。这一切都告诉我们，当一座城市失去了人口的支撑，房子跌成白菜价是完全有可能的。

　　统计公报显示，2001年鹤岗全市人口111.25万人，到2015年为105.6万人，到2018年就跌穿百万大关，为99.5万人。近年来，鹤岗的人口一直是流出的。所以，鹤岗是典型的收缩城市。

　　上图是2019年各省份人口机械增长情况。所谓人口机械增长，是指一地区在一定时期内(通常为一年)由于人口迁入和迁出而引起的人口数量变化。

　　我们可以看到，浙江、广东、新疆、重庆和福建五省份人口分别净流入84.1万人、82.61万人、27.15万人、13.47万人和5.1万人，浙江人口净流入赶超广东。辽宁、吉林和黑龙江人口分别净流出4.1万人、11.03万人和18万人，东北三省合计净流出33.13万人。

　　山东人口净流出最多，为19.98万人。上一篇文章我们曾降到山东的合村并居措施，这中间很大一部分原因也是因为大量青年人口外流之后，农村老人照顾起来难、空心化严重。《合村并居︱“乡村振兴”怎么演变成了扒农民房子？》

　　最令人唏嘘的就是北京，作为一线城市，是唯一一个净流出的城市。北京的房价支撑是否松动了呢，这有待进一步观察。

　　回复关键词“收缩”，查看目前国内主要“收缩城市名单”，切记这些地方的买房投资可要慎重考虑哦！

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