注册

房价丨4700万后浪不见了,谁来接盘楼市?

2020-07-12 10:17:02 和讯名家 

  短期看政策,中期看土地,长期看人口——这是影响房价的一个基本逻辑。

  “学弟你好,我是XX专业09级的学长……”

  “哇哦!09级……10岁……”

  

  

  以上是小白菜前段时间跟一个大二小朋友的对话……

  脏话憋在胸中的感觉真是TM的难受!想当年小白菜我也曾经是响当当的90后小鲜肉,如今也只有被嘲讽“老”的份了!

  刚刚过去这周,新一届的高考结束了。如果没算错的话,这波大部分应该已经是2001-2002年出生的娃儿们了!

  我们这些90后的“后浪”们估摸着也快要被拍在沙滩上了(90后的老韭菜们已经被收割完了,新一茬正在茁壮成长,静待收割)。

  01

  楼市“接盘侠”不太够了

  谈起这些00后,小白菜最近看到了这样的一篇文章:

  没错,又是人口问题~~

  文章中指出,本世纪前20年,比上世纪最后20年少出生了1.0375亿人,减少幅度约四分之一。

  据Wind数据显示,我国90后比80后少1172万,00后又比90后少4700多万,10后比00后也少了24万。另据相关机构披露,我国80后、90后、00后、10后人数分别为2.22亿、2.11亿、1.63亿(16330万)、1.63亿(16306万,生育率已呈不可逆转的下降态势。

  这背后更加严峻的就是人口出生率的持续下滑。2019年,我国出生人口1465万人,人口出生率为10.48‰,再次刷新了1952年以来的历史新低水平。

  另一个值得注意的数据是,2019年劳动年龄人口总量下跌,而老龄化程度继续加深。

  2019年,16-59周岁的劳动年龄人口89640万人,占总人口的比重为64.0%(比2018年降低了0.3个百分点);60周岁及以上人口25388万人,占总人口的18.1%(比2018年上升了0.2个百分点),其中65周岁及以上人口17603万人,占总人口的12.6%(比2018年上升了0.7个百分点)。

  短期看政策,中期看土地,长期看人口——这是影响房价的一个基本逻辑。相信凡是关注楼市的小伙伴们都知道这句话。

  人口是楼市的一个重要支撑因素,尤其是年轻人。他们代表着未来潜在的市场规模。

  一般来讲,20-50岁为主力置业年龄。那么就意味着从2020年开始,00后马上要进入主力置业的群体中了。毕业——结婚——生子,每个阶段都有对房子的强需求。

  可如今,00后和10后人口大幅下跌,尤其是00后比90后少了4700多万人,这对于市场的影响是千万套级别的。

  况且,我们还得考虑老龄化带来的影响。老龄人口的去世,也会释放一定量的供给到市场上。

  供给增加、需求减少~~楼市未来的“接盘侠”感觉有点后继乏力。

  目前来看,二孩政策的放开并没有带来明显的生育率的提升,所以这个趋势恐怕影响是长远的。

  02

  收缩or膨胀?

  当然,代际人口的减少是一个整体性的数据变化,不会影响到所有的城市。

  现在国内市场分化很明显,这里很大的一部分原因其实是人口流向。最近这两年,抢人大战成为了国内各大省市的一项重要工作。

  从上图我们看到,2019年人口流入前三名的城市是杭州、深圳、广州,宁波、佛山、成都、长沙等紧随其后。

  这些都是在过去这两年疯狂出政策抢人才的地区。尤其是杭州反超广州深圳,成为人口增量第一城。

  所以,我们来看一下,杭州楼市2020年上半年都发生了什么:

  成交68091套,在近5年中列第四;

  共发生了5次“万人摇号”,更有“6万人抢900多套房”的盛况;

  十区卖地金额1739亿元,是近5年的新高。

  杭州这55万的新增人口不是白玩的。深圳上半年楼市的火爆也是如此,小白菜就不过多举例了。

  有的城市在膨胀,也有的城市在收缩。

  最近,一个27岁的年轻人到黑龙江鹤岗花3万元买了套房,然后2.2万元卖掉的新闻再次引发了热议。

  故事的主人公本来是想以“抄底白菜价”的方式圆个安居梦,可谁能想到鹤岗的房子竟然会这么没有“底线”。

  在这座东北小城,用只能买来一线城市一块地砖大小的价钱,就可以换来一套房。这一切都告诉我们,当一座城市失去了人口的支撑,房子跌成白菜价是完全有可能的。

  统计公报显示,2001年鹤岗全市人口111.25万人,到2015年为105.6万人,到2018年就跌穿百万大关,为99.5万人。近年来,鹤岗的人口一直是流出的。所以,鹤岗是典型的收缩城市。

  上图是2019年各省份人口机械增长情况。所谓人口机械增长,是指一地区在一定时期内(通常为一年)由于人口迁入和迁出而引起的人口数量变化。

  我们可以看到,浙江、广东、新疆、重庆和福建五省份人口分别净流入84.1万人、82.61万人、27.15万人、13.47万人和5.1万人,浙江人口净流入赶超广东。辽宁、吉林和黑龙江人口分别净流出4.1万人、11.03万人和18万人,东北三省合计净流出33.13万人。

  山东人口净流出最多,为19.98万人。上一篇文章我们曾降到山东的合村并居措施,这中间很大一部分原因也是因为大量青年人口外流之后,农村老人照顾起来难、空心化严重。《合村并居︱“乡村振兴”怎么演变成了扒农民房子?》

  最令人唏嘘的就是北京,作为一线城市,是唯一一个净流出的城市。北京的房价支撑是否松动了呢,这有待进一步观察。

  回复关键词“收缩”,查看目前国内主要“收缩城市名单”,切记这些地方的买房投资可要慎重考虑哦!

本文首发于微信公众号:星空财富。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:李显杰 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

推荐阅读

和讯热销金融证券产品

【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。