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深圳最严调控,本不该这么严

2020-07-17 08:26:03 90度地产微信号  李宇嘉

炒房玩儿到瞠目结舌,均价一年涨1万元,也只有深圳了。说了不炒,就是不炒。所以,深圳最严楼市调控出炉了:

● “3年落户+3年社保”,打击户籍炒房,这是长沙“反炒房”的3倍升级;

● 离婚炒房再也没有漏洞了;

● 增值税“2改5”叠加评估价回归市场价,这让炒房账面收益顷刻归零。

这次调控,影响太大了。下半年,深圳楼市交易量预计下降30%左右,房价下跌5%-10%。同时这意味着全国楼市政策迎来拐点,从上半年偏宽松的“纾困”,转向下半年偏紧的“一城一策”。深圳城市地位升级,不能收紧落户,收紧购房就是常态了。

这次深圳调控,还有一个目的,就是都市圈框架下把需求赶到外围,下半年湾区楼市表现会好于深圳。

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经历传言、揣测,深圳史上最强调控终于落停。所谓史上最强,就是打破一线城市“落户即可买房”的惯例。

此前,传闻的新政版本中,也有提高户籍购房门槛的条款,但大家一直以为是长沙的版本,即“1年落户+1年社保”。毕竟,深圳是个移民城市、创业型城市,来了就是深圳人,“落户即可购房”的传统一直被遵从。

没成想,“3年落户+3年社保”,直接在长沙的基础上,翻了3倍。真的太狠了,直接将户籍的优势,降维到了和非户籍差不多的地步。

再比如,将取消不到1年的豪宅税又恢复了,大跌眼镜。毕竟,政策不能如此频繁变化、左右摇摆,让大家无所适从。

作为先行示范区,在城市治理上、行业管理上,政策应该是成熟的。网上还有一则帖子,说“讨厌深圳的政策,每次都是卡脖子。开始1年社保,刚缴满1年就升级为3年了,刚缴满3年又升级为5年了。好不容易入深户了,深户满3年才行”。

这次调控是被倒逼的,如果不调控,“房住不炒”这个顶层设计褪色不少,怎么也说不过去了。

去年8月深圳成为先行示范区后,深圳楼市就一枝独秀、一骑绝尘了。房价从去年6月份的5.5万左右,上涨到今年的6.6万,涨幅20%左右,相当于每平涨了1万元,长沙现在房价也才1万元。近几个月,深圳房价涨幅已排全国第一了。

图:70城房价中深圳二手房价格同环比涨幅

数据来源:国家统计局

而且,深圳炒房的手法,将投机玩到了极致,比如业主集体护盘、暴力拉升。不是市场认为我的房子该卖多少,而是我认为我的房子应该卖多少;又比如,“深房理”事件中,“借名额-看房-过桥贷-买房-经营贷-卖房”,外地人炒房链条玩得贼溜,让人惊掉下巴。

再比如,新房“非倒挂、不开盘”,开发商、中介集体做高二手房价,创造“一二手房倒挂”,为新盘热销开路,这已是业内惯例了。深圳有钱人,很看重房票,名额用完,“假离婚”、“假结婚”开道,每有打新,手拉手离婚的就多了。能赚几十万,为啥不离呢?

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所有这些,其他热点城市或有一二,但深圳是最夸张的,也是最癫狂的。所以,还是那句话,深圳楼市的现状,已触碰到了“房住不炒”的红线,不下猛药、天理难容。8月先行示范区后,楼市已蓄势反弹,3个月后的“双11”,深圳取消了豪宅税,是这一轮暴涨的导火索。

其实,深圳落户门槛低,众人皆知。在取消豪宅税的同时,如果能祭出一个长沙版的“反炒房”措施(“1年落户+1年社保”),就不至于在高位上下如此猛药。其实,6月份,深圳冰山活跃指数已开始下降了。

所以,这次调控后,深圳楼市大起大落已难避免。作为特区和创新性城市,深圳过往在城市治理上,有很多所谓的“深圳经验”,很多城市主政者赴深圳取经。但这一次,深圳显然缺乏前瞻性、缺乏通盘考虑。去年三季度“经济有小恙”,彻底乱了阵脚,对楼市妥协过了火。

看看长沙,城市地位、产业结构、行政资源、发展基础等,都不如深圳。但是,他们能做到“让炒房客有去无回”,房价收入比在大城市垫底,还能做到经济增长快,产业转型好、民生幸福感强。所以,为何高调宣传赴长沙学习,原因显而易见,深圳不能拿任何理由来弱化调控。

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所以,从长沙回来以后,深圳再次祭出强力调控。除了限购下猛药以外,税收成本也大幅度提高,增加交易摩擦,在高速运转的楼市车轮下撒沙子。大家关注多的,就是恢复豪宅税,但我认为,豪宅税的影响不算大,影响大的是增值税“2改5”与计税参考价向市场价靠拢。

首先,750万的豪宅税标准,比之前的标准翻了2倍多。

按照之前的标准,深圳房价最贵的南山和福田,豪宅税起征总价为490万和470万,其他区域大多在300万左右。根据测算,原来的标准下,60%的房子被认定为豪宅。750万的标准下,交易的房子只有30%的是豪宅,受影响的,主要是西部南山、宝安中心区、福田学位房,也是近期涨幅较大的区域。

这与很多人的感觉不同。深圳并非到处都是动辄800万,甚至千万总价的房子。按照最新的数据,6月份全市套均成交总价,只有南山区超过了700万,多数区域成交均价分布在300-500万之间。将豪宅标准定在750万之下,还是希望多数房子是非豪宅,鼓励大家换房消费。

其实,真正影响大的,就是增值税“2改5”与计税参考价向市场价靠拢。持有不满5年,全额征收增值税,意味着2016年以后交易的房子,现在要卖的话,都要征收5%的增值税。影响更大的是,与豪宅标准一样,二手房税基(房屋基准价)自打2016年以来就没有调过。

所以,近几年买房的,特别是去年以来疯狂进入楼市的一大票投资客,你表面看起来蛮可观的浮盈(纸面财富),都将因翻倍的税收成本,而在你强撸间灰飞烟灭。即便未来房价不跌,看这“反炒房”的架势,涨幅也不大,考虑到深圳的持房成本在9%左右,实际收益可能是亏的。

当然,此次新政只是说,二手房的评估价要向市场价靠拢,但评估价如何定,还待后续市政府开会商定。我觉得,评估价暂时还不会完全向市场价靠拢,能在现有的水平上提升40%-50%,这是大概率的。楼市正在高速疾行,轮子下沙子撒的太狠了,容易翻车。

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还是忍不住总结强调一下,这次调控真的影响太大了。

可以确认的一点是,全国楼市政策迎来拐点。此前,宁波、杭州、东莞的调控,只是收紧的迹象。深圳楼市向来具有标杆意义,这次调控意味着楼市大范围收紧的趋势确立。不久前央行、银保监表态,针对疫情的货币宽松要退出;刚获得的消息,二季度经济增长3.2%。楼市政策收紧,情理之中。

深圳城市地位今非昔比,收紧户籍购房是长期趋势。京沪还坚持“落户即可买房”,因为京沪落户门槛高。门槛高,在于京沪的户籍背后有优质的公共资源。深圳落户门槛低,一是因为深圳一直以来就是个移民城市,创业型城市,二是深圳的公共服务相对不足。未来,先行示范区落地,城市地位、户籍含金量提升。不能收紧落户,只能收紧购房了。

在此背景下,楼市交易量会明显下行,下半年环比上半年下降30%也是完全可能的,房价会有5%-10%的下跌。做出这样判断,是比照2018-2019年京沪楼市的走势,这次深圳的政策,比京沪还要严格。不到一年,深圳房价上涨15%-20%,已成众矢之的,房价回调乃众望所归。西部涨得离谱的区域(宝安中心区、光明、南山等),会有明显下跌。过去几个月高位上买房的,要站岗了。未来一年,二手房交易将迅速下降,业主被迫持有,默默承担跌价损失。

另外,深圳新房交易会明显增加,也是这次调控的目的。官方解读政策时,称今年下半年深圳新房供给很多,预计有5万套(以往一年都没有5万套)。出于城市更新、政府财政、经济稳定、基建和公共服务投资等考虑,政府鼓励新房交易,加上税费成本低,新房交易会明显增加。

再谈谈深圳调控对外围惠州、东莞、广州的影响。5月底,深圳楼市暖风已吹到了东莞,上半年东莞临深房价同比上涨9%,松山湖片区房价上涨14%。湾区另一龙头城市,广州6月新房价格上涨8%。如果深圳不调控,深圳辐射东莞和惠州,广州辐射佛山和珠江西岸(珠海、中山、江门)。

最后,也是非常重要的一点,深圳外围楼市可以仰天长啸了。怎么讲呢?深圳调控强化,短期对湾区楼市是利空。但是,“一城一策”、稳字当头下,深圳政策与湾区其他城市,没有任何关系。

从不久前东莞的调控姿态看,还是想鼓励楼市保持一定的活跃度。因此,从纾解深圳购房需求、加快都市圈建设的角度看,此次深圳新政也是鼓励到外围买房。当深圳的购房门槛被拔高时,需求就会外溢。特别是,外围楼市一直比较稳定,调控政策总体呈扶持态度,加上深圳都市圈框架下,交通等基建相继落地,下半年外围楼市表现会好于深圳。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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