上海：量稳价涨，楼市小爆发 | 市场半年报

本文转载自公众号：“克而瑞地产研究”

2020年转眼间已然过半，在这记忆尤深、极不平常的半年时光，上海楼市亦是沉浮激荡。受疫情影响，售楼处关停，上市、成交量骤降。进入3月后，复工复产有序推进，房企开始供货，供货量上涨明显。土地方面，政府供地节奏明显加快，竞买人数扩大、自持比例取消、资金冻结期调整等土拍规则修改后，土地市场明显转热，溢价率重现江湖。商品住宅方面，多个项目预售价较前期有所上浮，市区改善盘成交火爆，热点板块项目及热门项目纷纷开盘售罄。

上海市半年度销售榜

全口径销售额TOP20排行榜

2020年上半年，上海排名前20的房企实现总销售额1310.2亿元。其中绿地控股(600606,股吧)、万科和金地集团(600383,股吧)表现突出，位列销售榜前三甲。中海地产、融创中国、保利发展、瑞安房地产、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)、华发股份(600325,股吧)位列四至十名。绿地、万科、金地、中海、融创、保利、华润、华发依然占据榜单前十，招商、瑞安上半年持续发力，重回前十。作为大本营，绿地在上海有极高的市场占有率，上半年交出214.4亿销售额、30.7万方销售面积的成绩单，重夺销售金额及销售面积双冠王。万科以102.6亿元位居销售金额榜第二名，金地集团销售金额为101.6亿元，仅以1亿元之差落后万科，屈居销售榜金额第三名。

特别说明：房地产企业销售数据统计与项目销售数据统计均是以2020年1月1日-6月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据CREIS中指数据在上海的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

项目销售额TOP10排行榜

2020年上半年，上海商品住宅销售面积TOP20项目销售金额合计673.9亿元，销售面积合计为75.9万方。其中，瑞虹新城天悦郡庭以69.3亿元占据项目销售金额榜单的第一名，碧云尊邸、静安府以48.8亿元、45.8亿元紧随其后位列第二、第三名。

政策动态

年初，上海密集推出征信系统上线、共有产权房扩围、新版住宅设计标准等以完善市场秩序为主的新政；受疫情影响，2月紧急发布土地出让金可延缴及分期付款、住房公积金缓缴等地产“抗疫”政策；此后，随着疫情得到有效控制，土地、楼市交易热度快速上升，上海再次发布土地交易新规，进一步规范房地产市场秩序……

接下来，我们一起来回顾2020年上半年都有哪些休戚相关的地产新政！

楼市政策

1、“最严”征信遏制假离婚炒房

政策内容：2020年1月19日，人民银行正式上线堪称“史上最严”的第二代个人征信系统，新版征信系统对一代进行了查漏补缺。其中关注度最高的是增加了“共同借款”信息采集内容，将体现夫妻双方的负债情况。

中指点评：

在上海 “限购限贷”仍未放松的政策背景下，出现了不少以假离婚获取首套房优惠的做法。“最严”征信出台意味着即使夫妻离婚，非主贷人再次购房仍属于有房有贷，离婚后也无法享受首套房购房优惠政策，通过假离婚行为投机炒房行为将得到有效遏制。

2、住宅建设用地使用权到期将自动续期

政策内容：2020年5月28日，中国首部《民法典》出台，自2021年1月1日起施行。其中第359条规定：“住宅建设用地使用权到期将自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”。

中指点评：

《民法典》就广受关注的“住宅用地70年产权到期后房屋如何处理”的问题给出了答案。《民法典》明确住宅土地使用权到期后将“自动续期”，业主对房屋本身享有无限期产权。

3、共有产权房扩围，聚焦刚需人群

政策内容：2020年1月10日，上海市政府出台《上海市共有产权保障住房管理办法》，此次修订新增 “非本市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社会保险、缴纳个人所得税、收入和财产等条件的，可以申请购买共有产权保障住房”等内容。

中指点评：

本次共有产权房扩围提升对常住人口中刚需住房需求的保障力度，有利于提升对常住人群的吸附力，如常住人口中在上海市创业、稳定就业的人员尤其是各类人才、青年职工，重点解决持证年限较长、学历层次高、符合上海市产业发展导向、为上海经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。同时，非沪籍常住人口也能申请。

土地市场政策

1、土地交易新规将对失信主体实施“黑名单”

政策内容：2020年5月9日，上海市政府出台《上海市土地交易市场管理办法》，土地交易新规新增诚信管理条款，失信主体将被依法限制或禁止参与上海市土地交易活动。此外，新规调整了土地交易入市范围，新增了“集体经营性建设用地使用权出让、出租”等内容。

中指点评：

土地交易新政新增诚信管理条款，与上海虹口区北外滩地块涉嫌围标不无关系。将诚信纳入体系和标准，旨在进一步规范土地交易市场和对交易主体的监管。而集体经营性建设用地入市将增大市场供应，上海将加快集体经营性建设用地的出让和出租。

2、土拍规则“3大变化”

政策内容：（1）申请人数的确定。拍卖竞争的入围者从原先的10进2则改为10进5；当入围者不超过5人时，直接竞价拍卖，不用评分，价高者得。（2）“保证金冻结”规则。原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天，新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可。（3）“自持比例”变动。近期上海成交的几块地逐步取消此前规定15%的自持比例以及一定比例的保障房建设要求，但土地起拍价较原地价约有5%的涨幅。

中指点评：

充裕的土地供应与适度宽松的地块出让规则叠加，使上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化，进而吸引更多的房企参与竞拍。

土地市场

随着6月30日浦东新区川沙办公用地的成功出让，2020年上半年上海市土地市场宣告落幕。上半年上海土拍市场看点颇多，我们来回顾这些看点。

1、土地供应大增，出让金破千亿

2020年上半年，上海共成交93宗经营性用地，规划建面合计848.4万方，同比上涨147.4%，土地出让金总额1252.4亿元，同比上涨121.3%，成交楼面均价14761元/㎡，同比下降14.4%，平均溢价率4.0%，与去年同期大体一致。

商品住宅用地成交48宗，规划建面合计530.2万方，同比上涨65.5%，土地出让金总额935.5亿元，同比上涨136.2%；成交楼面均价17830元/㎡，平均溢价率5.2%，较去年同期提高4.3个百分点。

图：2017年以来上海商品住宅用地成交面积走势

数据来源：CREIS中指数据

商办用地成交37宗，规划建面合计207.3万方，同比上升317.0%，成交金额240.1亿元，同比上升111.1%；楼面均价11580.0元/㎡，同比下降49.4%，平均溢价率0.85%，较去年同期下降26.08个百分点。

图：2017年以来上海商办用地供应面积走势

数据来源：CREIS中指数据

租赁住宅用地成交6宗，规划建面合计80.16万方，成交金额29.1亿元，楼面均价3630元/㎡。

2、总价新地王诞生

2020年2月20日，上海“徐汇滨江西岸金融港”地块被香港置业联合体以总价310.5亿元摘得，成交价刷新上海总价纪录，问鼎新“地王”，310.5亿的成交价贡献了上海上半年土地出让金的25%。该成交总价远超2014年中民投联合体拿下上海董家渡地块的248.5亿元。同时，也略微超过了此前招商蛇口和华侨城联合体，以310亿元的总价拍得的深圳新会展中心地块，刷新中国大陆土地总价记录。

3、溢价成交频繁再现

土地规则的调整，提升房企上海土地竞拍的热情。自海土拍规则调整以后，5月、6月上海共出让28宗涉宅用地，仅9宗地块底价成交，平均溢价率为11.6%。而2017年下半年至今年4月，上海溢价率超过10%的住宅用地仅有3宗。

上半年，上海住宅用地成交楼面均价13277元/㎡ ，同比上涨22.9%，溢价率4.5%，较2019年同期提高3.8个百分点；商品住宅用地成交楼面均价17830元/㎡ ，同比下降2.2%，溢价率5.2%，较2019年同期提高4.3个百分点。

图：2017年以来上海商品住宅用地楼面地价及溢价率走势

数据来源：CREIS中指数据

表：2020年上半年溢价率超10%的商品住宅用地

数据来源：CREIS中指数据

上半年，溢价率最高的地块为闵行区浦锦街道芦恒路北块居住小区3-8地块，溢价率164%，竞得人为上海闵行储备粮管理总公司。商品住宅用地中，溢价率最高的为临港NHC10101单元06-01地块，溢价率为53.13%，竞得人为万达。

4、南汇积极供地，市区成交缩量

商品住宅用地成交面积区域分布来看，主要集中于南汇、宝山、嘉定和青浦4区，4区成交面积占比合计68.5%。其中南汇成交面积占比全市最高，达32.2%。市区仅2宗商品住宅用地成交，成交面积占比仅3.8%，低于2019年的7.3%。

从成交金额来看，南汇、青浦、嘉定、宝山4区同样位居前列，4区土地成交金额占比合计68.8%；其中，南汇成交金额占比全市最高，为19.7%。

图：2019-2020年上半年上海住宅用地成交面积区域分布变化情况

图：2020年上半年上海住宅用地成交面积及成交金额区域分布情况

5、强化板块深耕，多盘联动

区域性深耕战略凸显，持续强化深耕核心区域。瑞安、万科中建联合体、中海中环新长征联合体等房企深耕意愿明显。

瑞安房地产：继青浦蟠龙天地后，瑞安房地产今年上半年在青浦蟠龙路周边竞得住宅用地及商办用地各2宗，斥资20.96亿元出让金，规划建面合计12.27万方，板块深耕意图明显。

数据来源：CREIS中指数据

万科中建联合体：上半年在宝山杨行连下3宗涉宅用地，土地出让金合计38.1亿元，规划建面合计20.56万方。2018年以来，万科中建联合体已在杨行获取6宗涉宅用地，规划建面合计47.55万方。

数据来源：CREIS中指数据

中海中环投资联合体：上半年在普陀真如社区、石泉社区连下3宗商办及综合用地，土地出让金合计76.8亿元，规划建面合计38.76万方。2018年以来，中海中环投资联合体已在普陀真如社区、石泉社区获取经营性用地共7宗，规划建面合计61.6万方。

数据来源：CREIS中指数据

6、各阵营房企积极入沪拿地

上半年，不同规模房企纷纷入沪拿地，上海土拍市场百花齐放。48宗商品住宅用地被36家房企分获。其中，万科、中海、保利等头部阵营房企，新城、招商、金地、旭辉、阳光城(000671,股吧)等第一阵营房企，万达、正荣、建发等第二阵营房企均有所斩获。此外，大名城(600094,股吧)、大家房产、中建东孚、宝华、景瑞为代表的中小型房企也表现不俗。

大名城上半年在多个区域竞得5宗宅地、金地在青浦、嘉定共竞得3宗宅地，建发在宝山、闵行各或宗宅地，万达在临港也连获2宗宅地，拿地态度积极。

数据来源：CREIS中指数据

商品住宅市场

在经历疫情及市场修复后，上海交出 “量跌价涨”的半年度成绩单。受疫情影响，2、3月份供需缩量明显，但二季度以来市场快速复苏，供应带动成交迅速上升。与此同时，成交放量叠加高端市场强劲复苏，推动价格在二季度快速攀升。近两个月，上海楼市成交热度如同夏季节节攀升的气温，持续升温高热。

1、新房价格领涨一二线城市，中环内涨幅明显

上半年，上海新房成交均价累计上涨4.11%，在一二线城市中排名首位。6月成交均价突破4.9万，达到49354元/平米，环比涨幅1.26%；环比涨幅自5月以来首次并连续两个月保持在1.0%以上。

图：上半年上海商品住宅成交价格走势

数据来源：CREIS中指数据

从环线来看，内环内、内中环间、中外环间及外环外成交均价分别为11.5万/平米、9.8万/平米、6.9万/平米及4.2万/平米，内环外均价涨幅最高，为6.2%，中内环间涨幅为4.5%，中外环间涨幅为2.3%，外环外涨幅最低，为1.9%。

图：上半年上海商品住宅分环线成交价格走势

数据来源：CREIS中指数据

各区域价格水平，黄浦以接近13万/平米成交均价居全市最高，长宁、虹口、徐汇成交均价均超过10万/平米。价格涨跌方面，13个区成交均价较去年同期有所上升，其中金山、南汇、普陀成交均价上浮超10%，金山以13.6%涨幅位居首位，虹口、杨浦、宝山成交均价涨幅也都超5%；4个区成交均价较去年同期有所下降，奉贤降幅达9.0%，徐汇、松江、嘉定则出现微幅下调。

图：2020上半年上海商品住宅分区域成交价格走势

数据来源：CREIS中指数据

2、二季度成交强势反弹，市区供需放量

上半年，上海商品住宅成交面积346万方，同比降幅4.5%，成交面积较17-19三年上半年成交均值高出6.2%。上海新房市场在2月经历短暂下挫后，于3月份步入回暖通道，成交量呈直线上升趋势，随着供应在4月达到95.5万方，5月创下了16年“930”以来的单月成交峰值。5月、6月推盘量有所下降，6月成交虽有所下降，但仍站在80万方的成交风水岭上。

图：近三年上海商品住宅成交面积月度走势

数据来源：CREIS中指数据

上半年，外环以内区域整体供应量同比增长54.0%，带动成交量同步增长9.2%。而郊区整体供应缩量明显，同比下降46.7%，导致成交下降近1成。从各区来看，上半年7成的区域成交量大于供应量，虹口、长宁、杨浦、徐汇传统中心区域普遍出现供小于求的现象，市场热度较高。周边成交量较大的区域，如南汇、青浦、松江和宝山等区因供应量明显下滑，导致销供比相比去年同比均有较大幅度提升。

图：2020年上半年商品住宅分区域供求规模走势

数据来源：CREIS中指数据

3、3成项目认筹率超100%

上半年，上海有83个项目入市，供应房源20500余套。其中63个项目参与公证摇号，认筹组数15656组。上半年，上海不乏劲销热盘，认筹率超100%的25个，7成来自外环以内项目；认筹率超200%的有12个，10个为外环以内项目。同时，也有不少盘遇冷，20个项目未达到摇号条件，11个楼盘认筹率低于30%。

从各环线来看，中内环间认筹率最高，为209%，有6成项目认筹率超100%；其次内环内认筹率138%，中外环间认筹率97%，郊环外认筹率67%；外郊环间认筹率最低，仅48%，近6成项目认筹率不及50%。

图：2020年上半年上海楼盘认筹率情况

数据来源：CREIS中指数据

从价格段来看，10万以上及8万-10万价格段项目认筹率均超过180%，6万-8万价格段项目认筹率接近7成，2万-4万价格段项目认筹率为6成，4万-6万价格段项目认筹率最低，为53%。

浦东前滩认筹率高居各板块之首，上半年前滩推盘2个，推出房源合计553套，合计认筹3239组，其中三湘印象(000863,股吧)名邸认筹率672.54%，东方惠礼555.72%。区位优势明显的高端项目如碧云尊邸、复地雅园、翠湖五集、滨江凯旋门、绿地海珀外滩等，学区房加持项目如中海臻如府、保利天悦、世纪江湾，地铁房项目如绿宝锦庭、万科天空之城光之丘、中海汇德里。远郊项目崇明红盘亚通水岸景庭再次热销，临港蓝湾的绿城上海诚园上半年两次开盘认筹率超100%，产品力是其高认筹率的保障。

图：2020年上半年认筹率超100%的楼盘

数据来源：CREIS中指数据

4、新房库存及出清周期回落

截至6月末，上海全市商品住宅可售面积为717万平米，较去年同期下降7.2%。4月集中推盘库存回升， 5月、6月市场供应节奏有所放缓，但市场成交热度高涨，库存回落、出清周期快速下降。截至6月末，商品住宅的出清周期为11.4个月，短期库存处在合理区间。

图：2018年以来上海商品住宅库存规模与出清周期走势

数据来源：CREIS中指数据

各区县中，长宁、静安、金山出清周期较长，均超过25个月；崇明出清周期为18个月。其余各区均未超过15个月的库存警戒线，其中黄浦库存不足，出清周期仅6个月；南汇、青浦、浦东、松江、嘉定、宝山、闵行、徐汇、虹口出清周期介于8-12个月，库存略微不足；奉贤、普陀、杨浦出清周期介于12-15个月，库存水平合理。

从出清周期变化来看，14个区6月底出清周期较3月底有所下降，其中长宁出清周期较3月末下降16.5个月，徐汇、虹口、金山、静安出清周期下降幅度均在5个月以上，而嘉定、南汇、奉贤出清周期则有所提升，但提升幅度均较小，均在0.65个月以内。

图：2020年6月末上海各区域商品住宅库存与出清周期

数据来源：CREIS中指数据

5、市区小户型受追捧，总价“两头大中间小”

从面积段来看，上半年商品住宅成交主力面积段仍然集中在90-120㎡，占比为40.2%，较19年同期小幅下降0.3个百分点，其次为70-90㎡面积段，占比为23.2%，120-140㎡面积段以15.1%占比居第三。从占比变化来看，70㎡以下面积段提升最明显，较去年提升2.3个百分点，一方面是总价250万-300万的郊区刚需盘成交提升，300万以下的刚需房源，买家唯一的要求就是便宜。另一方面是中环内总价600-650万小户型学区房（浦东前滩板块的东方惠礼、徐汇龙华板块的尚海湾豪庭均推出65平以下的小户型产品）受追捧。

从总价段来看，200-400万总价段及400-600万总价段仍是成交主力，占比合计58.3%，但两个总价段产品成交占比分别较去年下降3.0个百分点、3.2个百分点。处于中间价位的中产们，因为疫情预期收入不确定性增大及短期购买力受损，风险偏好有所降低，买房热情出现了倒退。市区高端项目集中推盘及改善性需求释放的影响，800万及以上各总价段产品成交占比均有不同程度提升，其中800-1000万总价段、1000-12000万总价段成交占比分别提升2.2个百分点、1.8个百分点，成交占比提升原因可能在于改善需求人群受到疫情的影响比较少，同时有资产避险的需求。因此，上半年上海楼市成交呈现出“两头大，中间小”的总价成交结构。

图：2019年及2020年上半年商品住宅成交面积及总价结构

数据来源：CREIS中指数据

趋势展望

下半年已开启，从7月土拍预告中可以看到，上海土地市场依然会保持上半年的推地节奏。此中，不乏热点地块，比如重新挂牌并成功出让的北外滩虹口嘉兴路纯住宅地块、杨浦内环内以出让的定海社区D5-1地块以及本次直播推介的江浦社区R-09地块，以及前滩华二旁的商住地块，都受到市场的广泛关注，还没开拍就已经炒的沸沸扬扬。房企拿地的积极性愈加高涨，对优质地块的争夺势必会更加激烈，溢价成交可能会成为常态。

上半年，上海楼市在二季度出现小爆发，市场供不应求，量价齐升，刚需筑底，改善释放。六月份，上海商品住宅项目成交前十，刚需项目重回“10占9席”的优势，反映上海刚需购房市场开始复苏。下半年，据不完全统计，预计至少有120个项目入市，远大于上半年的83个入市项目，同时市区的推盘量占比可能超过上半年。目前，市场仍延续着较高的成交热度，在预期有所好转的情况下，下半年上海新房市场成交将保持稳定，价格维持稳中有涨的态势。