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质造·楼盘面对面①丨 融创亦庄壹号还是招商臻珑府?选择之前先看看这些优缺点

2020-07-22 08:39:24 和讯房产  刘宝丹

●编者按:

对购房者来说,最纠结的事情莫过于如何选择房源,尤其在房源高度雷同的情况下,2020年以来,北京出让了多个“双胞胎”地块,他们不仅位置相邻,规划条件也比较相似,对于购房者来说,挑选这样的房子确实需要费一番思量。

为此,和讯房产推出楼盘面对面系列,专门为大家解决此类疑难杂症,欢迎关注。

众所周知,亦庄是限竞房供应比较扎堆的区域,这已经让购房者看房时眼花缭乱,不久前,亦庄又推出两个高度相似的新项目,分别是融创亦庄壹号和招商臻珑府,两个项目中间仅隔着一条路,一个是龙头民企,一个是实力央企,在二者之间做选择并非易事。

整理:和讯房产

更何况,融创和招商还不约而同的把售楼处放在了建筑工地附近的同一条街上,所有来看房的购房者必然会同时看两个项目,这样的贴身肉搏不可谓不激烈。

融创亦庄壹号和招商臻珑府仅一路之隔

那么,对于这两个项目,购房者到底该如何选择呢?以下是小编看房后的10个整理和对比,希望能帮助大家做参照。

ROUND 1 项目

融创房源1133套,整体排布更和谐。

进入售楼处,大家第一反应都是去看项目沙盘,以便对项目有个整体印象。

从项目规模上看,由于北京土地资源越来越少,市场上供应的地块面积基本上都很适中,融创亦庄壹号和招商臻珑府就都属于社区规模比较中等的项目,招商的建筑规模15.3万㎡,分东西两个社区,而融创的建筑规模约10.9万㎡,招商的房源套数大约1634户,比融创多三分之一左右。

融创亦庄壹号沙盘图

招商臻珑府沙盘图

从楼栋排布角度看,同样是2.8的容积率,融创亦庄壹号的社区排布比较均匀,招商臻珑府的楼栋高度差距较大,如果非要决出高下,前者看起来更和谐,舒适度可能略高一点点。

ROUND 2产品

一居室上车价258万,招商户型更丰富。

对项目有了初步印象后,接下来就是购房者最关心的户型情况,毕竟大家选房主要是选择户型。

虽然两项目定位都是刚需和改善,但从面积段上看,招商的户型从57㎡到139㎡,融创的户型范围是74㎡到129㎡,显然,招商的项目客群更广泛,尤其是推出了57㎡一居房源,必然会吸引很多刚需购房者

小编来计算一下招商的上车门槛,对于57㎡户型,招商推出了特价房,总价258万,单价4.53万,比限价标准低7000元左右,属于普通住宅,按照首套房3.5成首付计算,该套房源首付只需要90万。

招商57㎡户型图

招商77㎡两居次卧(长方形格局)

融创也推出了特价房源,是74㎡的两居户型,据销售介绍,套数不确定,而且一天一变,户型总价最低330万,单价约4.45万,同样是普宅,首套首付大约115.5万。

也就是说,再添加25.5万首付,购房者可以从招商的一居换成融创的两居,但刚需之所以很刚,就是因为对价格敏感,所以57㎡户型还是很给力的。

融创74㎡户型图

融创74㎡两居 (次卧面积不大,但是很方正。)

ROUND 3 三居

89户型高度相似,招商融创各有优劣。

为了方便大家了解,我们把相同面积段户型放在一起做比对,首先是主力户型89㎡三居两卫户型,看过的人都很惊叹,这两个户型就好像是一个模子做出来的,功能布局完全相同,这是市场的主流户型,只有些细微的差别,包括以下三大点:

√? 融创主卫是暗间,而招商的主卫有窗;

√??招商主卧带拐角飘窗,采光面更大;?

√? 在客厅和主卧的取舍上,融创选择大客厅小主卧模式,客厅面宽3.7米,进深4.3米,而招商的主卧和客厅比较均衡,但这样会显得客厅有些局促,进深只有3.5米;?

√? 得房率方面,融创得房率更高,在80%以上;

招商89㎡户型?PK 融创89㎡户型

招商89平米主卧带拐角飘窗(12.25㎡)

招商89㎡客厅样板间(12.6㎡)

融创89㎡三居客厅(15.91㎡)

ROUND4两居

融创次卧进深3.2米,比招商略宽敞。

接下来是两居户型,招商做了77㎡,融创做了74㎡,两家都做了样板间,我们重点比对下做了样板间的招商F户型和融创A户型,差别主要是以下几点:

√? ?融创是暗卫,招商是明卫。

√???融创客厅面宽3.4米,进屋感觉很宽敞,而招商客厅进深只有3.1米;

√? ?融创次卧进深3.2米,但招商次卧进深2.7米,进屋会感觉有些局促;

√???招商厨房面积更大,做了U型厨房,融创是长条形厨房,其实对于两居室来说,长条形厨房已经够用,但次卧要住人,宽敞些好。

整体来说,空间分布上,虽然融创面积少了3㎡,但分布更胜一筹。

融创74㎡户型PK招商77㎡户型

融创74㎡客厅样板间

招商77㎡客厅样板间

招商77㎡次卧样板间

ROUND 5 四居

招商卧室和书房可以打通,空间多变。

大户型产品主要面向改善客群,两项目主要凸显品质感,在基本产品上,融创和招商都体现出了很好的产品能力。招商做了139㎡户型的样板间,融创做了129㎡样板间,都是四居两厅两卫。

其实,大户型产品舒适度都很高,几乎挑不出什么毛病,不过,招商的灵动空间让很多人印象深刻,卧室和书房、客厅和卧室都可以互相打通,让整个空间更多变。整体看,招商比融创多出来的10㎡体现在各个功能区面积的宽裕。

招商139㎡户型PK融创129㎡户型

招商139㎡户型样板间

融创129㎡户型样板间

此外,招商还做了135㎡户型,同样的四居两厅两卫,与139㎡户型的功能分布一样,只是空间整体小了4㎡。融创也做了103㎡的三居室,相较于89㎡的三居室而言,餐厅和次卧面积更大,相当于是89㎡的升级版。

ROUND 6 价格

招商整体单价略低于融创,三居户型最低价相差25万。

看完户型,大家心里可能都有了心仪的户型产品,一定很想知道价格情况。

实际上,融创主打的是品质,招商主打的是性价比,因此,刨除特价房,招商整体房价更便宜,当然这也与拿地成本有关,招商的楼面价平均比融创少了1500元/㎡。

就89㎡三居产品而言,招商的最低总价比融创便宜25万,更有价格优势。?不过,二居而言,融创总价更低,虽然面积略小,但性价比更高。至于四居,招商面积比较大,因此总价略高,购房者可以根据自己对空间的需求做决定。

整理:和讯房产

ROUND 7 精装修

融创样板间90%是交房标准。

项目都是精装修交房,房价里包括了精装修部分,因此装修标准也是购房的重要参照。

虽然花大价钱买了房子,但装修水平往往才是决定居住舒适度的最重要因素,市场上的精装修基本上大同小异,地板、墙面、瓷砖、卫浴、橱柜、门锁都会采取知名品牌或同档次的产品,在此重点介绍下两家精装修的特点:

1)两家都很重视静音,比如,融创推出包含9个维度的全维静界系统,招商则推出了八大静音技术,对于限竞房来说,细节可以做到静音的程度,可见确实在产品上下了很大功夫。

2)?融创在每个房源里都配套了中央空调,这套系统拥有舒适的送风系统,模拟自然风速,避免直吹感;在室内形成空气对流,实现空气循环。

3)?融创的交房标准基本上就是样板间看到的这样,90%以上都是交房标准,样板间的参考价值比较大。

风格上,融创给人很精致的品质感,这也是融创想传递的感觉,招商大户型样板间非常大气,小编在看房时遇到一个阿姨,她看了样板间很喜欢,觉得特别洋气。

ROUND 8 园林

融创在阅读区栽种驱蚊树。

看到这里,购房者心里已经有了大概的方向,接下来我们说说项目的一些附加值。

按规定,两项目的绿地率都为30%,是正常住宅的水平,在园林上做文章的空间有限,不过,两家在打造园区的时候还是有一些亮点,比如都在园林里做了功能分区。

比如,招商臻珑府注重园区内人文气息的营造,也在意包含老、幼在内的全生命周期交互功能的设计,并打造了老年康养区及儿童乐享园,使得每个业主都能找到适合自己的生活场。

融创亦庄壹号也不示弱,其归心园林为孩子、青年、老年人等群体规划了各自的功能区,值得一提的是,夏天蚊子多不利于户外阅读,融创在阅读功能区规划种植能驱蚊的树木,可以说非常细致了。

ROUND 9 物业

融创物业费比招商贵0.28元/㎡。

买了房子后,物业服务很影响大家居住的幸福感。众所周知,招商和融创都很擅长服务高端项目,从物业费就可以看出来,融创物业费4.96元/㎡,招商物业费4.68元/平米,每平米只差2.8毛钱。这样价位的物业,自然是高端而且专业。

简单来看,融创物业主要是归心服务,通过社区文化平台化、业主共建常态化、服务呼叫线上化为客户营造一种健康、和谐的生活氛围,以及能够自我生长的社区生态。

招商·臻珑府物业交由拥有国家一级物业管理资质的招商局物业负责,以“家在情在”人本理念为核心,构建服务者与被服务者之间、邻里之间、人与社区间和谐融洽的情感关系,悉心照料业主的生活日常。

ROUND 10 智能应用

人脸识别成两个项目标配。

还有一个附加值,那就是智慧社区,虽然是普通的商品住宅,但智慧社区已经越来越普及。

简单介绍下,招商引入了智慧物联科技系统,以智能视觉监控、4K高清人脸识别等社区智能安防功能,营造便捷、安心的绿色健康生活场景。

融创则采用人脸识别门禁系统、归家智能系统、三合一智能门锁,让生活更舒适高效,一键离家系统可以免去遗忘关灯的烦恼,让家宅更安全。

新地块将带动亦庄房价上涨

以上就是两项目的一些关键点对比,从市场反馈看,招商的销售情况似乎稍好些。

公开数据显示,招商臻珑府6月成交65套,总成交额3.36亿元。融创亦庄壹方面也号称成交了15亿元,但由于网签延后,目前还没有显示。有业内人士表示,招商项目给的优惠多,价格比较低,销售的更好一点。不过,两项目都开盘不久,现在下定论为时过早。

周末两天400多组购房者看房,足以说明两项目的热度,虽然他们在产品细节有差别,各有优劣,但整体上,还是比较有竞争力,此外,两个项目无论是交通还是周边配套,都很不错。

交通上,最重要的就是北京地铁17号线,预计将于2022年开通,等到交房时,地铁基本上也开通了,届时,距离项目大约1公里左右的次渠北站到达国贸站只有7站地地铁,对于朝阳上班的人非常方便。

项目周边配套比较成熟,小型超市和餐饮店较多,生活非常方便,更重要的是,项目紧挨着12年制的建华实验亦庄学校,涵盖幼儿园、小学、初中和高中,这也是两个项目的重要卖点。

除了这些基本面,亦庄未来的发展也非常不错,众多产业集聚自不必说,但从楼市角度看,亦庄已成兵家必争之地。

2020年以来,北京争抢最激烈的地块就来自亦庄,即亦庄新城站前区YZ00-0401-0056、YZ00-0401-L0055-02地块,经过18家房企的激烈争夺,该地块由绿城以49.8%的溢价率竞得,这是2020年北京溢价率最高的地块,纯商品房地块没有价格限制,未来随着该地块入市,亦庄楼市价格有望升高。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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