太猛！6万人抢700多套房！成都，将是下一个深圳？

深圳前脚升级调控，成都后脚撞在风口，到底真的是瓜娃子，还是刚刚才联网？

最近，成都再现“万人摇”红盘，凯德卓锦万黛推出最后774套房源，引来58177人报名，摇中概率1.33%，堪比买彩票。

可见，近6万人抢700多套房，比之前杭州的西溪公馆，有过之而无不及。

据不完全统计，今年以来，成都已经出现了8次“万人摇”，而去年全年只有6次。

那么，为什么人们会如此狂热？成都楼市的真实情况到底是怎样？

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其实，成都楼市之所以出现“万人摇”现象，原因和杭州如出一辙，一二手房价格倒挂。

就拿凯德卓锦万黛来说，这次推出的774套房源，户型面积89-136㎡，均价仅约10394元/㎡。

由于限价，其新房无论是比自身二手房还是周边二手房，价格都便宜了至少4000元/㎡，如果买了89㎡的至少赚35万，买136㎡的至少赚54万。

除了价格优势，项目还有准现房、地铁盘、低总价等优势，对于刚需抑或投资客来说，都可谓是直击灵魂，不火才怪。

图源链家

那么，这就能说明成都楼市火爆吗？显然不能！

首先，去年12月，成都限购有所放松，拥有5+2区域购房资格的人可以买天府新区，所以因落户而获得购房资格的人增加了不少。而今年以来成都共有8次“万人摇”，其中有4次出就在天府新区。

同时，今年成都摇号政策有变，改为先摇号再复核，所以在参与摇号的人里，有部分人可能不符合购房资格。而且“解锁”房票的时间也被大大缩短，购房者也许一周就能解锁，去参与下一个万人摇项目。

所以就会出现一个现象：每一次参与万人摇的购房者里，大部分可能是上一次参与万人摇“陪跑”的人。

其次，据锐理数据显示，截至6月28日，今年上半年仅大成都就新增商品住宅房源74977套。而万人摇项目供应不过是三四千套，占比这么低，供不应求反倒说得过去，但以此说整个成都楼市火爆未免以偏概全。

事实上，在新都、郫都、温江、新津、青白江等前景一般的区域，还有很多项目没有价格、地段优势，存在去化困难的问题，甚至出现流摇或“0登记”的现象。毕竟，没法玩套利游戏，就难有人为之疯狂。

整体来看，今年上半年成都新房市场供小于求，各区房价都在不同程度地上涨，但同时库存也在增加，去化周期比去年同期有所增加，具体可以参考下面这张图。

目前，成都新房主流价格大概分为3个梯队，第一梯队是青羊区3万+/㎡，第二梯队是锦江、武侯、高新、成华、金牛、天府新区2-3万/㎡，第三梯队是双流、龙泉驿、温江、郫都、新都、青白江1-2万/㎡。

图源直击成都楼市

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再来看看二手房市场。

根据链家数据显示，截至7月22日，成都二手房挂牌量已达138105套。

近14万套，什么概念？

年初才12万套，半年就增加了1万多套。如果按每个月成交5000套估算，全部消化掉至少需要28个月。

而根据诸葛找房7月22日的数据显示，成都二手房90天内成交为18032套，而一天新增的房源就达到1110套，很明显，成交速度远比不上供应速度。

看着这串庞大的数字，不少人可能会想：这么大的挂牌量，成都二手房市场不行了。

实际上，并没有想象中那么差！

想了解市场真实情况，看看实际成交就知道了。

根据克而瑞数据显示，自疫情爆发后，2月成交量明显下降，而3月份开始回升，到6月成都二手房成交超过15000套，虽然比5月略降，但仍是今年高位。

成都中心城区二手住宅成交量价走势，不含青白江

而成都二手房价格走势，也能说明一些问题。

从近一年的数据来看，在去年9月份跌至低点后，一路保持平稳上涨，今年6月为15470元/㎡，比去年7月还略高。

图源诸葛找房

如果你去中介网站看一下，就能发现有不少业主都在涨价。（当然降价的也有，但大多都是几万到十几万，亏得不多）

例如，龙湖九里晴川一套四房单位，今年3月挂牌价才338万，7月2日便涨到360万，7天后再涨至420万，前后涨了82万。

带看中介表示，目前业主并不着急卖，整个小区二手房价格都有所上涨，成都整体房价涨了4%左右。

还有一套比较有意思的，是位于中海兰庭的三房单位，去年12月首次挂牌，价格为220万，疫情过后，业主首次降价至215万，到了6月却试探性地涨了3万，7月5日再涨到252万，一口气涨了34万。

而带看中介的回答也几乎一毛一样，业主的心理价位已经发生变化，因为整体市场在涨，所以也跟着涨价。

可见，二手房市场的向好，给了房东涨价的底气，但正因为如此，相比价格低很多的新房，二手房更显劣势，导致挂牌量居高不下。

实际上，据我了解到的情况，近14万挂牌量的背后，还隐藏着一些信息。

一方面，如果你了解前几年的成都市场，就会清楚在没出现摇号之前，很多人买房就像买白菜一样疯狂入市，而这也导致了2017年“限售令”的出台。

如今期限已满，房价也涨了，投资客卖房套现也自然在情理之中。

另一方面，是巨大的改善需求。2016年之前，成都楼市很长一段时间都主打90㎡以下的小户型，例如蓝光COCO时代的69㎡三房，可谓红极一时。

到了现在，这种房子显然不再适合居住，大批早年买房的人都有很强的置换需求。

根据链家数据显示，在目前在售的二手房中，90㎡以下的房源就多达78240套，占比高达57%，这就说明了改善性需求日益增多。

图源链家

整体来看，天量的二手房确实在说明成都二手房市场不健康，但从现在的情况来看，成都楼市依然稳中向好。

随着高价地入市，新房价格必然上涨，一旦超过刚需所能承受的范围，二手房的困境自然会得到缓。

所以接下来，二手房市场会活跃，在新房的带动下，价格会继续微涨，但涨幅远不及新房。

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成都的房子还值不值得买(300785,股吧)？

我的答案是，值得买。毕竟从这几年的经济基本面、人口流入、政策扶持等方面来看，成都都是中西部城市中的龙头。

但不能随便买，因为目前成都楼市基本上是一个结构性行情。所以我有几点建议给大家参考参考。

1、倒挂盘一出，摇就对了。

虽说随着高价地入市，新房价格以后会涨，但短期来看，新房仍然比二手房划算，况且目前一半的二手房都是老破小，不太适合居住，所以遇到准现房、地铁盘、低总价的新房，去摇号就对了。

当然，如果陪跑了，又急着买房，二手房也是可以买的，只要价格在你预算范围之内，但一定要选品质好的二手盘，最好选中段水平价位的房源。

2、成都也有区域分化，新区慎选。

成都的城市格局基本和北京类似，呈环形放射式，主城区已经很成熟，目前发展趋势是“东进、南拓、西控、北改、中优”。

当地同行告诉我，政府重心其实是在东进和南拓，也就是龙泉山和天府新区，但买新区也有要注意的地方。

例如，产业需要老城区和高新区辐射，而且新区政策也存在不确定性，可能利好兑换时间较长；如果中心区外溢能力不够，新区发展都会变慢......

3、不要盲目跟进换筹

虽然目前来看成都升级调控的几率不大，但政策何时来谁也不知道。

所以切勿盲目换筹，在没有绝对把握的情况下，尽量不要空仓试图高抛低吸，也不要被“万人抢房”的恐慌情绪匆忙带上车，一定要保持理性，多看地产PLUS的推文。

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