太猛!6万人抢700多套房!成都,将是下一个深圳?

2020-07-22 20:42:38 和讯名家 

 

深圳前脚升级调控,成都后脚撞在风口,到底真的是瓜娃子,还是刚刚才联网?

最近,成都再现“万人摇”红盘,凯德卓锦万黛推出最后774套房源,引来58177人报名,摇中概率1.33%,堪比买彩票。

可见,近6万人抢700多套房,比之前杭州的西溪公馆,有过之而无不及。

据不完全统计,今年以来,成都已经出现了8次“万人摇”,而去年全年只有6次。

那么,为什么人们会如此狂热?成都楼市的真实情况到底是怎样?

.01

其实,成都楼市之所以出现“万人摇”现象,原因和杭州如出一辙,一二手房价格倒挂。

就拿凯德卓锦万黛来说,这次推出的774套房源,户型面积89-136㎡,均价仅约10394元/㎡。

由于限价,其新房无论是比自身二手房还是周边二手房,价格都便宜了至少4000元/㎡,如果买了89㎡的至少赚35万,买136㎡的至少赚54万。

除了价格优势,项目还有准现房、地铁盘、低总价等优势,对于刚需抑或投资客来说,都可谓是直击灵魂,不火才怪。

图源链家

那么,这就能说明成都楼市火爆吗?显然不能!

首先,去年12月,成都限购有所放松,拥有5+2区域购房资格的人可以买天府新区,所以因落户而获得购房资格的人增加了不少。而今年以来成都共有8次“万人摇”,其中有4次出就在天府新区。

同时,今年成都摇号政策有变,改为先摇号再复核,所以在参与摇号的人里,有部分人可能不符合购房资格。而且“解锁”房票的时间也被大大缩短,购房者也许一周就能解锁,去参与下一个万人摇项目。

所以就会出现一个现象:每一次参与万人摇的购房者里,大部分可能是上一次参与万人摇“陪跑”的人。

其次,据锐理数据显示,截至6月28日,今年上半年仅大成都就新增商品住宅房源74977套。而万人摇项目供应不过是三四千套,占比这么低,供不应求反倒说得过去,但以此说整个成都楼市火爆未免以偏概全。

事实上,在新都、郫都、温江、新津、青白江等前景一般的区域,还有很多项目没有价格、地段优势,存在去化困难的问题,甚至出现流摇或“0登记”的现象。毕竟,没法玩套利游戏,就难有人为之疯狂。

整体来看,今年上半年成都新房市场供小于求,各区房价都在不同程度地上涨,但同时库存也在增加,去化周期比去年同期有所增加,具体可以参考下面这张图。

目前,成都新房主流价格大概分为3个梯队,第一梯队是青羊区3万+/㎡,第二梯队是锦江、武侯、高新、成华、金牛、天府新区2-3万/㎡,第三梯队是双流、龙泉驿、温江、郫都、新都、青白江1-2万/㎡。

图源直击成都楼市

.02

再来看看二手房市场。

根据链家数据显示,截至7月22日,成都二手房挂牌量已达138105套。

近14万套,什么概念?

年初才12万套,半年就增加了1万多套。如果按每个月成交5000套估算,全部消化掉至少需要28个月。

而根据诸葛找房7月22日的数据显示,成都二手房90天内成交为18032套,而一天新增的房源就达到1110套,很明显,成交速度远比不上供应速度。

看着这串庞大的数字,不少人可能会想:这么大的挂牌量,成都二手房市场不行了。

实际上,并没有想象中那么差!

想了解市场真实情况,看看实际成交就知道了。

根据克而瑞数据显示,自疫情爆发后,2月成交量明显下降,而3月份开始回升,到6月成都二手房成交超过15000套,虽然比5月略降,但仍是今年高位。

成都中心城区二手住宅成交量价走势,不含青白江

而成都二手房价格走势,也能说明一些问题。

从近一年的数据来看,在去年9月份跌至低点后,一路保持平稳上涨,今年6月为15470元/㎡,比去年7月还略高。

图源诸葛找房

如果你去中介网站看一下,就能发现有不少业主都在涨价。(当然降价的也有,但大多都是几万到十几万,亏得不多)

例如,龙湖九里晴川一套四房单位,今年3月挂牌价才338万,7月2日便涨到360万,7天后再涨至420万,前后涨了82万。

带看中介表示,目前业主并不着急卖,整个小区二手房价格都有所上涨,成都整体房价涨了4%左右。

还有一套比较有意思的,是位于中海兰庭的三房单位,去年12月首次挂牌,价格为220万,疫情过后,业主首次降价至215万,到了6月却试探性地涨了3万,7月5日再涨到252万,一口气涨了34万。

而带看中介的回答也几乎一毛一样,业主的心理价位已经发生变化,因为整体市场在涨,所以也跟着涨价。

可见,二手房市场的向好,给了房东涨价的底气,但正因为如此,相比价格低很多的新房,二手房更显劣势,导致挂牌量居高不下。

实际上,据我了解到的情况,近14万挂牌量的背后,还隐藏着一些信息。

一方面,如果你了解前几年的成都市场,就会清楚在没出现摇号之前,很多人买房就像买白菜一样疯狂入市,而这也导致了2017年“限售令”的出台。

如今期限已满,房价也涨了,投资客卖房套现也自然在情理之中。

另一方面,是巨大的改善需求。2016年之前,成都楼市很长一段时间都主打90㎡以下的小户型,例如蓝光COCO时代的69㎡三房,可谓红极一时。

到了现在,这种房子显然不再适合居住,大批早年买房的人都有很强的置换需求。

根据链家数据显示,在目前在售的二手房中,90㎡以下的房源就多达78240套,占比高达57%,这就说明了改善性需求日益增多。

图源链家

整体来看,天量的二手房确实在说明成都二手房市场不健康,但从现在的情况来看,成都楼市依然稳中向好。

随着高价地入市,新房价格必然上涨,一旦超过刚需所能承受的范围,二手房的困境自然会得到缓。

所以接下来,二手房市场会活跃,在新房的带动下,价格会继续微涨,但涨幅远不及新房。

.03

成都的房子还值不值得买(300785,股吧)?

我的答案是,值得买。毕竟从这几年的经济基本面、人口流入、政策扶持等方面来看,成都都是中西部城市中的龙头。

但不能随便买,因为目前成都楼市基本上是一个结构性行情。所以我有几点建议给大家参考参考。

1、倒挂盘一出,摇就对了。

虽说随着高价地入市,新房价格以后会涨,但短期来看,新房仍然比二手房划算,况且目前一半的二手房都是老破小,不太适合居住,所以遇到准现房、地铁盘、低总价的新房,去摇号就对了。

当然,如果陪跑了,又急着买房,二手房也是可以买的,只要价格在你预算范围之内,但一定要选品质好的二手盘,最好选中段水平价位的房源。

2、成都也有区域分化,新区慎选。

成都的城市格局基本和北京类似,呈环形放射式,主城区已经很成熟,目前发展趋势是“东进、南拓、西控、北改、中优”。

当地同行告诉我,政府重心其实是在东进和南拓,也就是龙泉山和天府新区,但买新区也有要注意的地方。

例如,产业需要老城区和高新区辐射,而且新区政策也存在不确定性,可能利好兑换时间较长;如果中心区外溢能力不够,新区发展都会变慢......

3、不要盲目跟进换筹

虽然目前来看成都升级调控的几率不大,但政策何时来谁也不知道。

所以切勿盲目换筹,在没有绝对把握的情况下,尽量不要空仓试图高抛低吸,也不要被“万人抢房”的恐慌情绪匆忙带上车,一定要保持理性,多看地产PLUS的推文。

     本文首发于微信公众号:地产PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:岳权利 HN152)
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