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质造·深度丨大瓦窑楼面价最高5.1万元/平 下半年北京即将上演豪宅激战

2020-07-23 08:03:50 和讯房产 

继丰台区分钟寺地块以179.6亿元成交后,丰台区再次迎来热门地块拍卖。

7月22日,北京出让西四环外的两宗纯商品房地块,地块名称分别为丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33 等地块和DWY-L39 等地块,两宗地块紧邻,且规划指标大体相似,竞拍开始前,两宗地块总计收到15次报价,热度较高。

最终,两宗地分别被远洋+城建联合体和首创收入囊中,成交价合计77.6亿元,溢价率分别为26.48%和18.26%。

两宗地块位置图

远洋时隔3年重回北京

大瓦窑地块位于北京西四环外,紧邻京港澳高速和北京地铁14号线,无论自驾还是地铁出行都非常便捷,而且项目西侧就是永定河,生态环境较好。值得一提的是,该地块紧邻卢沟桥文化旅游区,这里还是重要的历史文化景点。

据贝壳研究院高级分析师潘浩介绍,该区域属于海淀西板块的外延区域,周边在售项目较少,仅有在售项目均在地块北侧相对成熟区域,当前售价在5.4-8.5万元/平米,周边二手房价格6-7万元/平米,受地铁14号线拉动,板块价格仍有上升空间。

实际上,两地块的规划条件非常相似,比如,住宅部分的容积率均为2.8,控制高度80米,建筑密度30%,绿地率30%,不过,大瓦窑DWY-L33的建筑面积远大于大瓦窑DWY-L39地块。

大瓦窑DWY-L33 等地块规划指标

大瓦窑DWY-L39?等地块规划指标

首先,我们来看看大瓦窑DWY-L33地块,资料显示,该地块(大瓦窑新村项目一期)总用地规模41058.965 平方米,总建设用地规模41058.965 平方米,总地上建筑规模103031 平方米。最终,该地块由远洋+城建联合体以48亿元竞得,溢价率26.48%,楼面价约5.1万元/㎡。

这也是时隔三年远洋重回北京市场,潘浩认为,2019年全年远洋业绩达成率93%,2020年1月到6月,远洋集团累计协议销售额约418.4亿元,比去年同期下降30%,上半年目标达成率32%,下半年业绩压力系数为2019年的1.4倍,业绩压力是近年没有在北京取地的原因之一,但在北京土地市场不断推出优质地块的情况下,远洋始终保持关注,并最终选择与城建联合拿地,实为权宜之计,未来市场表现值得期待。

不过,根据丰台区政府意见,本次出让宗地中配建的1500平方米残疾人康复托养所以及2400平方米幼儿园,由竞得人建成后无偿移交丰台区相关政府部门,统一调配使用。此外,竞得人还须在 DWY-L36 地块内向大瓦窑村村民委员会(北京经纬诚信投资公司)无偿提供地上 5880 建筑平方米产业用房,建设标准不低于 5500 元/平方米。

首创29.6亿元竞得大瓦窑L39地块?溢价率18.26%

接下来介绍大瓦窑DWY-L39 等地块,该地块总用地规模44670.313 平方米,总建设用地规模44670.313 平方米,总地上建筑规模119857 平方米。竞得人同样须在 DWY-L45 地块内向大瓦窑村村民委员会(北京经纬诚信投资公司)无偿提供地上 47700 建筑平方米产业用房,建设标准不低于 5500 元/平方米。

根据丰台区政府意见,本次出让宗地中配建的 3360 平方米幼儿园、150 平方米社区卫,生监督所、800 平方米托老所以及 200 平方米老年活动站,由竞得人建成后无偿移交丰台区相关政府部门,统一调配使用。

最终,该地块被首创以29.6亿元竞得,溢价率18.26%,楼面价4.4万元/平米(剔除配建),这是首创今年在北京竞得的第二宗地块,今年2月,首创曾以29.75亿元底价摘得石景山西黄村地块,不过后来,首创以14.10亿元的代价向兴业国际转让项目公司43%的股权,公告显示,这次股权转让是出于分散未来经营风险的考虑。

公告显示,置业2020年上半年签约金额337亿,年度目标已完成42.1%,北京地区的签约金额居首,占比达47%。在业内人士看来,首创拿下该地块是深耕北京的表现,说明首创非常看好该地块未来的市场机会。

大瓦窑DWY-L33 地块楼面价约5.1万元/㎡,大瓦窑DWY-L39 地块楼面价4.4万元/平米,潘浩认为,与周边二手房市场价格相较,两地块仍有一定价格上涨空间,这也是此次竞拍激烈的原因,但同时此两地块相邻,同时成交,未来入市必然面临竞争问题,考验开发商操盘能力。

下半年北京或迎来豪宅大战

2020年以来北京土地供应结构逐渐由限竞房为主过渡到以纯商品房为主,限价的紧箍咒一经解除,相当于释放了开发商在产品方面的发挥空间,今年下半年,北京将有一大批高端项目即将入市。

大瓦窑两宗地的容积率均为2.8,初步判断,未来有可能供应小高层产品,由于不限价,未来项目售价至少7、8万元/平,而像这样不限价的住宅项目将在下半年迎来井喷式供应。

据和讯房产统计,截止2020年7月22日,北京成交楼面价超过3万元/平的地块至少13宗,其中,楼面价在7万元/㎡以上的地块有4宗,毫无疑问,这些地块未来的销售单价都在10万+以上,在经历了5万+的限竞房拼杀后,北京或将迎来豪宅混战阶段。

2020年北京楼面价超3万元/㎡地块

目前,楼面价达7万的海淀四季青地块已经入市,项目分别是融创香山壹号和颐和金茂府,两个项目总价2000万起,无论是项目入市时间还是产品形态,都非常接近,一场贴身肉搏竞争正在上演,两项目预计在8月底左右开盘,具体时间未定,但抢客大战已经拉开帷幕。

接下来,石景山古城地块即将迎来一场10万+的竞争,对手分别是融创和中海,目前,融创还没公布案名,不过据小道消息,该项目全做了中大户型,主力户型为129、145、168、189平米,精装修交房,中海案名为“中海·天钻”,主推产品为90-165平米三至五居,预计两项目即将很快入市。

未来,让市场期待的地块还包括丰台分钟寺地块以及海淀西北旺地块等,这些地块的入市将在产品力和竞争格局上搅动北京楼市,更重要的是,随着这些地块的入市,稳定了两年多的北京房价或将迎来一波上涨。

大瓦窑地块周边项目盘点

NO.1?熙悦天寰

距离地块大概驾车距离:8公里

地址:鑫博西路与大灰厂东路交口西行20米

开发商:金茂+保利+首开

产品:89㎡三居、108-138㎡四居

均价:58000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

108㎡4室2厅2卫户型图(来源:贝壳找房)

NO.2?国风长安·云棠?

距离地块大概驾车距离:4.9公里

地址:西四环边,莲石路旁

开发商:世茂集团+国瑞地产

产品:190㎡四居等

均价:54378元/㎡、2500万元/套起

效果图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

190㎡4室2厅3卫户型图(来源:贝壳找房)

NO.3?西山甲一号

距离地块大概驾车距离:6.5公里

地址:长辛店生态城园博园南路路北500米

开发商:北京金隅房地产

产品:118-142㎡三居、125-184㎡四居

均价:65000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

样板间(来源:贝壳找房)

125㎡4室2厅2卫户型图(来源:贝壳找房)

NO.4 长安九里

距离地块大概驾车距离:10公里

地址:石景山区古城南街100米?

开发商:华润+电建

产品:86㎡两居、103-120㎡三居、125-138㎡四居

均价:70000元/㎡

效果图(来源:贝壳找房)

138㎡4室2厅卫户型图(来源:诸葛找房)

(责任编辑:徐帅 )
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