质造·深度丨大瓦窑楼面价最高5.1万元/平 下半年北京即将上演豪宅激战

继丰台区分钟寺地块以179.6亿元成交后，丰台区再次迎来热门地块拍卖。

7月22日，北京出让西四环外的两宗纯商品房地块，地块名称分别为丰台区卢沟桥大瓦窑DWY-L33 等地块和DWY-L39 等地块，两宗地块紧邻，且规划指标大体相似，竞拍开始前，两宗地块总计收到15次报价，热度较高。

最终，两宗地分别被远洋+城建联合体和首创收入囊中，成交价合计77.6亿元，溢价率分别为26.48%和18.26%。

两宗地块位置图

远洋时隔3年重回北京

大瓦窑地块位于北京西四环外，紧邻京港澳高速和北京地铁14号线，无论自驾还是地铁出行都非常便捷，而且项目西侧就是永定河，生态环境较好。值得一提的是，该地块紧邻卢沟桥文化旅游区，这里还是重要的历史文化景点。

据贝壳研究院高级分析师潘浩介绍，该区域属于海淀西板块的外延区域，周边在售项目较少，仅有在售项目均在地块北侧相对成熟区域，当前售价在5.4-8.5万元/平米，周边二手房价格6-7万元/平米，受地铁14号线拉动，板块价格仍有上升空间。

实际上，两地块的规划条件非常相似，比如，住宅部分的容积率均为2.8，控制高度80米，建筑密度30%，绿地率30%，不过，大瓦窑DWY-L33的建筑面积远大于大瓦窑DWY-L39地块。

大瓦窑DWY-L33 等地块规划指标

大瓦窑DWY-L39?等地块规划指标

首先，我们来看看大瓦窑DWY-L33地块，资料显示，该地块（大瓦窑新村项目一期）总用地规模41058.965 平方米，总建设用地规模41058.965 平方米，总地上建筑规模103031 平方米。最终，该地块由远洋+城建联合体以48亿元竞得，溢价率26.48%，楼面价约5.1万元/㎡。

这也是时隔三年远洋重回北京市场，潘浩认为，2019年全年远洋业绩达成率93%，2020年1月到6月，远洋集团累计协议销售额约418.4亿元，比去年同期下降30%，上半年目标达成率32%，下半年业绩压力系数为2019年的1.4倍，业绩压力是近年没有在北京取地的原因之一，但在北京土地市场不断推出优质地块的情况下，远洋始终保持关注，并最终选择与城建联合拿地，实为权宜之计，未来市场表现值得期待。

不过，根据丰台区政府意见，本次出让宗地中配建的1500平方米残疾人康复托养所以及2400平方米幼儿园，由竞得人建成后无偿移交丰台区相关政府部门，统一调配使用。此外，竞得人还须在 DWY-L36 地块内向大瓦窑村村民委员会（北京经纬诚信投资公司）无偿提供地上 5880 建筑平方米产业用房，建设标准不低于 5500 元／平方米。

首创29.6亿元竞得大瓦窑L39地块?溢价率18.26%

接下来介绍大瓦窑DWY-L39 等地块，该地块总用地规模44670.313 平方米，总建设用地规模44670.313 平方米，总地上建筑规模119857 平方米。竞得人同样须在 DWY-L45 地块内向大瓦窑村村民委员会（北京经纬诚信投资公司）无偿提供地上 47700 建筑平方米产业用房，建设标准不低于 5500 元／平方米。

根据丰台区政府意见，本次出让宗地中配建的 3360 平方米幼儿园、150 平方米社区卫，生监督所、800 平方米托老所以及 200 平方米老年活动站，由竞得人建成后无偿移交丰台区相关政府部门，统一调配使用。

最终，该地块被首创以29.6亿元竞得，溢价率18.26%，楼面价4.4万元/平米（剔除配建），这是首创今年在北京竞得的第二宗地块，今年2月，首创曾以29.75亿元底价摘得石景山西黄村地块，不过后来，首创以14.10亿元的代价向兴业国际转让项目公司43%的股权，公告显示，这次股权转让是出于分散未来经营风险的考虑。

公告显示，置业2020年上半年签约金额337亿，年度目标已完成42.1%，北京地区的签约金额居首，占比达47%。在业内人士看来，首创拿下该地块是深耕北京的表现，说明首创非常看好该地块未来的市场机会。

大瓦窑DWY-L33 地块楼面价约5.1万元/㎡，大瓦窑DWY-L39 地块楼面价4.4万元/平米，潘浩认为，与周边二手房市场价格相较，两地块仍有一定价格上涨空间，这也是此次竞拍激烈的原因，但同时此两地块相邻，同时成交，未来入市必然面临竞争问题，考验开发商操盘能力。

下半年北京或迎来豪宅大战

2020年以来北京土地供应结构逐渐由限竞房为主过渡到以纯商品房为主，限价的紧箍咒一经解除，相当于释放了开发商在产品方面的发挥空间，今年下半年，北京将有一大批高端项目即将入市。

大瓦窑两宗地的容积率均为2.8，初步判断，未来有可能供应小高层产品，由于不限价，未来项目售价至少7、8万元/平，而像这样不限价的住宅项目将在下半年迎来井喷式供应。

据和讯房产统计，截止2020年7月22日，北京成交楼面价超过3万元/平的地块至少13宗，其中，楼面价在7万元/㎡以上的地块有4宗，毫无疑问，这些地块未来的销售单价都在10万+以上，在经历了5万+的限竞房拼杀后，北京或将迎来豪宅混战阶段。

2020年北京楼面价超3万元/㎡地块

目前，楼面价达7万的海淀四季青地块已经入市，项目分别是融创香山壹号和颐和金茂府，两个项目总价2000万起，无论是项目入市时间还是产品形态，都非常接近，一场贴身肉搏竞争正在上演，两项目预计在8月底左右开盘，具体时间未定，但抢客大战已经拉开帷幕。

接下来，石景山古城地块即将迎来一场10万+的竞争，对手分别是融创和中海，目前，融创还没公布案名，不过据小道消息，该项目全做了中大户型，主力户型为129、145、168、189平米，精装修交房，中海案名为“中海·天钻”，主推产品为90-165平米三至五居，预计两项目即将很快入市。

未来，让市场期待的地块还包括丰台分钟寺地块以及海淀西北旺地块等，这些地块的入市将在产品力和竞争格局上搅动北京楼市，更重要的是，随着这些地块的入市，稳定了两年多的北京房价或将迎来一波上涨。

大瓦窑地块周边项目盘点

NO.1?熙悦天寰

距离地块大概驾车距离：8公里

地址：鑫博西路与大灰厂东路交口西行20米

开发商：金茂+保利+首开

产品：89㎡三居、108-138㎡四居

均价：58000元/㎡

效果图（来源：贝壳找房）

样板间（来源：贝壳找房）

108㎡4室2厅2卫户型图（来源：贝壳找房）

NO.2?国风长安·云棠?

距离地块大概驾车距离：4.9公里

地址：西四环边，莲石路旁

开发商：世茂集团+国瑞地产

产品：190㎡四居等

均价：54378元/㎡、2500万元/套起

效果图（来源：贝壳找房）

样板间（来源：贝壳找房）

190㎡4室2厅3卫户型图（来源：贝壳找房）

NO.3?西山甲一号

距离地块大概驾车距离：6.5公里

地址：长辛店生态城园博园南路路北500米

开发商：北京金隅房地产

产品：118-142㎡三居、125-184㎡四居

均价：65000元/㎡

效果图（来源：贝壳找房）

样板间（来源：贝壳找房）

125㎡4室2厅2卫户型图（来源：贝壳找房）

NO.4 长安九里

距离地块大概驾车距离：10公里

地址：石景山区古城南街100米?

开发商：华润+电建

产品：86㎡两居、103-120㎡三居、125-138㎡四居

均价：70000元/㎡

效果图（来源：贝壳找房）

138㎡4室2厅卫户型图（来源：诸葛找房）