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热点丨南京深夜发文加码调控!“冷水”终于浇在高烧的楼市上

2020-07-24 08:36:26 和讯房产  常丹丹

今年以来,南京楼市经历了“过山车”般的行情。受疫情影响,一季度售楼处关停,上市、成交量骤降。进入3月后,复工复产,政府供地节奏明显加快,土地市场热度空前高涨,房企以接连的百亿土拍释放拿地热情,商品住宅方面,多个项目价格较明显上涨,与此同时,“万人摇号”频频刷爆人们眼球。

“房住不炒”的主基调下,楼市风头过盛必然引来监管层的关注。7月23日凌晨,南京市住房保障和房产局等7部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称《通知》),从加强土地市场调控、支持刚性购房需求等9个方面明确加码调控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,南京此次发布政策,充分说明近期南京市场出现了房源炒作、价格炒作等现象,干扰了市场预期,其对于房地产市场带来了较多负面影响。

随着靴子落地,南京成为本月继杭州、东莞、宁波和深圳以来第五个收紧调控的地区。

优购+限购

此次南京下发的《通知》主要涵盖加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理、规范新建商品住房装修行为、增强存量住房交易信息透明度、维护诚信规范的市场秩序、营造健康良好的社会氛围、强化属地监管责任等九个方面。

为支持刚性购房需求,《通知》提出,优先保障南京市户籍无房家庭的刚性购房需求,商品住宅项目向南京市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。体现了房地产调控政策对刚需家庭的住房支持,有利于刚需家庭尽快实现住有所居。

在完善住房限购政策方面,想通过“假离婚”获取购房资格的漏洞也被补上。《通知》指出,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

对此,南京市住房保障和房产局解读称,这样既可满足离异人士合理住房需求,也可遏制通过离婚获取购房资格的情况。通过优化完善住房限购政策,有利于抑制投机炒房,为平衡供需关系、促进房地产市场进一步平稳健康运行创造健康的需求结构。

针对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘,《通知》要求开发企业制定针对性销售方案,严格按照审核公示方案开盘销售。现场公示的选房结果须与南京网上房地产公示同步。

在楼市的源头土地层面,《通知》也提出了要求:依据土地市场状况,加大住宅用地供应力度,合理有序安排上市,优先满足刚需,稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式,提高土地市场准入条件,建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

对于南京此次发布的政策,严跃进认为,一方面保障刚需合理需求入市,另一方面也有效打击了炒房需求,尤其是借假离婚来增加购房资格的行为,有效防范了炒房动机,让购房行为更加合规。

不过,也有另一种声音认为,政策基本只限制了参与摇号购房人群的资格,但没有想办法打击套利空间,治标不治本,预计效果可能不会太好。

“万人摇”下的楼市地市高温

本次出台的政策中,明确提到加强热点楼盘销售管理,而从今年以来南京楼市的表现来看,“热点楼盘”确实颇为吸睛。

5月底,疫情影响逐渐消弭,南京7个摇号楼盘公布报名人数,其中位于江北核心区的江畔都会上城项目,共计录得11890组有效报名,其中992组参与67套人才优选房摇号,中签率约6.8%;10898组参与156套普通房源摇号,中签率只有1.4%。

这样的现象在南京并不少见,这也直接推升了南京楼市的成交数据。作为热点二线城市,国家统计局数据显示,今年6月,南京新建商品住宅销售价格环比上涨1%,同比上涨6.1%,新房价格同比六连涨。

从排名上来看更为直观。南京新房价格环比涨幅在今年3月排名全国29位,4月份新房价格环比涨幅跃升全国第一。5月和6月稍有回落,但仍排名靠前。5月份新房价格环比增幅排名第4位,6月排名11位。

据南京网上房地产显示,截止7月中旬,2020年上半年南京新房认购(12029)+成交(43244)共55273套。同比去年上半年认购(12312套)+成交(36558套)上涨13%。

新房市场成交活跃,另一方面,买房门槛也在提高,刚需购房越来越难。从市场主流产品来看,南京住宅以80-144㎡房源为主力,80㎡以下房源稀缺,新房单价2.5-3万/㎡成市场主力,3-3.5万/㎡、4-5.5万/㎡价格占比提升,南京房价格局梯队变化明显。

而在此次新政措施中居首位的土地层面,也在近期迎来了火爆局面。尽管南京在6月5日就加入到了“限地价、限房价”土拍规则的阵营中,但除了7月首场拍地有所降温,“双限”新规后的土拍,照样引得房企们扎堆举牌。

7月10日,南京首场“双限”新规土拍迎来7宗地块,近50家房企举牌的“盛况”下,5宗地块达到上限。此后未满一周,南京再有9宗地块集中入市,吸引了超过30家房企参与竞价,总成交价达到148.5亿元,其中6宗地块到达上限价。

仅半个月时间,南京三场土拍揽金468.04亿元,而在上半年的土拍中,全市总土地出让金仅为760亿元。也就是说,不到一个月的时间,南京土地出让金额就超过上半年总出让金额的六成。

对此,严跃进给出的解释是,上半年受疫情的影响,大部分地块推介节奏都集中在下半年,显得比较紧凑,此外,现在已经到了南京开发商补仓土地的时机,各大房企积极抢地的自发性强。

调控收紧在路上

今年上半年,全国集中出台300多次调控政策,进入下半年,除了南京外,7月全国已有4个城市出台了调控收紧措施,分别是杭州、东莞、宁波、深圳,都是房价涨幅比较靠前的城市。

2020年6月百城新建住宅价格指数

7月2日,杭州市出台新房摇号新政,对人才优先购房规定5年限售期,同时,提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。

7月2日,东莞市住房和城乡建设局等四部门发布了《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,《通知》要求加快在建商品住房入市销售,加强商品住房销售价格指导,加大力度打击捂盘惜售行为,严格规范商品住房认购行为。

当地规定,项目申请预售,每次体量不低于3万平方米;取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。在限价方面,要求同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%;分期销售的新房,房价不高于上一期同类房价的5%。

7月6日,宁波发布稳楼市“十条”新政,核心内容包括扩大限购范围,加强住房贷款审核、非本市户籍无住房家庭可以优先选房等。

7月16日,深圳出台楼市新政,明确规定深户买房社保需连缴3年,离婚3年内买房,按离婚前家庭总套数计算等。

从几个城市的新政来看,彻底落实了房住不炒的原则,调控效果也将在时间的实践中给出答案。当下,楼市高温仍在不少城市上演,调控收紧远未到尾声,下一个城市是谁,我们拭目以待。

END

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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