热点丨南京深夜发文加码调控！“冷水”终于浇在高烧的楼市上

今年以来，南京楼市经历了“过山车”般的行情。受疫情影响，一季度售楼处关停，上市、成交量骤降。进入3月后，复工复产，政府供地节奏明显加快，土地市场热度空前高涨，房企以接连的百亿土拍释放拿地热情，商品住宅方面，多个项目价格较明显上涨，与此同时，“万人摇号”频频刷爆人们眼球。

“房住不炒”的主基调下，楼市风头过盛必然引来监管层的关注。7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局等7部门联合发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），从加强土地市场调控、支持刚性购房需求等9个方面明确加码调控。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，南京此次发布政策，充分说明近期南京市场出现了房源炒作、价格炒作等现象，干扰了市场预期，其对于房地产市场带来了较多负面影响。

随着靴子落地，南京成为本月继杭州、东莞、宁波和深圳以来第五个收紧调控的地区。

优购＋限购

此次南京下发的《通知》主要涵盖加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理、规范新建商品住房装修行为、增强存量住房交易信息透明度、维护诚信规范的市场秩序、营造健康良好的社会氛围、强化属地监管责任等九个方面。

为支持刚性购房需求，《通知》提出，优先保障南京市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向南京市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。体现了房地产调控政策对刚需家庭的住房支持，有利于刚需家庭尽快实现住有所居。

在完善住房限购政策方面，想通过“假离婚”获取购房资格的漏洞也被补上。《通知》指出，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

对此，南京市住房保障和房产局解读称，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可遏制通过离婚获取购房资格的情况。通过优化完善住房限购政策，有利于抑制投机炒房，为平衡供需关系、促进房地产市场进一步平稳健康运行创造健康的需求结构。

针对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，《通知》要求开发企业制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售。现场公示的选房结果须与南京网上房地产公示同步。

在楼市的源头土地层面，《通知》也提出了要求：依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

对于南京此次发布的政策，严跃进认为，一方面保障刚需合理需求入市，另一方面也有效打击了炒房需求，尤其是借假离婚来增加购房资格的行为，有效防范了炒房动机，让购房行为更加合规。

不过，也有另一种声音认为，政策基本只限制了参与摇号购房人群的资格，但没有想办法打击套利空间，治标不治本，预计效果可能不会太好。

“万人摇”下的楼市地市高温

本次出台的政策中，明确提到加强热点楼盘销售管理，而从今年以来南京楼市的表现来看，“热点楼盘”确实颇为吸睛。

5月底，疫情影响逐渐消弭，南京7个摇号楼盘公布报名人数，其中位于江北核心区的江畔都会上城项目，共计录得11890组有效报名，其中992组参与67套人才优选房摇号，中签率约6.8%；10898组参与156套普通房源摇号，中签率只有1.4%。

这样的现象在南京并不少见，这也直接推升了南京楼市的成交数据。作为热点二线城市，国家统计局数据显示，今年6月，南京新建商品住宅销售价格环比上涨1%，同比上涨6.1%，新房价格同比六连涨。

从排名上来看更为直观。南京新房价格环比涨幅在今年3月排名全国29位，4月份新房价格环比涨幅跃升全国第一。5月和6月稍有回落，但仍排名靠前。5月份新房价格环比增幅排名第4位，6月排名11位。

据南京网上房地产显示，截止7月中旬，2020年上半年南京新房认购（12029）+成交（43244）共55273套。同比去年上半年认购（12312套）+成交（36558套）上涨13%。

新房市场成交活跃，另一方面，买房门槛也在提高，刚需购房越来越难。从市场主流产品来看，南京住宅以80-144㎡房源为主力，80㎡以下房源稀缺，新房单价2.5-3万/㎡成市场主力，3-3.5万/㎡、4-5.5万/㎡价格占比提升，南京房价格局梯队变化明显。

而在此次新政措施中居首位的土地层面，也在近期迎来了火爆局面。尽管南京在6月5日就加入到了“限地价、限房价”土拍规则的阵营中，但除了7月首场拍地有所降温，“双限”新规后的土拍，照样引得房企们扎堆举牌。

7月10日，南京首场“双限”新规土拍迎来7宗地块，近50家房企举牌的“盛况”下，5宗地块达到上限。此后未满一周，南京再有9宗地块集中入市，吸引了超过30家房企参与竞价，总成交价达到148.5亿元，其中6宗地块到达上限价。

仅半个月时间，南京三场土拍揽金468.04亿元，而在上半年的土拍中，全市总土地出让金仅为760亿元。也就是说，不到一个月的时间，南京土地出让金额就超过上半年总出让金额的六成。

对此，严跃进给出的解释是，上半年受疫情的影响，大部分地块推介节奏都集中在下半年，显得比较紧凑，此外，现在已经到了南京开发商补仓土地的时机，各大房企积极抢地的自发性强。

调控收紧在路上

今年上半年，全国集中出台300多次调控政策，进入下半年，除了南京外，7月全国已有4个城市出台了调控收紧措施，分别是杭州、东莞、宁波、深圳，都是房价涨幅比较靠前的城市。

2020年6月百城新建住宅价格指数

7月2日，杭州市出台新房摇号新政，对人才优先购房规定5年限售期，同时，提高“无房家庭”认定门槛、规定一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。

7月2日，东莞市住房和城乡建设局等四部门发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，《通知》要求加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。

当地规定，项目申请预售，每次体量不低于3万平方米；取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。在限价方面，要求同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%；分期销售的新房，房价不高于上一期同类房价的5%。

7月6日，宁波发布稳楼市“十条”新政，核心内容包括扩大限购范围，加强住房贷款审核、非本市户籍无住房家庭可以优先选房等。

7月16日，深圳出台楼市新政，明确规定深户买房社保需连缴3年，离婚3年内买房，按离婚前家庭总套数计算等。

从几个城市的新政来看，彻底落实了房住不炒的原则，调控效果也将在时间的实践中给出答案。当下，楼市高温仍在不少城市上演，调控收紧远未到尾声，下一个城市是谁，我们拭目以待。

END