楼市进入“快速反应”时代？

来源：楼市微观察（loushi666）?

继深圳、杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州之后，南京也于前天升级了调控政策。

热门城市中，该更新调控方案的也更新得差不多了。

这一轮更新，总体上是为了对冲宽松货币对楼市的影响，既要稳增长，又要稳楼市。

关于这一点，24号有一则很重要的新闻可以佐证。

实际上，从这则新闻中，还能看到更重要的信号，就是下面这些：

防止资金违规流入楼市；

对市场异动及时提醒指导并预警'

定期公开各地土储和建设进展；

发挥财税政策作用，有效调节住房需求；

持续整治房地产市场乱象。

在以往，高层基本都是定调，下面的人出方案并实施，现在则是高层直接告诉你应该怎么干。

此外，对于措施的时机，文中也提到了"发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施"

这话已经说得相当明白了，如果说以往要及时跟进市场发展趋势，更新调控政策，那么现在和将来，政策的反应时间可能要缩短，再缩短。

尤其是那种马后炮，亡羊补牢式的调控要尽可能避免。

2020年，尤为明显，上半年是有特殊情况，楼市需要救，但类似2016年的那种情况又出现了，炒房群体携各类资金沿着偏宽松的城市一路掩杀过去，推动房价上涨，给稳楼市带来的巨大挑战。

围绕充沛低成本资金，炒房群体肆无忌惮，开发商也是肆无忌惮，部分城市房地产的一二级市场均明显过热。

深圳、南京、杭州这几个城市，表现得尤为明显。

稍微总结一下，高层的变化有两点，一是直接告诉你怎么干，二是告诉你要尽快这么干。

之所以有这种转变，我理解是因城施策虽然有其优点，针对本城市的供需现状更新调控政策，但缺点是城市是无法站到全国一盘棋的高度来做出决策的，每个地方都有自己的小九九，很难做出具有应对冲击的前瞻性决策。

回头看看这次座谈会的几个城市，其实挺明显的，都是全国主要城市群的中心城市。他们要在新的指导思想下，形成新的合力，不能出现你这边"按下葫芦"，我这边却"浮起瓢"的情况。一个城市有异样，其他城市会迅速考虑调控预案。

这种变化，我觉得反映到市场上，给购房者的观感主要的：

购房资格可能不再稳了，首付瞬间不够了，房贷额度瞬间缩水，房贷利率瞬间升高，交易税瞬间增加……

你以为你马上就拥有房票了，或者你刚参与认购，但说不定什么时候，一纸通知，你的房票瞬间就没了。

现在的调控措施，其实没有多少新鲜感，措施还是那些，没有什么所谓最严，只有更严，两年不行，就三年，甚至五年，其他城市用过的政策，我还没用过的，就拿来再用一遍。

这种升级，未来会变得更快，必然会有人会被政策波及到。

对于有明确计划的购房者来说，更要留出充足的准备时间，能买还是应该尽快买，历次调控，影响最大的其实还是刚需。

别看总看到不少类似"降价卖房"的新闻，冰山之下才是沉默的大多数。他们是很难有渠道发声的。即便是今年这么风风火火，在深圳这种地方，炒房客占比也不过是3成多，这个比例不能说不高，但相对于刚需客而言，后者受波及依然更多。

对于深圳这种城市，犹豫不得。类似的城市，杭州、成都、南京都是。

调控是要遏制爆发，不是把市场搞坏，这一点，我想大家应该是没有疑问的。

综合这段时间的一些政策层面的演进，我感觉是楼市三年的小周期可能将不存在了，现在和未来将缩短为一年小周期。

买房要握准时间点，不能再犹犹豫豫了，要重点把握两个节点，

一是放松之初，尽快入市，比如今年上半年的LPR连续下降之时是不错的时机，等到各类摇号，秒杀，售罄，超低中签率新闻爆发的时候，那已经迟了。

二是调控落下之时，市场需要消化，消化的方式就是降低预期，调整营销策略，这也是捡漏的机会。

对卖房的人来说，降息落地之时，让它再酝酿一两个月，能卖出相对不错的价格。

而对于那些调控相对优秀的城市，市场相对平稳，比如北京上海广州，买房则不用这么紧张。