注意！北京楼市终于开启全面“不限价”时代

7月29日一早北京土地市场挂牌出让两宗商住用地，分别是起始价69.78亿元的石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块。该宗地将于9月2日15时进行限时竞价。另外一宗北京市平谷区王辛庄镇（二号地三期）PG00-0002-6006地块R2二类居住用地起价13.28亿。

截止日前，北京合计有7宗住宅用地等待出让，一直到9月2日，这些地块有一个共同特点：不限价！

北京楼市已经进入了全面不限价时代！（虽然不排除未来还有零星地块出让的可能性，但总体看，2020年，北京住宅土地的不限价已经全面开启）

总体看，在2017年开启的本轮调控来，不含共有产权房的限价房和不限价商品房一共土地供应有152宗。合计其中供应的住宅地块部分有1442万平米，其中限价地块高达109宗1076万平米。

但值得注意的是，这些限价地块中，按照发布土地出让讯息开始的，在2020年只有4宗！

而不限价商品房的供应已经成为了北京市场的绝对主流！

43宗已经成交的不限价住宅地块，2018年只有一宗，2019年有14宗，2020年合计高达28宗。以成交为界限，2020年一共成交了商品房住宅地块34宗，其中有28宗不限价，而未来挂牌的7宗地块，也全部不限价。

随着不限价地块的占比高企，北京库存最严重的限竞房有望逐渐消化，其中优质的项目越来越少。

截止日前，北京二手房7月1-28日合计二手房真实成交量在1.4万套，全月预计能到1.5万套，虽然不如5月的2.1万套，但也属于明显的企稳升温。

本周数据一二线城市平均开盘去化率依然保持在65%的高位，一线城市平均58%，二线城市平均68%。

首先：本轮楼市出现小阳春很大程度是因为一季度疫情压抑的市场需求，叠加降息降准带来的政策宽松。6-7月市场继续维持5月的升温趋势，整体看，大部分城市已经超过去年同期，但目前看，一季度减少的量很难在上半年平稳，预计整体市场有望在四季度月左右开始出现年内的同比持平.

其次：市场分化，大部分城市市场在5-6月同比上涨，但北京是特例，虽然5月出现了少有的升温，但6月因为疫情的变化，市场快速降温，整体看，当下北京房地产市场再次回到了4月水平。而北京市场在7月有望逐渐再次回到正轨。

第三：从趋势看，7月来，这种情况下，成交量相对会继续上升，大部分企业都在冲刺半年报。

第四：各地人才政策 落户政策井喷

中原地产研究中心统计数据显示，2020年因为疫情影响，各地为了稳定经济，拉动人才的政策在疫情平稳后持续井喷，各种人才政策单月发布都在20城市以上，累计看，截止6月中旬，已经有超过百城发布了各种人才政策。吸引人才和劳动力。

与人才政策配套的是，各地的购房补贴政策井喷，同时落户政策也出现了多省份城市的井喷发布，累计不完全统计依据超过35省份发布了落户宽松政策。多地直接开始执行0门槛的落户政策。

最后简单的总结一下：

1：信贷全年超发趋势不改！

7月10日，中国人民银行举行了上半年金融统计数据新闻发布会，会上发布的金融数据格外亮眼。

有3组数据均明显高于去年同期水平：6月末，广义货币（M2）余额213.49万亿元，同比增长11.1%，已经连续4个月保持两位数增速；上半年社会融资规模增量累计为20.83万亿元，比上年同期多6.22万亿元；上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。

中国人民银行行长易纲近期表示，货币政策还将保持流动性合理充裕，预计带动全年人民币贷款新增近20万亿元，社会融资规模增量将超30万亿元。

2：北京市场的二次疫情影响有望在7月过去，8-9月市场恢复

北京房地产市场因为疫情再次出现了明显的倒春寒，5月楼市小阳春但6月中旬开始的疫情让市场再次全面萎缩，整体数据看，5月北京二手房成交量大约2.1万套，而6月只有不到1.4万套，7月有望超过1.5万套，8月按照看房趋势有望达到1.7万套以上。

3：全国各地已经出现一轮升级调控，但这些调控政策除深圳外软弱无力，未增加供应，未限制信贷，效果必然有限，这种情况下，北京作为已经调整过25%的市场，价格性价比已经凸显。

4：北京供应将逐渐减少，特别是限竞房将在2021年逐渐变成市场的非主流。从趋势看，2020年10月份开始，入市的项目中80%将变成不限价。

不限价对市场的影响主要是一方面供应减少，大部分项目不可能和限竞房一样一次开盘上千套，整体市场供应减少后，土地上市节奏放缓，北京的房价已经见底！