楼市逆转？打脸的来了…

转载自：楼市参考

就在近日，韩副总理主持召开了一场房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责人参加。

会议表示“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦”，同时提出“房住不炒”、“房不刺激”、“防止资金违规流入房地产市场”、“发挥财税政策作用”等手段。

“时刻紧绷房地产调控这根弦”，这样的措辞还是比较重的，也由此可见高层对楼市的态度。

随后，负责管货币的央妈也立马用行动来响应会议精神。而7月以来，杭州、深圳、东莞、宁波、南京等城市也已纷纷收紧楼市紧箍咒。

于是乎，有舆论认为，这些信号意味着楼市政策风向逆转，甚至全国要学习长沙。

然而，这时尴尬的一幕出现了。

就在座谈会召开的当天，湖北十堰市也出台了一份楼市新政——《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，文件共计15条。

不过，十堰的这15条并不是在给楼市念紧箍咒，而是送温暖。

15条措施的主要内容包括，降低预售标准、调整预售监管资金比例和拨付节点、调整土地竞买保证金比例、分期缴纳土地出让金、缓缴城市基础设施配套基金、延期申报缴纳税款、给予税收减免支持、落实住房公积金阶段性支持政策、完善差异化个人住房贷款服务等等。

本质上而言，此次十堰楼市新政是二三月份那轮“稳楼市”政策潮的延续，内容是偏重供给侧，主要目的是减轻房企压力。

当然，“救需求”的内容也有，但相对模糊，如落实住房公积金阶段性支持政策、完善差异化个人住房贷款服务等。这也恰体现出十堰的高明之处，因为一旦明确措施内容，很容易招致公众舆论和上面的压力，最后食言撤回。毕竟，驻马店、宝鸡等城市殷鉴不远。

从时间点上看，十堰稳楼市新政出台的处境还是蛮尴尬的。虽然很难说是十堰在违背“房住不炒”或“放不刺激”，但其也显然没“时刻绷紧房地产调控这根弦”。

当然也不能就此指责十堰什么，这种看似不合时宜的背后，恰反映了国内楼市残酷的一面，即市场的分化（一二线VS三四五线）已超出我们想象，即便在同样的货币政策环境下。可谓是旱的旱死、涝的涝死。

十堰之所以慢几拍出台暖楼市政策，就是因为当地楼市反弹乏力、库存压力大增。

2020年上半年，十堰主城区（不含郧阳区）新建商品房成交量同比下滑37.3%。还没有从疫情造成的深坑里爬出来。

具体到月份而言，在二季度，其一二手市场并没有出现明显的反弹，二手房虽然反弹的缓慢但终究在持续，而一手房市场到了6月，成交量反而较5月回落了25%。

因楼市反弹乏力，当地一手房库存量（已拿预售但为销售的期房或现房）也创出了新高。

可能有人会说，十堰地处疫情震中的湖北，受冲击较大，可以理解。是这方面的因素，但也应看到去年下半年，十堰新建商品房库存量出现了明显的增加。

而且今年上半年，虽然很多城市的新房成交量没有实现正增长，但房价表现还是比较强势的，即便是武汉。反观十堰房价也上行乏力。

面对销售乏力、库存大增、房价停滞的局面，且尚看不到黎明的情况下，当地哪还顾得了那么多。这个时候十堰出台暖楼市政策也就不难理解了。

站在一个更高的维度去看，此次十堰逆风而行，其实不是孤例，而是缩影——内地大量的三四五线城市的缩影，这些城市没有明显的人口流入、产业传统，房地产反而成了当地拉动经济、带动就业和税收的主力引擎。

平日里还能维持着楼市的脆弱平衡，可一旦遇到黑天鹅的冲击，就会变得步履维艰。这也是年初，为什么驻马店、宝鸡、柳州等三四线城市稳楼市时出台明显带有“刺激因素”的措施的原因。

此次，十堰与深圳、东莞、杭州、宁波等城市相向而行，也反映出了另两个重要事实：

一是，在市场分化的大背景下，国内各地楼市政策呈现出典型的板块轮动。

如去年苏州楼市走热，并带热周边的南京、杭州、宁波等城市；今年率先热起来的深圳，又带热周边的东莞、惠州、珠海等。现在则开始收紧政策对其降温（苏州去年就出台了政策），而十堰等三四五线城市还在琢磨着怎么给楼市加热。

所以，未来不排除十堰等城市在政策扶植下成为新的热点，然后再被封住；而那时现在收紧的城市可能又开始琢磨怎么放松了。

制造一些区域热点，然后封住；换个地区，再出现新的热点。这就是楼市的板块轮动。楼市参考公号创始人、知名财经评论员刘晓博，将其称之为打地鼠。

二是，新常态下，市场政策周期越来越短，现在基本6个月就一个轮回。

轮动体现在时间上就是政策周期。新常态下，虽然没了两三年一轮的大周期，但小周期还是很明显的，紧随经济冷热波动，现在基本上6个月就一个轮回。

如2018年底时，由于经济下行压力较大，楼市开始松绑。到2019年1月，北上广深四大一线城市甚至都给楼市减税，高潮是3月初东莞二手房交易基本废除了20%的个税税率。但到了4月中下旬，随着楼市回暖，政策开始收紧。

去年年中，楼市政策又开始偏紧，但到年底又开始放松。标志是2019年11月11日深圳取消豪宅税，然后宽松一直延续到今年6月，而现在新一轮调控又开始了。

总之，楼市没有新鲜事，一切取决于当地经济压力，不管是一二线，还是三四五线。

即便同为一线城市，在政策的宽紧上也会出现相向而行的情况。

如今年以来北京在土地端的调控上就松了很多。今天，北京又拿出2块商住用地准备出让。这2块土地，跟另外等待出让的5块土地一样，都不限价。

根据中原地产的统计：北京今年已经成交了28块不限价的住宅或者商住用地。加上有待成交的，就达到35块。因此有舆论认为：北京楼市已开启了“全面不限价”的新时代。

其实，这种变化本质上也是板块轮动的一个体现。