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规模利润双重夹击 宋都服务折戟港交所

2020-07-30 08:36:43 财经网 

2020年,涉房企业中,物管企业无疑占据了其中的C位:尽管整体市场的表现不尽人意,物管板块平均增幅却高达37%。在此情况下,房企拆分物业赴港上市潮愈演愈烈。

今年以来,已有包括兴业物联、烨星集团、建业新生活、弘阳服务、金融街(000402,股吧)物业等6家物业公司成功登陆港交所,另有9家企业排队等候港交所“放行”。而值得注意的是, 7月26日,据港交所文件显示,宋都服务递交的招股书状态已于7月24日失效,成为了今年递表的物业公司中第一家未能成功上市的企业。

尽管招股书的失效并不意味着宋都服务就此与港交所绝缘,但从其披露的招股书来看,过小的体量以及偏弱的盈利都为其是否上市成功蒙上了一层阴影。

蚊型规模 成长受限

宋都服务于1995年在杭州成立,招股书显示,截至2019年9月30日,宋都服务在中国设有8家附属公司及12家分公司,向27个物业项目提供物管服务,在管面积395.1万平方米。截至2020年1月14日,宋都服务在管总建筑面积为590万平方米。

相比于已经上市的物业公司,宋都服务的体量属于典型的“蚊型”物业公司。克而瑞数据显示,2019年中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量达到15家,其中万科物业、彩生活等管理面积均在3亿平方米以上,目前来看,宋都服务体量仅高于排在上市物管企业中规模排在末位的兴业物联。

地产拆分的物业公司普遍依赖关联公司输血,宋都服务亦是如此。2017年、2018年及2019年前9个月其来自宋都股份(600077,股吧)开发物业的在管建筑面积与总在管建筑面积的占比,分别为98.4%、95.5%及86.9%,宋都股份提供物业管理服务的收益分别占宋都服务约98.2%、96.6%及93.4%。

然而,其母公司宋都股份过去多年间发展缓慢,直到2018年销售额才突破百亿元。克尔瑞数据显示,2019年,宋都集团以185.9亿元的口径金额排在榜单第125位,这意味宋都服务并不能依靠关联方来快速扩大体量,短时间内规模成长有限。

此外,业务囿于浙江市场,且过度依赖其大本营杭州也是限制宋都服务规模增长的原因之一。截至2019年9月30日,宋都服务在浙江的在管建筑面积占总在管建筑面积的79.8%,浙江在管物业产生的收益占物业管理服务总收益约84.2%,其中杭州在宋都服务的收益占比高达69.6%,除杭州外其浙江省内的收益占比为14.6%。

或许正是基于此,宋都服务正寻求新的市场,一方面其逐步加大力度将服务范围扩展到长三角地区的其他城市。近年来,宋都服务在除浙江外的长三角地区在管面积占比分别为8.6%、16.1%、20.2%,但其营收占比分别为18.0%、17.2%、15.8%,逐步下降。另一方面,今年6月23日杭州宋都服务持股51%,成立吉林宋都服务有限公司。这是宋都服务成立25年以来,首次离开长三角,进军东北市场。

盈利欠佳跨界寻增长

物管企业的盈利能力是其获取现金、降低成本及规避风险等能力的综合体现。

从这个角度看,宋都服务表现亦不尽人意。根据招股书显示, 2017、2018年及截至2019年9月30日,其净利率分别为16.63%、15.71%、14.14%,呈逐年下滑态势。2019年前9个月宋都服务毛利率为28.5%,而同期港股房地产服务板块平均毛利率为30.4%,其毛利率要比行业平均低近2个点。

过快增长的成本也在拖累宋都服务的整体盈利表现。2017-2019年前9个月,宋都服务的销售成本为0.59亿元、0.95亿元、0.98亿元。其中,外包成本成为其营运成本的重要组成部分,其授予外包商的清洁、保安、养护及园艺服务等部分成本占同期销售成本总额约20.3%、47.8%及49.9%。

另一方面,收缴率持续走低也使得宋都服务的利润空间变薄, 2017年、2018年及2019年前九个月,其物业管理费的收缴率分别约为87.1%、83.9%及64.6%,持续走低。

或许正是基于此,宋都服务积极寻求新的利润增长空间。不过,与其他物业公司寄希望于增值服务有所不同,宋都服务选择了跨界。

招股书显示, 2017年、2018年及2019年前9个月,宋都服务的物业管理服务分别占总收益的71.2%、53.5%及49.9%,收入占比从超七成下滑至不足5成。与此对应的是,其他业务营收占比快速增加,从2017年不足1%的比例一路增至2019年前9个月的11%。

据宋都服务招股说明书可知,其他业务主要包括酒店业务及长租公寓业务。酒店业务方面,宋都服务主要通过营运附属公司宋都嘉和运营杭州西湖河坊街亚朵酒店;长租公寓业务方面,其通过营运附属公司宋都嘉和在杭州开展长租公寓业务。

宋都服务在招股书中表示,将提供各类服务及设施,亦考虑与第三方卖方及供货商合作提供配套服务,还计划与合作伙伴为租赁公寓用餐场所提供产品。其未来将会寻机投资一站式长租公寓,进一步扩大长租公寓的业务规模。

然而,近两年,长租公寓一直处于负面消息的旋涡之中,不仅盈利模式面临市场质疑面临生死考验,青客公寓、蛋壳公寓等长租公寓品牌也被接连曝出负面消息。此外,新冠肺炎疫情的影响短期内难以消除,也给长租公寓市场蒙上一层阴影。至于酒店业,今年以来,延续的疫情让线下旅游业和酒店行业双双陷入低谷。

对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,此类蚊型物管企业通过上市,希望在实现自身发展的同时,也可以为母公司房企开辟另一个资本平台。就市值管理的角度而言,作为子公司的物业管理公司分拆上市有利于推高母公司的市值。此外,物业管理公司的收入比较稳定,同时又背靠母公司来获取基本的市场,还拥有平台化的想象空间,因此上市的前景比较乐观。

“而物业企业上市失败,则除了招股书明书不符合交易所要求而企业又不肯更正之外,还有就是可能因为市场接受度,导致企业估值和认购不足而迫使企业自行放弃发行计划。”柏文喜认为,蚊型物管企业既要依靠母公司的加持,又要具备较强的市场化独立发展能力,尤其是要有较强的的创新能力和成长性,这样才能向资本市场讲好资本故事。“讲好资本故事无非两个方面,一是扩张速度快,其二为需要在某些地方具备特别的优势,比如毛利率,”上海中原地产首席分析师卢文曦如是说。

而反观宋都服务,其面临规模受困与盈利挑战的双重压力,发力长租公寓还需考虑自身是否具备专业的运营能力,以及公司的资金是否能够支撑其业务扩张等考验,其上市之路难言乐观。

文/白志敏(责编:高雅)

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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