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质造·楼盘面对面② | 颐和金茂府vs融创香山壹号院:谁才是豪宅业主pick的C位?

2020-08-04 08:23:53 和讯房产  宋虹姗

 

●编者按:

对购房者来说,最纠结的事情莫过于如何选择房源,尤其在房源高度雷同的情况下,2020年以来,北京出让了多个“双胞胎”地块,他们不仅位置相邻,规划条件也比较相似,对于购房者来说,挑选这样的房子确实需要费一番思量。

为此,和讯房产推出楼盘面对面系列,专门为大家解决此类疑难杂症,欢迎关注。

“北京有哪些典型豪宅?”

这是知乎关于北京豪宅的讨论中,热度最高的问题。什么算豪宅?显然没有明确的定义。京城的豪宅很多,得票最高的答案,罗列出了超过100个项目。

随着2020年北京土拍市场频出高价地王,合生创展豪掷179.6亿地块拿下丰台区分钟寺三地块、华润+中交+北科建激战76轮拿下的海淀西北旺地块、还有近期入市的丰台造甲村甲叁号院,在北京豪宅回归脚步越来越近、市场爆发一触即发的当下,我们本期聚焦的主角是时下关注度很高的“面对面豪宅”、位于海淀四季青板块的“杏石口双雄”——颐和金茂府、融创香山壹号院。

VOL. 01

贴身肉搏:同规划、同区位、同配套

两项目宗地位置图

以上是两项目的地块基本信息,估算下来,楼面价均超7万/ m?,回忆拿地当日,业内一致把地块归为豪宅。容积率1.5、建筑高度18米,可盖5-6层,地块属性决定可建成纯低密大平层,无配建,再为项目加分。

从供应上看,从2010年起,除容积率3.2的天阅西山,海淀10年无纯商品房供应。而四季青板块,所属西山别墅区,早有“皇家板块”美誉,当前,四季青地块周边西山别墅区的西山壹号院、龙湖颐和原著、西山美墅馆、御墅临枫二手房价格在9-10万之间。另外,地块周围有不可再造的自然景观,处于历史文化景区“三山五园”之中。小编下午一路从拥挤的东二环开过去,到了海淀给人的感觉就是“开阔敞亮”。

再补充一下两项目的配套情况,位置上,地块距离杏石口桥入口仅500米,驾车半小时即可达西二旗,经杏石口路、紫竹院路去西城金融街(000402,股吧)片区也仅需40分钟左右。而五环里的环线属性,决定了驾车的便利性。两地块距离地铁6号线廖公庄站2.8公里,位置较远。

另外,俩项目周围学校资源丰富。地块北侧是张北希望小学、北京清华育才实验学校以及北京市师达学校、北京市师达中学,周边还有北京凯文学校、首都师范大学玉泉学校等。

所以,从楼面价、区位、地缘历史、未来售价、土地规划、稀缺性等各个角度来看,“杏石口双雄”是不可多得的豪宅。

项目在今年1月20日拿地,在豪宅产品开发速度周期不断加快的趋势下,7月中旬,两个项目就开始相继举行线上发布会、开放售楼处。近日,和讯房产来到售楼处,颐和金茂府的样板间暂未对外开放,融创的223m?样板间已对外开放。

从当日金茂府、香山壹号院售楼处的到访人群、和项目的风格来看,即使处在同一板块、坐拥同一处西山风景,但客群有细微不同,原因之一,大抵是产品风格不尽相同。所以,豪宅业主会更pick谁呢?

VOL. 02

外立面颜值对比:谁更有豪宅相?

项目效果图

豪宅,必然是从面子到里子都要有腔调、有细节,两个项目整体都是新中式风格,复古范的屋顶,与海淀的气质更搭。不同的是,融创壹号院的设计是歇山顶,又名九脊顶,追溯到古代清朝,在规格排第二,金茂府采用的硬山顶建筑等级低于歇山顶,清朝六品以下官吏及平民住宅的正堂只能用悬山顶或硬山顶,不过,放到2020年,两种屋顶各有风格。

两项目的外立面均采用石材和落地窗的组合,融创香山壹号院的外立面设计是黑灰色进口石材,落地窗则是1951出生于德国的高端的铝合金门窗系统制造商——旭格品牌,每平的造价近3000元;金茂府的外立面是浅黄色的新疆卡拉麦里金石材灰色铝板结合。从颜色上看、结合上面的效果图看,也是两种不同的风格,那么四季青准豪宅业主会更pick哪种“面子颜值”呢?

融创香山壹号院效果图

不管选择谁,可以知道的是,当到了万千游客都要排队坐地铁、检票、爬山才能看到香山红叶的京城秋天时,融创香山壹号院和颐和金茂府的业主都能在自家的落地窗前,轻松尽收这番景色,窗前景色和窗子倒影交相辉映,“以境为墙倒映当代壮阔“ 。这番景色,与各豪宅板块比较,多了“景色底气”。? ???? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??

VOL. 03

户型:融创的豪气和金茂的功能性

虽是预售阶段,但结合各种因素,两项目卖在12万+/m?、总价每套最低2000万起是妥妥的了。

首先介绍下两个项目基本信息,融创香山壹号院共15栋、5-6层的平层、总户数约376户、物业是融创物业;金茂府共14栋、也是5-6层的平层、总户数322户。两个项目得房率均在80%左右。

和讯房产整理

以上是两个项目的户型信息,可见融创的户型跨度大、选择性更多一些,最小的167 m?户型小于金茂府最小的188 m?户型;最大的户型面积269m?也超过金茂府最大的256 m?。不过,融创的最小户型临街,对面就是金茂府。

BATTLE 1:小户型

融创167 m?VS金茂195 m?

融创167 m?户型图

金茂195m?户型图

融创167 m?的3室2厅3卫应该是两个项目唯一的三居户型,户数占比不多,户型图上看南北通透,为了避免入户玄关正对卫生间,在二者之中设计了功能性较强的储物间。虽是相对较小的户型,但3个洗手间中有2个明卫,再对比上面表格列出的两个项目整体的明卫占比,刚改客群对这个户型会不会也有一些心动?

金茂府195 m?的四室两厅三卫,也是户型方正、南北通透,优点在于主卧有270度飘窗,视野超赞。另外,这个户型设计优点是东西动静分区明显,东侧餐厨客一体,4个卧室都分布在西侧;还预留了衣帽间、储藏间的空间,小编感叹,金茂为业主的功能分区做的很细心。

BATTLE 2:主力户型

融创223 m?VS金茂215 m?

以下是融创香山壹号院率先推出样板间、主力推荐的223 m?户型,排布图上看占比也较多,客厅转角厅台是一个亮点,小编在样板间体验过,坐在客厅沙发,可以无死角看到窗外景色。

不过,北侧的两个卧室面积相对较小、U厨房面积也不大,仅10 m?左右,那空间留到哪里了呢?就是相对更大的客厅、以及南侧的大主卧,不得不说,样板间看下来给人感觉是,会选择香山壹号院的业主很“豪横”,是注重主卧面积的一类客群。另外再提一句,223 m?户型主卧的卫生间是暗卫,卧室靠窗。

215 m?的金茂府功能区分就比较多了,配备保姆间、衣帽间、储藏间,有中西厨结合的社交式厨房,户型图左上角卧室设计是一个带洗手间的“双子房”,名如其屋,这个户型很适合多代家庭的全年龄居住。

融创223 m?户型图

金茂215 m?户型图

VOL. 04

附加值:融创均好性和金茂科技系统

从上一部分总结的户型类型明细表来看,可以发现的是,两个项目没有所有户型做到全明卫,融创壹号院所有户型明卫占比达46.8%,金茂府所有户型明卫占比达55.6%。

对比一圈下来,两个项目各有风格,小编在逛融创壹号院售楼处的时候,销售人员反复强调了一个词,“均好性”,从户型的设计再到建筑材料、家具品牌的选用,都是豪宅的标准。提到融创壹号院,就已经是一个在全国范围打造豪宅的品牌。10年前,融创就已经在西山板块立下一座西山壹号院,现二手房均价近10万元/㎡。

此次香山壹号院,融创也坚持对外称,将上从屋顶下至回填土、从室内的装修到室外的幕墙,都从严品控把关。

品控维度

户型上看,融创的主力户型和大户型的主卧面积都很大,给人很豪华的感觉;另外,香山壹号院有不对外的业主会所,这也是一个加分项。

而金茂府的突出优点在于,自家的府系恒温、恒湿、恒氧的系统,加之今年由于疫情,更引发了金茂关于健康住宅的思考,金茂府的销售人员介绍,本次颐和金茂府会升级新风系统,焕新金茂引以为傲的12大科技,升级引入纳米级“除PM1离子瀑净化杀菌系统”、航天级“粒子阻尼降噪技术”等前沿技术,可过滤空气中细菌的等级升级,这是目前府系首次升级的运用。在室内设计上,营造安缦氛围居境,从户型上看基本也都是动静科学分区,主打多代生活实用精致。

总体说,“豪宅的品格”各有不同,融创壹号院像沉稳豪气的“old money”,而颐和金茂府就像精致实用主义的“new money”。这样的场景,有没有很像最近很火的电视剧《三十而已》中太太合照比拼C位的桥段?金茂府的样板间也马上开放,加之,豪宅元年马上再次到来,“杏石口双雄”在北京众多豪宅中,能站上什么位置?四季青准新豪宅业主、或吃瓜群众的眼中,又更pick哪个项目呢?后期两个项目的销售表现,和讯房产会持续关注。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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