楼面价8.6万元/平米摘杨浦地块，金隅集团周转利润两难圆？

对于多数房企来说，金隅集团(601992,股吧)（SH：601992）无疑是土拍市场中不容小觑的对手。

近日，习惯一鸣惊人的金隅集团在诸多房企中脱颖而出，拿下了杨浦区江浦宅地。为此，金隅集团付出了不菲的成本——接近8.6万元每平米的楼面价，不仅使得该地块成为年内的上海单价地王，同时也将杨浦区域的楼面价水平一举提升近2万元。

在过去数年间，曾经的天津空港“地王”项目似乎是金隅发展路上抹不去的沉重包袱，超过“面包价”的拿地成本，使得该项目在任一节点上均不被业内所看好。

如今，天津空港项目终于迎来入市的契机，而刚刚拿下的杨浦区江浦地块，又是否会是金隅又一次的“地王”轮回？

高价拿地拖累毛利率

7月的最后一天，经过近百轮的竞价，金隅击退了招商金融街(000402,股吧)、仁恒华发、九龙仓和龙光地产等多家房企，成功竞得了位于上海内环以里的杨浦区江浦地块。

在业内人士，这宗土地无疑极具稀缺性。事实上，除此前虹口嘉兴路北外滩外，本次出让的江浦地块是年内上海推出的稍有的内环地块，其8万多平方米的中小型面积，也能保证开发商快速去化。

区域的优越性亦是项目未来售价的保证。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，从市场售价来看，两年后该项目达到每平米10万元基本不成问题。

然而，金隅集团对于拿下这宗靓地的“决心”，仍超过业内人士的预期。信息显示，江浦地块最终以溢价率38.32%、总价69.2亿元成交，其中，每平米85764元的楼面价甚至超过了招商蛇口(001979,股吧)此前以8.11 万元楼板价拿下的北外滩地块。

同时，这个也刷新了数年来杨浦区域的“面粉价格”。梳理发现，自2017年以来，杨浦区域楼面价基本保持在5万-6万元的区间之内，剔除自持部分，实际楼面价也在7万元下方。可以看到，随着金隅的落子，江浦地区楼面价被直接提升了接近两万元。

有观点认为，这样的价格意味着开发商或需要在利润与去化之间做出选择。其中，卢文曦直言，最终结果出乎意料，项目的市场风险大于获利机会。

值得一提的是，近两年，金隅集团在项目的利润方面一直备受质疑。例如，在斥资37.59亿元拿下杭州笕桥两幅土地之后，便有观点认为，面对严格的限价，项目可能仅是“保本微利甚至一不小心都可能亏本。”

而间或拿下的高价项目也使得金隅集团房地产开发业务的毛利率出现极大波动。在连续两年毛利率出现回升之后，今年上半年金隅地产业务的毛利率或再次出现下滑。金隅集团发布的盈利预警显示，本期商品房结转项目毛利率较低，导致报告期内房地产板块营业收入及毛利水平同比降幅较大。

显然，本次重金布局的江浦地块亦很难对金隅地产业务利润产生正向影响。一直以来，地王级项目的高操盘难度几乎是业内的公知。根据CRIC数据统计显示，北京、杭州已入市的地王，约有七成面临亏损，即便稍好一些的厦门、广州，仍有部分项目盈利承压。

周转难题待解

事实上，对于较高的土地成本，金隅亦曾作出解释：“这些城市拿地成本尽管高一些，毛利率低一些，但通过‘短、平、快’的模式，安全性会更高。”这意味着，相较于毛利润，对于金隅来说，高周期且稳健的回款才是其所追求。

不过，在业内人士看来，选择热门、需求旺盛的一二线城市布局，无疑是保证去化的有力举措，但若土地成本大幅高于周边项目成本，也将使得项目丧失价格上的竞争力，从而被动选择以时间换利润。

以上海为例，根据CRIC统计，截至2019年9月，近年来16宗地王项目仅有10宗已经入市，且入市地王的平均入市周期达33个月，远高于全国平均入市周期18个月。由此看来，高价地能否走高周转还值得考量。

“拿地王终归还是有很大风险。”知名地产分析师严跃进表示，近年来，上海也出现过很多项目难以盘活，这无疑将提高企业对资金的要求；而难以承受压力的企业，就只能采用降价或者是低价销售，同时造成利润的缺失，也比较考验企业的销售或操盘能力。

值得一提的是，在土拍市场“一掷千金”的金隅，在过去数年不乏桎梏于“地王”的经历。

在2017年“五限”调控前的一个冬天，由于看好区域的未来潜力，金隅曾以57.5亿总价连摘天津空港三个地块，最高溢价率高达521%，将楼面价万元徘徊的空港地市一举抬过了3万+的门槛。

在疯狂的拿地之后，本来旨在快速周转的天津空港项目最终沉寂三年有余，直至近日才正式确定案名——“金隅云筑”。与此同时，已卡主开发商利润咽喉的4.5万元精装修均价，依然较同区域项目缺乏竞争力。

根据第三方平台数据，在2019年11月开盘的金地悦城大境均价为每平米2.02万元，新城长风雅著等有望与金隅云筑同批次入市的项目，预计市场价格也均在2.5万元上下。

显然，苦等三年之后，终于熬来入市契机的金隅云筑，未来突围去化似乎依然是个难题。面对又一幅地王项目，金隅又将如何避免曾经的尴尬发生？蓝鲸房产将持续关注。