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质造·楼盘面对面③丨东小口多年等一回的奥海明月&奥森ONE 谁是你的Mr.right

2020-08-07 09:15:41 和讯房产  常丹丹

●编者按:

对购房者来说,最纠结的事情莫过于如何选择房源,尤其在房源高度雷同的情况下,2020年以来,北京出让了多个“双胞胎”地块,他们不仅位置相邻,规划条件也比较相似,对于购房者来说,挑选这样的房子确实需要费一番思量。

为此,和讯房产推出楼盘面对面系列,专门为大家解决此类疑难杂症,欢迎关注。

曾是土地市场上当之无愧主力军的限竞地块正在减少是不争的事实,北京限竞房时代正在迎来“结束倒计时”。

目前,北京新房市场大约还有2万多套还未销售的限竞房库存,待入市的房源大约有3-4万套,刚需还有足够的空间去选择,但是随着2020下半年不限价地块陆续入市,限竞房退场成为趋势,尤其是条件优秀的爆款项目,更是卖一处少一处。

从现在的热度来看,东小口是北部关注度最高的区域。2月14日,东小口推出的两宗相邻限竞地块成交,挂牌出让的北京市昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块经过65轮竞价,最终由绿城以63.6亿元摘得,溢价率约为29.8% ;HC-030、HC-031地块,经过58轮竞拍,首开+住总+建工付出78.8亿,溢价率34.24%,拿下南地块。

如今,两宗地块分别以“奥海明月”和“奥森ONE”的案名重出江湖,可以说,两个案名就将项目的区位优势展露无疑。不过,如果再细看的话,两个案名也是暗藏玄机。

由首开联合体拿下的南地块取名“奥森ONE”意为项目位于奥森首排,观景无遮挡的绝佳位置,而绿城的“奥海明月”则取自于奥森公园里名叫奥海的小湖泊,项目邻奥森,并配有大面积的绿地、运动空间,明月,则是绿城的产品定位明月系。

同样将客群瞄准中关村(000931,股吧)高阶码农、望京财富人群及回龙观、天通苑刚改人群的两个“面对面楼盘”究竟有几分相似,又有多大区别,本期,我们将逐一为大家解读。

最新动态

奥森ONE样板间开放 奥海明月进入排卡期

根据小编获得的信息,目前奥森ONE已开放89㎡、125㎡的样板间,而奥海明月刚刚正式对外公布户型,即将进入排卡期。

图:奥森ONE 125平户型样板间书房

图:奥森ONE 125平户型样板间客厅

图:奥森ONE 125平户型样板间主卧

奥海明月排卡需进行购房资质认证,并办理一张兴业银行(601166,股吧)卡,在卡内存5万块,线下填写意向单。排卡优惠方面,排卡当日至正式开盘期间,总房款里每日扣除300-500,可叠加开盘当日的优惠。

此外,奥海明月方面透露,此前项目样板间已经做好了,但由于项目精装标准提高,样板间正在升级改造中,暂时不能开放。

品牌对比

一边是泱泱国企 一边是“品质”的代名词

买房,不关注开发商的品牌口碑是不可能的,尤其是在近几年楼盘质量问题频发,开发商也在很大程度上左右着买房人的决定。

前文我们已经说到,奥森ONE由首开+住总+建工合作操盘,三家均为国企,尤其是,首开作为发家于北京的老牌国企,素有“一部首开史,半座北京城”的美誉,可见,在大本营北京的发展史上,首开留下了太多痕迹,品牌亲切度足足的。但是小编忍不住提醒一句的是,去年8月,同为限竞房的首开畅颐园在一夜大风之后,墙皮严重脱落,外界哗然。

奥海明月的开发商则是发家于杭州,后来因品质和服务火遍全国的绿城,这主要还是源于绿城的灵魂人物宋卫平对产品质量的高标准严要求。不过,随着宋卫平的辞任和隐退,属于他的绿城时代已然结束,没有了宋卫平的绿城还是那个绿城吗,这里暂且要先打上问号。

规划对比

奥森ONE房源数量多 奥海明月类型多样

受制于地块影响,奥森ONE是一整个大的社区,奥海明月项目则由一条马路分割为北区和南区两个部分。

具体来看:

由于北侧紧邻华鸿家园,奥海明月北区限高60米,做成花园洋房,小户型大多集中在北区,南区则更开阔,间距更宽,南北区之间会打造5G明月时尚街区,分为地上和地下,有社区卫生所、老年活动中心、500平便利生活超市、咖啡厅、社区书吧等。

户型分为48㎡一居,64㎡两居,89㎡-131㎡三居,143㎡-145㎡四居,7层小高层洋房,以及12-18层高层,得房率方面,高层75-78%、花园洋房80-82%,总户数1908户。

图:奥海明月项目规划

奥森ONE房源套数规划了2279套,共15栋,分为9层洋房-27层高层,少量58㎡一居,主力户型是73㎡2居、89㎡3居、125㎡、138㎡三四居,住宅部分限高80米,得房率78%左右,整个项目用地面积72822.152平方米,建筑面积203902平方米。

图:奥森ONE项目规划

从容积率上看,奥森ONE是2.8、绿城奥海明月是2.5,奥海明月占优。

不过,两个项目还有很多一致的地方,比如都执行7090,绿化率30%,车位配比1:1.2,都是人车分流,精装交付,限均价58858元/㎡,限高价64744元/㎡,而东小口周边二手房的价格,以富力桃园挂牌价为例,为6万元左右,两个项目价格上的优势很明显,两项目小户型都做成普宅,首付友好。

设计对比

顶级团队助阵奥海明月 奥森ONE采光好

从两个项目的规划设计上其实不难看出,对于这个8年没有供地寸土寸金的优质区域,绿城和首开都拿出了最大的诚意。

据了解,奥海明月是由绿城体系内的顶级设计团队GOA(大象设计)设计,对这个没有了解的可以百度一下上海黄埔湾,这个就是GOA的作品。这次东小口地块交给GOA,也是绿城对北京市场重视的体现。

奥海明月项目建筑设计采用形体穿插的手法,结合预制立面平整大方的特性。园林规划上,遵循中轴式对称礼制,南区整体以中轴式布局,注重归家动线的仪式感,北区设计上将融入北京传统院落生活概念,五重院落,每重院落均有不同主题,打造低密的花园洋房。

奥森ONE的项目整体设计上,用销售人员的表述是,采取了“蛇形走位”的排布方式,最大程度保证每栋楼之间最长时间的采光,楼间距为43-118米。

此外,奥森ONE对小区做了功能分区,六大主题活动区力保各年龄段、多种需求的实现。

主力小三居户型对比

奥海明月全明设计 奥森ONE有飘窗

由于两个项目户型多样,面积跨度大,小编特意挑选两个项目主推户型89㎡三室两厅一厨两卫进行对比。

先来看奥海明月,首先该户型主要分布在项目北区。我们再来看细节:

图:奥海明月89平户型

优势:

① 全明空间,能够保证每个房间的通风与采光;

② 客卫做到了干湿分离;

③?从格局来看,是传统的南北通透的三居室,但亮点在于升级为双卫,而刚需双卫正是大趋势;

④ 北边两个卧室可以打通,户型灵动性强。

劣势:

①入户大门正对着厨房门,私密性不够好;

②客卫距离北边次卧的入室门太近,一方面会影响北卧主人休息,另一方面私密性较差;

③户型不够方正,边边角角多;

④客卫挤压了厨房的空间,橱柜的台面缩小很多,而且还不能动,如果墙改平,客卫就无法洗浴。

再来看奥森ONE,其实槽点也挺多:

图:奥森ONE89平户型

优势:

① 相比较传统的南北通透三居室,升级为双卫;

② 南向客厅、主卧带飘窗;

③ 户型较为方正,拐角较少;

④ 北侧两个次卧可以打通;

劣势:

① L型厨房,日常使用不方便;

② 主卧为暗卫套房;

③ 主卧衣柜尺寸较小;

④ 预留的设备机位位于主卧与客厅之间,会影响主卧休息。

两个项目的户型横向对比的话,总结起来就是,奥森ONE的L型厨房逊色于奥海明月U型厨房,奥海明月做到全明设计,但奥森ONE有暗卫,奥海明月进深更深一些,面宽更窄一些,且奥海明月没有做飘窗,奥森one有做飘窗。综合来看,奥森ONE户型略胜一筹。

改善户型对比

奥森ONE空间利用更充分 奥海明月通透性强

改善面积段上,奥森ONE有125平四居两卫和138平四居三卫;奥海明月有131平三居两卫,和143平/145平的四居两卫,可见,奥森ONE对空间的利用率更高,大户型全部做成了四居,一家三/四口或三代同堂都没问题。

我们拿奥森ONE138平四居三卫和奥海明月143平四居两卫进行比对。

整体看上去,奥森ONE138平户型三面宽朝南,客厅主卧套次卧套朝南带飘窗,小卧书房朝北;U型厨房朝东,厨房餐厅相邻;主卧带独立衣帽间,卫生间;户型有入户玄关,是项目唯一的三卫户型,客厅和餐厅分开设计。缺点是,格局方正上略差一些,书房的体量有些小。

图:奥森ONE138平户型图

相比之下,面积稍大一些的奥海明月143平户型反而少了一个卫生间,一个套间,格局也并不方正,没有玄关,过道面积过大,书房略小。

图:奥海明月143平户型图

总结起来,从格局、便捷度和功能区来看奥森ONE胜出,从客餐厅通透性和宽敞度来看,奥海明月更好一些。

物业对比

首万物业VS绿城服务 强强对抗

买房只是生活的一小步,但这个决定会影响未来很长一段时间的生活品质。为了在入住期间能够有更好的体验,除了房子本身,物业也是考量因素中很重要的一点。

据了解,奥海明月将启用绿城旗下中国高端物业服务领域TOP级品牌,连续10年获得业主满意度第一的绿城物业。除了精细的服务之外,绿城物业在打造业主文化氛围上也做了很多工作。

比如,海豚计划:十余年为10万小业主提供免费培训;四点半学堂:解决“孩子放学早,家长下班晚”的问题;红叶行动:颐养乐学,四季关爱,为老年生活带来乐趣等。实践证明,凭借这些,绿城在业主群中圈了不少粉。

奥森one的物业则由北京首开万科物业服务有限公司承担,该公司成立于2017年8月,由首开和万科共同设立,是具备国家一级资质的物业服务企业,目前首万物业服务项目涵盖商业,住宅,写字楼等业态。北京的代表服务项目有,首开熙悦安郡,首开畅悦园,首开富力十号国际等。据项目销售人员介绍,未来物业服务将重点突出“智慧智能”的特点。

?同枝连气

同一个区域同一个“光环”

自2005年以后,奥森板块土地供应就非常稀缺,使得新房无房可售,库存稀缺。从地图上看,两个项目所在的东小口的位置地处西二旗及望京之间,都在东小口10公里半径内。

由于两个项目的位置仅仅是路南路北的区别,因此,在交通、教育、医疗、商业等资源配套上可以说是共享的。

图:奥森ONE与奥海明月紧邻

图:项目周边配套资源

交通方面:

两项目距离13号线B段(预计2022年开通运营)-建材城东站在1公里内,从项目3站到望京,5站到西二旗,仅有的一丢丢区别在于,北侧的奥海明月到地铁口的距离大概近200米左右,奥森ONE到地铁口的时长大概会多出三五分钟。

自驾的话,去西二旗22分钟,望京30分钟左右。

公园资源:

两个项目都定位公园盘,南边就是东小口公园和奥林匹克森林公园,东小口森林公园占地110.5公顷,花灌、乔木2.8万余株、花卉60万平方米,两项目距东小口森林公园的直线距离只有600多米。

商业配套:

项目均自带商业,周围5公里范围内有新都生活广场、翠微百货,项目交房之前,华润的大型综合体——万象汇也将建成,未来休闲逛街不成问题。

教育资源:

奥森ONE有配建的幼儿园,周边小区居民可共用,西侧还有一块教育用地,目前了解到的情况是将建一所小学和初中。

医疗方面:

奥海明月有配建的社区卫生服务站,5公里内有三甲医院,是北大三院第二门诊部,开车大概10分钟左右的路程。

但需要提醒一点的是,奥森ONE虽然拥有观景首排的位置,但小区南边紧邻一排高压线,这一点上,很多购房者抗性还是很大的。

图:奥森ONE与高压线仅一路之隔

按照此前释放的消息,两个项目大概率会在9月开盘,购房者分别对这两家相爱相杀的楼盘接受度如何,相信很快就能见分晓。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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